1谨呈：英德市中实投资有限公司维港半岛前期营销工作总结与下半年营销计划维港半岛前期营销工作总结与下半年营销计划维港半岛前期营销工作总结与下半年营销计划维港半岛前期营销工作总结与下半年营销计划同致行维港半岛项目组二零一贰年四月叁拾日本报告解决的核心问题?半年3亿与全年5亿销售任务指标?项目下半年营销策略?协调与降低2栋与5、6、7、8栋销售中矛盾——项目整体战略——战略总纲??建立与加强项目市场领导者的核心地位，强化项目品质与稀缺价值；建立与加强项目市场领导者的核心地位，强化项目品质与稀缺价值；??营销一期分批销售营销一期分批销售:5:5、、66栋——栋——88栋——栋——77栋——栋——22栋——栋——33、、44栋栋战略思想??推广策略——高举高打，继续占领市场高位；推广策略——高举高打，继续占领市场高位；??体验营销——卖场、样板房等现场包装，强化诱导消费；体验营销——卖场、样板房等现场包装，强化诱导消费；??实效营销——充分利用项目昭示力，选择低成本、高效营销组合，尽实效营销——充分利用项目昭示力，选择低成本、高效营销组合，尽量降低各营销费用开支；量降低各营销费用开支；战略目标??合理营销周期内，赢取项目稳定、保证项目现金流；合理营销周期内，赢取项目稳定、保证项目现金流；??全年全年55亿销售额，解决一期开发成本，为后续开发储备子弹；亿销售额，解决一期开发成本，为后续开发储备子弹；纲要5英城六大媒体6前期推广策略：1.充分利用六大媒体，传递项目核心价值，建立项目市场领导的形象；2.配合项目个营销节点（开盘、样板房），全方位出击；3.针对一线江景（收藏千米北江）与滞销单位着重推广；目的：集中力度消化现存单位7前期销售策略：1.借助项目样板房与实景园林的开放，集中力度的消化5、6栋单位；2.强化项目高品质的形象，促进一线江景8栋的销售；3.针对5、6栋高层滞销户型与7栋新推单位进行再培训、再考核，统一推售口径，集中力度推售滞销单位；核心策略：充分利用展示、体验，快速出货8前期营销活动：新老业主嘉年华联谊会活动通过该活动特色作为主题推广，拉升楼盘形象，提高市场关注度、影响力及口碑，利于蓄客；3月-5月成交情况三月成交三月认购三月签约套数面积金额套数面积金额套数面积金额套㎡万元套㎡万元套㎡万元395041.2222918623384172.011783.7856343788.141586.7350四月成交四月认购四月签约套数面积金额套数面积金额套数面积金额套㎡万元套㎡万元套㎡万元434882.832181.599211015723.727410.9516445733.132627.2106五月成交五月认购五月签约套数面积金额套数面积金额套数面积金额套㎡万元套㎡万元套㎡万元526745.933076.44537410250.434731.4486698949.114063.489910小结1.3、4月份维持比较平稳的状态，每月成交在40套左右，在市场上营造了旺销的口碑；2.5月份“拉斯维加斯之月”加“买房送你悠游世界砸砸金蛋”3.4月份开签7、8栋，以及对5、6栋客户的催签，使4月份有认购有了明显的提升；4.5月份销售部将全力催签合同，回笼资金，解决项目的资金压力。11?现阶段营销情况户户外、海外、海报报主打：高主打：高层层景景观观＋＋77栋栋江景江景户户型新品加推型新品加推暨样暨样板房板房开开放放5月推广：配合7栋样板房推出，全方位的出击，重新包装7栋，使7栋开始步入正常销售轨迹。135月营销活动：促销1.针对5.1黄金周再推10套（5、6栋特价房）；2.针对5月购房客户推出“买房送您悠游世界”砸金蛋活动；针对针对新老客新老客户户55月推出“拉斯月推出“拉斯维维加斯之月”活加斯之月”活动动；每周六日新老客；每周六日新老客户户可可参参与项与项目目举办举办的“的“博彩活博彩活动动””来赢来赢取海南之旅；取海南之旅；暖暖场场活活动动意意义义在于增加在于增加现场销现场销售售气气氛，氛，给给予置予置业顾问业顾问CALLCALL的理由的理由与与給給业业主主与与老客老客户户再次到再次到访访增加增加诱诱因！最因！最终终到到达达促促进现场进现场成交的成交的暖场目的目的..并并不一定像大型活不一定像大型活动动那那样样有火爆的人有火爆的人气气！！14各栋销售情况一览表：物业类型可售总套数认购套数剩余套数认购率5#013125681%5#0231171455%5#033124777%5#0431211068%5#0532181456%5#0631171455%合计1871226565%总套数：187套已销售：109(未计回迁户13套)目前可售：43套销售率：74%实际可售：65套（样板房：6套、自住：2套,销控：14套）各栋销售情况一览表：6号楼销售情况物业类型可售总套数认购套数剩余套数认购率6#013124777%6#023128390%6#033123874%6#043225778%6#0531191261%合计1561193776%总套数：156套已销售：119套目前可售：32套销售率：79%实际可售：37套（样板房：5套）各栋销售情况一览表：7号楼销售情况物业类型可售总套数认购套数剩余套数认购率7#0131121939%7#0231131842%7#0331131842%7#043152616%7#053252716%合计1564810831%总套数：156套已销售：48套目前可售：102套销售率：32%实际可售：108套（样板房：5套,销控：1套）各栋销售情况一览表：8号楼销售情况物业类型可售总套数认购套数剩余套数认购率8#0131310100%8#0231171455%8#033126584%8#043128390%合计1241022282%总套数：124套已销售：98套（未计回迁户:4套）现在可售：16套销售率：86%实际可售：22套（销控6套）截止到5月30日总销售金额：244686666截止到5月30日累积销售、签约总表累计成交累计认购累计签约套数面积金额套数面积金额套数面积金额套㎡万元套㎡万元套㎡万元37450041.9322848.366633042688.2419228.418022427423.4212081.3297车位累计成交总来访总来电套数金额批批个万元33985831641620.300019【总结】a.a.通过推广与营销活动，确认市场领导者的形象；通过推广与营销活动，确认市场领导者的形象；b.b.至今销售达至今销售达343343套，初步缓解套，初步缓解55、、66、、88销售压力，取得良好的开端；销售压力，取得良好的开端；c.c.通过实景展示与体验营销，项目品质得到广大客户的认可；通过实景展示与体验营销，项目品质得到广大客户的认可；d.d.但签约量进度较为缓慢，项目资金压力依然存在；（仍需努力）但签约量进度较为缓慢，项目资金压力依然存在；（仍需努力）问题：1.截止5月6日，目前5、6、7、8栋剩余可售套数高达226，其中7栋占50％；再加推2栋，短时间供应量急剧增加，销售火力会必然分散；2.加推2栋，即使与目前推出其它栋产品线与价值不同，但毕竟在同一小区，享受同等的配套，怎样降低两种产品的相互影响？3.怎样持续做好销售量与开辟认筹量，将是我们下阶段的营销重点之一；在面临客户选择度加大这把双刃剑的情况，我们将如何出拳？23【今年终极目标】6月底完成半年3亿销全年完成5亿销售额售额必必做做1.尽早推售2栋且坚持量第一，利第二；1.加推3、4栋;2.加快5、6、7栋的销售速度；2.5/6/7/8尾货出货顺利项目下半年营销总控图2栋认筹期2栋开盘期与3、4栋3、4栋3、4栋持销期7栋强销期5、6、7持销认筹期解筹或开期盘时间时间567891011127栋样板房与2期园林开放5、6栋封8月底2.3.4栋达到正常的预售条件工程节点工程节点顶6月2栋解筹或开盘5月2栋VIP认卡8月初3、4栋认筹9月底3、4栋开盘营销节点营销节点10月5、6栋业主入伙大吉5月“拉斯维加斯之月”“买房送您悠游世界”6月15日2栋公开发售7月董事长售房日8月暑期亲子BBQ活动营销活动营销6月“儿童节”“端午节”6.16－6.19“维港半岛杯龙”舟赛9月29日3、4栋公开发售营销攻略——产品细品价值实现模型价格策略：产品细分，分类比准，紧贴市场产品是基础明明星星产产品品包装，旗帜！综合对市场供应、项目自身产品差异化及目具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值标客户需求的分析，本项目的产品细分可借；用波士顿矩阵表现：现现金金牛牛产产品品收益主力成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项市场波士顿矩阵目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价增长率值；婴儿产品婴儿明星婴儿产品培育、转化高需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值；。瘦狗现金牛瘦狗瘦狗产产品品尽早出货高相对市场份额产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低；营销攻略价值实现模型产品本位的价值实现模型分析均衡形象求均衡形象诉诉求轴线轴线形象形象选择区间选择区间价尊优型7栋136平米-171平米、格价7栋4、5号园景户型≥格8151-199≥，121平米，153平米栋平米平米大户型一434线江景房，大三房（一线江景）03高（视野开阔、朝向好，00高0价价看园林，但目前客户需婴儿元位89元区位求量较低)明共星套，／／区㎡目形象求㎡共56套，目标标形象诉诉