本报告严格保密1谨呈：新郑市万隆实业有限公司——珍珑棋局——热板块上的蓝筹股龙湖龙泊南路项目发展定位及营销推广方案版权声明：本项目是新郑市万隆实业有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012年11月30日本报告严格保密2感谢贵公司邀请众厦参与项目宗地的发展定位及营销策划工作。本报告将在以下六大方面进行，通过分析及思考，组织针对性的项目发展建议。PART1、项目地块本体分析PART2、发展目标与问题界定PART3、区域房地产市场分析PART4、SWOT分析与发展战略推导PART5、整合定位与物业发展建议PART6、项目营销推广策略PART7、附件部分本报告严格保密301Trends项目地块本体分析本报告严格保密4区域位于郑州市与新郑市之间的龙湖镇板块，是郑州市南区区域域属属性性大门，郑州向南发展的第一阵地。隶属新郑市龙湖镇：位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，总面积为96平方公里，镇区面积19平方公里。郑州市南大门：龙湖镇北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，为郑州的南大门，成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。郑州半小时城市圈范围内：龙湖镇距离郑州市区11公里，距国际机场14.4公里，龙湖和新郑处在郑州市规划的半小时城市圈范围内。本报告严格保密5区区域配套域配套区域教育配套资源优越，生活配套有待完善。教育资源丰厚：中原工学院、升达大学、经济干部管理学院、河南省职工医学院、河南省经贸学院、河南省纺河南河南检检察察职业学职业学院院织高等专科学校、河南省检第三人民第三人民医医院院察官学院、国家法官学院河华华南城南城3公南分院、郑州新一中等，可里黄黄帝帝内经纪内经纪念念馆馆生龙龙湖酒店度假村湖酒店度假村活谓高校林立，文化氛围浓厚。圈纪检纪检委宣委宣教教基地基地郑郑州升州升达达大大学学生活配套氛围渐成：新郑第郑郑州新一中州新一中三人民医院、居易度假酒店均在项目3公里生活圈内。超大规模商贸物流城——华南城（“总占地1.5万亩、总建筑面积1200万平方米）近在咫尺。本报告严格保密6区区域交通域交通“五横六纵”交通干线编织区域立体交通网，郑州到龙湖镇更加方便及快捷。交通道路规划：“五纵六横”五横：(西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107连接线、郑少高速机场联络线)；六纵：(郑尧高速、大学路、京广路、中州大道、郑新快速通道、东四环)加强与本项目郑州主城区和航空港区的联系；目前107已经改造加宽，郑新快速路年底之前即将全线贯通，届时从郑州市中心到龙湖镇中心仅半小时即可。本报告严格保密7项项目四至目四至项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南，周边居住氛围及生活配套较差。项目位置：项目位于龙湖镇龙泊南路与魏庄村交汇东侧，位置相对龙湖其他项目稍偏。项目四至：（北侧）龙伯度假村（西侧）魏庄村东侧为开发居住用地，临近河道；南侧为龙泊南路，与新一中隔路相望；西侧为魏庄村，目前整体形象较差；本项目北侧为龙泊圣地度假村，距（南侧）龙泊南路林溪湾、兴龙湾仅2.0公里（东侧）住宅用地、河道。本报告严格保密8项目地势较低，呈南北狭长状，规模中等，若规划因地制本体分析本体分析宜借力打力将使项目地形不利因素转化为项目规划优势。1.项目占地：9.98万㎡，约149亩，其中居住8.86万㎡，1.0≤容积率≤2.0，公共服务设施10173㎡，容积率≤2.5。2.地形特征:整体地块呈南北狭长状，东西长约204米，南北长约555米，地块北米约555约389.03米侧边缘线呈不规则曲线状。整体地势略低于龙泊南路2-5米，整体呈西高东低，北高南低势态，地形不平整将不利项目规划。龙泊南路约204.54米本报告严格保密9项项目目属属性界定性界定1.身居龙湖镇墅区：项目位于宜居教育城——龙湖镇，高端别墅项目林立；2.区域环境较好：生态环境宜人，水系纵位置稍偏、规模较小横（十七里河、十八里河、龙湖），无独有强势资源，3.学区资源优越：龙湖镇是政府规划的宜居教育城，郑州新一中、六中、外国语中但身居龙湖墅区、环学等环伺本项目；境与学区资源优越，4.位置稍偏：项目相对龙湖镇其他开发项具备打造中高端项目目位置靠南，不具备竞争优势；的条件。5.规模较小：项目占地150亩，在同区域属中小规模项目；6.不具备独有强势资源；本报告严格保密1002Trends发展目标与问题界定本报告严格保密11目标界定目目标标11：：稳稳健健运运行行万隆置万隆置业业首次首次进驻龙进驻龙湖湖镇镇，，精准精准项项目定位目定位并并打造打造符符合市合市场场需求需求产产品品，，降降低低开发风险开发风险。。目目标标22：快速：快速回回现现保障保障热销热销，平，平衡衡项项目目现现金金流；流；保障保障资资金金，，滚动开发滚动开发其他其他项项目。目。目目标标33：利：利润润走走高高通通过过精准精准定位及定位及迅迅速速销销售售赢赢得口碑得口碑获获取取更大利更大利润润。。本报告严格保密12问题界定1、项目所处位2、地块规模有置相对较偏，不限；周边整体形具备独有强势资象较差，居住氛源；围受影响；3、在售项目与待开发项目导致市场竞争激烈，目标客户被分流。问题焦距：在“地块位置相对偏远，居住氛围受影响；规模有限，不具备强势资源；市场竞争激烈，客户分流”的条件下——如何跳出竞争实现项目整体稳健运行与前期快速回现？围绕围绕目目标与问题标与问题，，首先我首先我们们先先来来了解了解市市场场，，审视审视大局。大局。本报告严格保密1303Trends区域房地产市场分析本报告严格保密14龙湖镇背景分析本报告严格保密15与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源及板板块对块对比比教育资源吸引客户。纵观郑州城市近年高速发展，滋生4大城市近郊发展区域。各区域因自身属性不同，贩卖不同核心价值。板块核心贩卖价值城市定位惠济板块黄河湿地属性及沿花园路近邻城市惠济高端服务业新城城市游闲文化（西流湖公园、南水北调荥阳板块运河、李商隐公园）及资源塑造（江宜居健康城南春温泉，奥帕拉拉水公园）白沙板块郑汴一体化带来的升值空间中牟新城龙湖、十七里河等卓越生态环境及教育龙湖板块宜居教育城资源优势本报告严格保密16龙湖镇隶属于新郑市，紧临郑州，能够很好的接受郑城市城市区区位位州市产业转移，带动区域经济快速发展。?龙湖镇隶属新郑市，位于新龙湖镇郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，总面积为97平方新郑市公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。?龙湖镇与郑东新区、国家高新技术产业开发区遥相呼应，龙湖镇成为中心城市向南膨胀扩张的“桥头堡”。本报告严格保密17发发展展布布局局龙湖镇以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、房地产业及三产服务业，突出“宜居、教育”功能按照“一核两翼”的发展格局，突出“宜居、教育”功能，着力打造“一区三基地”：新?中部为教育、房地产及三产服型务区；现代生态休城闲农业化区镇?东部为纺织服装、商贸物流基化华南城地；区?西部为生态休闲基地；本案?南部为先进制造业及产学研基地；本报告严格保密18交通交通出出行行地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力?境内交通：五横六纵公路网、107国道、102省道（新郑快速路）纵贯南北，郑州西南绕绕城高速城高速公路、郑尧高速公路穿境龙湖镇而过郑18K?距新郑国际机场18公里。尧M高24?正在建设的地铁2号线、规划地速KM铁13号线贯穿境内新郑机场S102?郑新快速路已全面贯通G107本报告严格保密19本报告严格保密20本报告严格保密21产业产业支撑支撑——华华南城南城华南城项目落户龙湖镇，吸引大量的外来人口前来就业、置业，促进周边房地产市场快速发展郑州华南城将打造1200万㎡超大规模商贸物流平台?郑州华南城项目选址河南郑州新郑市龙湖镇，东邻曹河，西接郑新公路，南至107连接线，北到双湖大道。?规划总建筑面积为1200万平方米，包括交易市场、商务配套和生活服务配套三大部分。?首期总建筑面积400万平方米，投资达150亿元人民币。本报告严格保密22政策利好政策利好郑州市区的大范围限购，为龙湖客户的扩大提供基础。2011年1月6日，限购范围：农业路以南、桐柏路以东、在宏观调控下，2011年前六个月，郑州市商品住航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以宅市场投放量同比持平，中州大道为界。而销售量却同比下降了2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新48%，政策执行力度和效区。高新区、经济技术开发区不限购。果明显。本报告严格保密23区区域域总结总结与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源及教育资源优势吸引客户。隶属于新郑市，紧临郑州，很好的接受郑州市产业转移，带动区域经济快速发展。龙湖凭借“教育与生以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展态的高起点规划”及教育、房地产业及三产服务业，突出“宜居、教育”功能“不限购政策”有效承接郑了大批量的地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，提升区域物业价值，为区域州客户。注入未来投资潜力地处非限购区域，有效的承接郑州市区购买力转移本报告严格保密24住宅市场分析本报告严格保密25宏宏观观市市场场分析分析龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升的态势，目前已进入快速发展阶段。面积均价年份套数(万㎡）（元/㎡）2009244424238424362010288429431436052011184022204259072012313034137048952011年，林溪湾、红河谷等大量