?闸闸北北联联合汽合汽车车广广场项场项目目营销营销策策划报划报告告2010/10主要解决的问题？区域市场环境?区域市场总体供给去化情况，解决项目运作模式项目定位?远期规划与项目市场定位是否共融项目营销建议?项目快速去化，效益最大化的营销方式目录第一章：市场篇第二章：项目定位篇项目价值分析聚焦竞争市场策略思考，确立核心竞争力寻求差异化市场项目定位、产品定位、客户定位第三章：营销方案篇第四章：经济测算篇营销策略价格初探推广策略总销拟定第一章市场篇区域市场总体供给去化情况，解决项目运作模式写字楼商铺运作模式？1写字楼市场情况市场动态/销售型写字楼/成交均价分析闸北是2010年销售型写字楼成交活跃的区域之一，平均售价约为23106元/平方米，价格已超过虹口、杨浦及普陀，处于上海北部最高水平2010上海写字楼分区销售情况14520004800012456664591244000400001036000322342310631715320008304042800024000622741211851876519796200004160001200028000400000静安卢湾黄浦徐汇长宁普陀虹口闸北杨浦浦东区域成交量（万㎡）区域成交均价（元/㎡）嘉里不夜城6%东方环球企业项项目周目周边边的的东东方方环环球、祥球、祥腾财腾财富及共和富及共和国际国际44%祥腾财富广场15%在成交在成交结构结构中占了中占了绝对绝对比重，比重，共和国际7%市场动态/销售型写字楼/周边构成分布区域销售型写字楼分布在共和新路南北高南北高架架沿线及内环沿线，销售均价在15000-30000元/平方米左右。共和共和共和共和共和共和共和国际国际国际国际国际国际国际中铁中环时代广场2007200720072007200720072007年年年年年年年12121212121212月月月月月月月即将开盘均价均价均价均价均价均价均价15884158841588415884158841588415884元元元元元元元///////平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米预计报价25000元/平方米祥祥祥祥祥祥腾财腾财腾财腾财腾财腾财富广富广富广富广富广富广场场场场场场2009/112009/112009/112009/112009/112009/11和源中和源中和源中和源中和源中和源中和源中环环环环环环环企企企企企企企业业业业业业业广广广广广广广场场场场场场场均价均价均价均价均价均价252532525325253252532525325253元元元元元元//////平方米平方米平方米平方米平方米平方米东东东东东方方方方方环环环环环球球球球球2010201020102010201020102010年年年年年年年9999999月月月月月月月20072007200720072007年年年年年66666月月月月月均价均价均价均价均价均价均价30115301153011530115301153011530115元元元元元元元///////平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米均价均价均价均价均价1483514835148351483514835元元元元元/////平方米平方米平方米平方米平方米宝华现宝华现宝华现宝华现代城代城代城代城中环线2006200620062006年年年年8888月月月月本案本案均价均价均价均价17677176771767717677元元元元////平方米平方米平方米平方米飞飞飞洲洲洲时时时代大厦代大厦代大厦200820082008年年年888月月月均价均价均价190361903619036元元元///平方米平方米平方米中一中一国际国际商商务务大厦大厦20092009年年66月月在售楼盘均价均价2449624496元元//平方米平方米预推楼盘内环线市场动态/销售型写字楼/去化量及均价共和新路沿线项目月均去化在15套左右，目前区域标准办公产品价格在16000-24000元/㎡左右，而LOFT产品市场价格在25000~30000元/㎡左右累计销售均价户型分割月均去化项目板块开盘日期去化率（元/平方（平方米）套数米）共和国际2007年12月40-15087.4%1515884祥腾财富广场2009年11月110-32099%2125253（LOFT）东方环球2007年6月250-150098%914835共和新路沿线和源中环企业广场2010年9月74-4535.2%1330115（LOFT）平层:50-70平层：20000中铁中环时代广场2010年11月//(预计)LOFT：100-150LOFT：25000飞洲时代大厦2008年8月80-12085.9%819036中山北路沿线中一国际商务大厦2009年6月180-30080.2%624496资料来源：上海房地产交易中心及与各项目销售人员访谈市场动态/销售型写字楼/代表项目祥腾财富广场地址：汶水路215号发展商：上海中冶祥腾投资有限公司总面积：40000平方米面积分割：110-320平方米层数：11层楼层层高：5.4米成交均价：25253元/㎡项目平面图电梯系统：蒂森克虏伯车位：457个?去化：项目2009年11月开盘，目前已基本售罄，只剩最后一套位于4层的房源?价格：累计销售均价25253元/平方米?客户：投资客约占30%左右，自用客中以钢贸类客户为主，有部分高科技类企业入驻。市场动态/销售型写字楼/代表项目中一国际地址光新路88号：发展商：上海中一投资有限公司总面积：39144平方米面积分割：180-300平方米层数25层：外墙：楼层层高：3.5米LOW-E双银中空夹成交均价：24496元/㎡电梯系统：Schindler户型图车位：200?去化：项目2009年6月开盘，目前推出的房源已去化约80%?价格：累计销售均价24496元/平方米?客户：大部分为自用客户，其中以小型商贸和金融保险类企业为主市场动态/销售型写字楼/存量与未来供应市场存量约7.8万㎡，未来将有41.9万㎡的办公集中上市，其中位于项目北部的“中铁中环广场”将于11年开始启动，届时将对项目形成直接竞争市场存量未来供应建筑面积容积办公面积项项目名目名称称办办公存量公存量销销售率售率名称编号用途楼板价开发商(万㎡)率（万㎡）共和国际0.387.4%　上海中铁市北投资中铁中环广场　商办21.02.80　13.0发展有限和源中环企业2.75.2%　公司闸北区飞洲时代大厦0.6　85.9%　313街上海大宁广中西路万荣坊（电商办9.72.5010308资产经营7.3地块中一国际商务大器成套有限公司厦0.680.2%　厂）上海市闸北区长城大厦3.6　16.7%　北京佳程338街场中路南部地房地产开坊北上商办9.62.505722.7.2块发有限公海物流合计7.8/司3—1地块上海市闸北区上海中铁经营性江场支路万荣327街市北投资办公用14.52.80462510.9路坊市北发展有限地5号地公司块闸北区综合商广中西路广中313街业、办YORKSURE7.13.508414.3.6加气站地块坊73公、宾PTE.LTD.宗地馆合计41.9市场动态/销售型写字楼/未来主要竞争项目“中铁.中环时代广场”位于上海市闸北区市北高新园区核心位置江场西路、万荣路，总建面约21万平方米。预计将于11年推出LOFT和酒店公寓产品，13年推出甲级办公产品。LOFTLOFT办办公公20112011年上市年上市产产品品预计价格面积分割体量产品（元/层高（㎡）（万㎡）㎡）LOFT办公100-1502500035.4M5A5A甲甲级办级办公公酒店式公寓50-702000043M酒店式公寓酒店式公寓20132013年上市年上市产产品品体量预计价格酒店酒店面积分割（万产品（元/层高（㎡）㎡㎡））5A甲级自由分割/约6万3.7M市场动态/销售型写字楼/客户构成目前区域的整体客户的构成如下：中山北路沿线购共和新路沿线买原?依托市北园区雄厚的产业基础和政策优惠?交通便利、周边商务配套成熟因投资客：25%自用客：投资客：30%自用客：75%70%购买15%高科技产业10%高科技产业15%客25%10%IT/信息技术户IT/信息技术金融保险50%分15%商务贸易25%析35%商务贸易物流物流行业分布：交通便利紧邻高架，吸引了大量贸易类行业行业分布：依托便利的交通条件，和成熟的商务配套该（以钢贸类为主），同时依托园区的工业产业基础，高新区域商贸和金融保险企业形成一定集聚效应。技术行业亦成为主要客户构成。企业规模：入驻企业以中小规模为主企业规模：以中小规模为主，亦有部分整层购买客户。目前周目前周边区边区域域内购买写内购买写字字楼楼的客的客户户中，投中，投资资客客约约占到了占到了30%30%，自用客，自用客户户中，企中，企业业性性质质以以商以以商贸贸（（钢贸钢贸）、物流、）、物流、IT/IT/信息技信息技术术和高科技和高科技产业为产业为主主市场动态/销售型写字楼/市场小结办公市场小结客观市场情况分析未来竞争分析角度1、近期区域办公市场利好，成交量的1、近期：周边区域办公存量达7.8处上升趋势分万㎡析2、闸北办公价格已处于北部最高位2、远期：潜在供应42万㎡，突破23000元大关量价走势完美，市场普遍看好尽早上市，避免供应高峰应对策略趁价格高位之际尽快入市，规避竞争风险2商业市场情况市场动态/商业市场/商业构成项目周边核心圈层商业多为社区配套类商业，档次较低；未来3-5年市北将导入大量商务人群，将有效带动区域商业能级的提高体量体量分布分布市北工业园区区区域域类类型型客客户类户类型型（万㎡）（万㎡）方式方式灵石1大华社区4沿街社区配套社区居