呈：苏州万业苏州万业项目营销策划报告《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net策源地产2011.01写在前面前一轮报告我方已在市场、客户、产品等方面进行了深度的探悉本轮报告我方将在前一轮报告观点的基础上在市场、卖点、策略、操作等方面进行进一步深化市场回顾多空博弈,市场前景不确定性新政打压抗压因素1、去资产化：加重房产的使用属性1、资金充裕：开发商近五个季度回，弱化投资属性。如：凭户口一户笼资金充裕；同时今年总体银根不紧一套、异地禁贷，均精准打击投机，故现金流压力小，抗压力增强。客。同时加大保障性住房建设，突2、供应暂缺：因09年下半年开工出住房的民生属性。不足，及应对新政10年开发节奏或2、去杠杆化：提高首付，二套房高空多将放慢，市场供应相对不多。息，三套房可禁贷。？3、购买力强：居民储蓄高达26万3、降流动性：对有违规行为开发企亿，在“负利率”情况被迫出笼，投资业，暂停批准上市、再融资、重大冲动强、潜在购买力高。资产重组、新开发项目贷款发放。4、执行力弱：因利益冲突，政策落4、开征新税：对高级物业及多套住地过程中有不同程度的衰减，其杀伤宅开征保有环节税收，抑制过度投力有待评估。资与投机，同时增开税源。5、长期利好：城市化进程、人口红5、加息预期：CPI不断走高，通胀利仍增长，支撑房地产中长期发展前压力加大，加息或不可免。景。市场回顾1010年年苏苏州房地州房地产产市市场场的主要特征：新增供的主要特征：新增供应应不足、新政不足、新政组组合拳合拳频频出、成交出、成交起伏起伏较较大大?总体来讲，10年苏州住宅成交量达到511万方，较09年的905万方减少394万方，降幅达到44%。?从月度趋势来看，成交量在10年5月跌入谷底，受4.17新政的影响，5月至7月成交量处于低位运行，供求矛盾突显。09年回暖因素：开发商因素、政府政策、金融/10年市场：政策组合拳频出、热点板块发力、价税收政策格涨幅放缓回暖原因1：品牌开发商年初延续08年的“低价政策频出：从“4.17”至“9.29”再到“限购令”抛售”行为调控力度不断加大回暖原因2：地方政府实行购房税费优惠金融工具：提高首付比例、首套房、二套房首付分别增加到30%和40%，取消三套房贷款，取消回暖原因3：宽松的金融环境、地方银行放宽二利率优惠等措施套房政策，改善型需求、投资性需求集中入市回暖原因4：受08年开工量低迷影响，市场新增热点板块：随着土地市场的放量，品牌开发商的供应不足，继而推高房价入住，如青剑湖、科技城等热点板块受到追捧金融信贷年政策调控年二套房/优惠利率/供应不足增加首付/利率提高/限制购买市场回顾政策大势政策大势较为平稳价格变化热点板块不断涌现，推高城市房价热点板块以双湖板块、独墅湖板块为代表的新兴低密度住宅区将开始发力，成为苏州市场价格标杆客群变化城市建设提升了各板块中心区价格，首购客群被高企的房价挤向板块边缘趋势明显在总体供应稀缺、中心区价格高企、外围区域快速成熟的格局下、如青剑湖板块及苏州北部相城区等边缘区域正在成为核心区外的一级发展带。复杂房房产产新政新政是是房地房地产业内产业内生影生影响响因素，因素，或可通或可通过过利益博弈利益博弈进进行回行回旋旋；；加息、加息、汇汇率升率升值值受制于受制于宏宏观经济观经济形形势势，，单个产业单个产业利益集利益集团团无无力回力回天天。。20102010年不再年不再是最困是最困难难的一年，的一年，但但可可能是最能是最复杂复杂的一年。的一年。竞争回顾腹背受敌、板块外冲击力强劲双湖板块?板板块块便便利的交通、高利的交通、高端端的的配配套套设设施及施及?独独墅湖墅湖东东岸岸慢慢慢慢崛崛起的新型起的新型教教育育稀缺的稀缺的双湖景湖景资源，源，奠奠定了定了区域域高高端端双资区产业产业基地，板基地，板块块目前目前配配套套设设施及交施及交住宅化的走住宅化的走势，，随着着九九龙仓、新、新鸿基基板块势随龙仓鸿通通便便利性均利性均较较差差，，但但随随着着轻轨轻轨22、、、绿城等品牌开发商的入住，未来区、绿城等品牌开发商的入住，未来区内44号线号线的的开开通，中新通，中新置置地、建地、建屋屋等等域域将成成为继金金鸡湖、湖、太太湖湖又又一大低密一大低密将为继鸡高教项项目的交付使用，目的交付使用，将给将给板板块带来块带来大大度湖景居住度湖景居住区；；普普通住宅市通住宅市场将无无明明区场将量的商量的商务务人群，人群，未未来来板板块内块内一一级级市市显放量，主要来自二手市场的冲击竞争显放量，主要来自二手市场的冲击区板场将场将有有所所放量，放量，预计产预计产品主要以中品主要以中块低密度低密度为为主主尹山湖板块?该该板板块块于于20052005年起年起开开始始发发展，目前展，目前越溪板块板板块处块处于于发发展的展的第第二二阶阶段段；；第第一一阶阶段段以以?该该板板块从块从0909年年开开始一始一级级市市场开场开始始石石湖湖华华城城为为中心的中心的片片区区已已开发开发完完毕毕；；第第放量，放量，但整但整体的体的开发节开发节奏奏预计将会预计将会二二阶阶段段以新城金以新城金郡郡为为中心的居住中心的居住区区正正处处在在1111年年开开始；目前板始；目前板块块在售在售项项目目较较于于开发开发；近年；近年随随着板着板块块配配套的套的完完善，善，招招少，板少，板块块交通交通便便利性和利性和配配套套较较差差，，商、新城等品牌商、新城等品牌开发开发商的入住，商的入住，结结合板合板市市场认场认知知度度较较低，低，但未但未来来22年年内该内该块块城市城市副副中心的中心的功能功能定位及定位及丰富丰富的的山水山水板板块将块将成成为为本本案最案最大大竞争竞争资资源，受到大批客源的源，受到大批客源的青睐青睐2011年年度目标硬性?目标全年度全年度完完成成总销总销金金额额1010亿亿?实现项目利润最大化！隐性?实现项目知名度与万业品牌影响力双赢！目标?积淀客户资源及口碑，为项目后期运作奠定基础！目标实现前提围绕该命题，我们必须首先解决眼前两大困局》》》困局1如何卖行困局2如何卖更好策策行天下·致胜有源报告目录Chapter1.Chapter2.如何卖得更好？如何卖？策行策Chapter1如何卖的更好TOBETHEWINNERA.卖什么？B.如何价值最大化？全案价值梳理/A赢战战略思想/B困局困局策策如何卖的更好如何卖的更好QQuestionuestion1.1.同质化严重的市场，我们卖什么？全案价值梳理QQuestionuestion2.2.竞争格局严峻的市场，如何价值最大化？赢战战略思想开篇之前，让我们先来看一个故事故事是这样开始的……当所有人都认为它只是一只鸡的时候，是否，我们应该站在更高的角度、用更睿智的眼光去发现它浮华背后的真实、和更多价值？让思想站在更高的地方，用动态的角度去思考、观察这是我们从故事里得到的启发而这个启发让我们必将用更深入的思考去重新审视我们的这块土地》》》》》》板块价值板块价值策/价值梳理项目所在板块情况1010分钟生活分钟生活圈圈湖东湖西CBD区CBD区域域风情李公堤道商业街27洞高尔夫金鸡湖大酒店?本案距离独墅湖2公里，距离金鸡湖6公里，景观、生态、区位较优。双冠用地独墅湖高教区?金鸡湖和独墅湖已然是苏州两张靓丽的名片，随着金鸡湖周边的开发完毕，本案独墅湖作为苏州第二大城市湖泊，中海、万业等品牌开发商的入住，标志着独目前配套主要依托双湖板块的高端配套墅湖时代已悄然到来，未来独墅湖将成为苏州新的高端居住区资源及周边成熟社区的地段配套列表的对比板块价值策/价值梳理项目现有四至情况本案现在，这里是一片荒瘠的土地，杂草是唯一的颜色。远处，是依稀的厂房和风中摇曳的树苗。城市主干道东方大道，在工程车、运货车的呼啸中尘埃翻滚。有路人说，很难想象，未来，这里到底能好到哪里去。板块价值策/价值梳理项目未来四至情况双冠项目本案运河绿化带40万方的高档社区86万方以金融为主核的城市综合体2万方公园市政运河景观带有人会说，这里将是一个繁华的生活圈，是未来苏州的富人区而我们策源，对它有着更深入的解读》》》》板块价值策/价值梳理项目所在板块，于独墅湖的意义湖西湖东CBD东西走向CBD南北走向独墅湖CBD随着园区东西走向的不断饱和独墅湖成为下阶段发展重点而双冠作为该板块最大的商业体，其带来的聚合效应如圆融广场于金鸡湖的历史作用不仅将推动独墅湖板块的积极发展、更为其成为第二个金鸡湖奠定坚实的商业配套基础成为独墅湖板块都市化的繁华代名词板块价值策/价值梳理项目所在板块，于吴中区的意义湖东观湖西石前CBD路商CBD商圈圈南门商圈墅东吴独湖板CBD块吴中区城市附中心，形成苏州第六大商圈板块价值策/价值梳理项目所在板块，于苏州的意义陆家嘴上海苏州陆家嘴，城市附中心如上海陆家嘴带动浦东发展一样当之无愧成为独墅湖板块、乃至整个苏州的发展引擎和城市附中心板块价值策/价值梳理项目所在板块，于江苏省的意义江苏省华尔街如美国华尔街一样推动江苏省经济发展，并成为城市国际化的一张名片板块价值策/价值梳理小结：板块价值金融及商业共同体带动下，多家知名本体价值开发商的推动下，政府的积极打造下城市独墅湖天然湖景资源多项先天优势与后天的集合下附中心最适宜与出门即达的商业配套资源最终形成苏州城市附中心居住东西发展饱和，南北发展起步；江苏省独墅湖先天优势、政府打造力度；第二个后天众多知名开发商拿地热度华尔街金鸡湖江苏省内首家以金融城为产业定位的项目推动经济发展，成为江苏省名片独墅湖板块最大的商业体后期赋予独墅湖如圆融广场于金鸡湖意义CBD苏州最大型的以金融服务平台为