国国五五条条政策政策研研究究1政策要点2政策解读3政策影响4政策应对政策要点政策要点“国五条”实施细则要点细则细则要点要点新国五条制定并公布年度新建商品住房价格控制目标完善稳定房价工作责任制建立健全稳定房价工作的考核问责制度限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提坚决抑制投机投资性购房高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房增加普通商品住房及用地建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发供应贷款需求。加快保障性安居工程规制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地划建设级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管和预期管严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加理强市场监测和信息发布管理。政策解政策解读读政策力度：实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策“新国五条”细则“4.15”新政?强化征收个人住房所得税，统一按照增值部分的?购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上20%征收。的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。?加快推进扩大个人住房房产税试点范围?贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得?地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。的范围。?对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付?确保土地供应并优先安排中小户型为主的房地产款比例和利率水平。项目贷款。在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求政策落脚点2013年住房供应量应不低于过去5年平均实际供应量促供给信贷上优先支持中小户型商品房建设落实2013保障房基本建成以抑制投资性需求为纲470万套、新开工630万套的压需求强化信贷政策，结构性收缩任务二套房贷限购升级，明确统一标准政策关键点解读:二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出?政策：实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20%或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征；?解读：此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税（简单计算：100万总价房子，3年涨到150万，如果按总房款1%交税，则为1.5万；如果按照房产交易盈利部分的20%交则为10万）。?影响：1.直接增加二手房交易成本，交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落；2.不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑；3.同时或造成未来租金进一步提升，原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。政策关键点解读强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交?政策：实施细则强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求；?解读：信贷是影响房地产成交最为主要的因素，如果部分地区出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重大影响。?影响：1.历史调控的影响经验：从2010年“4.15”新政后世联的交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，购房的银行按揭比例下降明显，一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大；2.本次调控的影响预期：2012年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住房贷款也日渐火热，2012年个人购房贷款全年增加9610亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台，已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。政策关键点解读规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降?政策：实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。?解读：“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。?影响：从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段性导致成交量下降。政策关键点解读：房产税扩围主要影响市场预期，长期看对房价影响小?政策：实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。”?解读：如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围，如北京、深圳等。?影响：1.现有征税区域影响经验：重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。2.本次调控的影响：房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。政策影政策影响响政策出台后的一段时间成交量将会受到影响1、进一步挤出投资性需求国五条细则出台楼市成交量受到影响，2、短时间内购房者将陷入观望情绪政策影响大德认为“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、信贷政策加码，将对楼市带来显著影响。1、当前持续火热的楼市将有所降温，长期来看市场成交量适度收缩，但在短期内表现不会太明显，具体情况还要根据不同城市、不同楼盘具体分析；2、从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响；3、从2010年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线城市。另外，地方政府在全国两会后将进入密集的出台调控政策周期，届时更加详细的房地产调控政策将进一步平抑市场预期，使楼市趋于平稳。如果后市房价还猛升，仍会有更加具体细致的配套调控政策出台。政策影响新政对开发商及项目客户影响：?城市豪宅项目：客户关注贷款问题，若首付提高所占金额较大，关心利率是否从1.1调成1.3，此类客户比较对政策比较敏锐，财富值很高，置业经验丰富，国家打压什么更需要投资什么；?别墅项目：客户担心贷款问题，大都提出提前办理手续；?普宅项目：近期客户来访增多，但成交率普遍下降，客户出手谨慎；开发商非常乐观，计划提价，较关注二套政策；?远郊大盘项目：细则中首付比例提高，对首改客户有一定影响，已有部分客户关注此问题并来电咨询；开发商目前未明确表态。政策政策应对应对应对措施：1、由于对未来细则及两会后政府是否有新政出台的不确定性，建议短期稳定房价适当出货，保证一定销售量；2、对于二套房购买本项目客户，催促其尽快完成合同签署及按揭办理，确保房款及时回笼，并抢收一批客户。