销售目标出货才是硬道理目标销售额达5.6亿，时间紧，任务重为了完成目标寻找最有效方法思考角度决定深度【思考一：找准我们的定位？】市场环境·FAB分析?目标1本项目处于南区传统居住区，区域商务认知无综合体高端地位确定12012年新增30万方写字楼商业、写字楼、公寓、22，面临考验LOFT独栋办公五种物业类型系统盘活本案3个月完成35.6亿任务额?市场环境?本体条件城市综合体：五大复合产品，客户存在差异交通条件便利，离城市中心不远商业立项，40年产权区域层面：如何化解客户对区域的新认知，引导并接受片区商务用途.项目层面：LOFT/公寓：如何快速扩大客户基数，实现快速出货;写字楼：如何规避市场容量风险，树立项目品牌商务形象，实现快速去化.南中心第一是否还是被市自说场认自话可换个logo没有就是自身其他独特项目精神主张相比规模、位置都更占优势的核心区商务带、东二环商务带、东部新城商务带我们建立怎样的区域形象？案例分享：案例分享：华贸华贸中心形象之中心形象之战战————区区域炒作、大客域炒作、大客户户立立标标杆、奢侈商杆、奢侈商业树业树立形象立形象建立同国贸之间的比附定位关系引进豪华酒店：里兹卡尔顿和万豪入驻华贸中心的金融企业享受北京CBD政府特殊补贴政策新光天地/AMANI/CHANEL旗舰店进驻，成功将区域缔造为高端时尚发源地案例分享：案例分享：华贸华贸中心中心综综合群聚效合群聚效应应——创创造新的商造新的商务务群，群，实现实现公寓高价公寓高价值值华贸中心成为与国贸并列的ONEONE顶级综合体物业CBD区域成功外溢，大望路TWOTWO区域成为新的商务群聚区域高端综合体物业形象，公寓部THRTHR分比周边档次相近的项目高出30%左右的价格.以具体情以具体情况进况进行借行借鉴鉴没有综合体群聚，没有政府政策，不会产生商务中心迁移，有一点是我们可以借鉴的——建立同中央商务区之间的比附定位关系泛CBD概念填补外溢CBD空白为成长型企业提供办公场所享受CBD优质资源节约时间成本+租金成本+办公成本寻找价值信息（FAB分析）F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages):相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value):带给客户的利益/价值我能给你带来什么价值我好在哪儿我有什么F（Features/fact）:项目本身的特性/属性泛CBD，低首付，更健康的综合体济南主要商务带综合体价格A（Advantages):相对于竞争对手项目的优势板块产品价格对比商务带代表项目售价备注世茂国际广场写字楼：20000元/平米公寓：20000元/平米新盘；均价万达广场写字楼：36000元/平米公寓：16000元/平米核心区商务带银座中心写字楼：12000元/平米公寓：13000元/平米路港商务广场写字楼：12000元/平米公寓：9900元/平米售罄济南华强广场写字楼：17000元/平米公寓：12000元/平米丁豪广场写字楼：12000元/平米公寓：8000元/平米写字楼均价1.1-1.2万元/平米；东二环商务带精装跨界公寓热销价格为1.3-1.6鲁商国奥城写字楼：12000元/平米公寓：15000元/平米万元/平米；精装LOFT公寓均价1.9元/平米。金桥国际写字楼：12000元/平米公寓：9000元/平米洋房均价1.1万元/平米；中齐未来城写字楼：9000元/平米公寓：84000元/平米公寓均价8400元/平米；东部新城商务带写字间9000元/平米中铁汇展国际写字楼：12000元/平米公寓：9000元/平米B（Benefit/value):带给客户的利益/价值项项目能目能给给客客户带来户带来什什么么利益利益消费者：他们买什么？项目本身价值点客户利益需求FAB项目本身的特性/相对竞争对手带给客户的利属性的优势益需求1.区位价值1.泛CBD1.高格调的氛围2.交通、配套价值2.交通便利2.高品质的生活方3.开发商品牌价值3.价格优惠式3.无距离享受配套4.升值潜力【思考二：客户从哪里来？】客户定位·客户拓展分析：8月来电客户关注点中前三位主要是户型面积、位置及价格。分析：市中区占绝对优势。8月来访客户公寓需求最大，其次为LOFT产品，其他物业需求较弱。来访客户居住区域、工作区域分析分析：来访客户居住区域与工作区域相对统一，主要为市中区客户，其次为历下区客户。分析：从置业目的进行分析，投资、自用平分秋色。其中自主型客户属于过渡型自住客户（半投资客户）客户客户需求客户利益需求区域写字楼客户功能性强、交通便利、方便员便捷、功能性工上下班中心区域外溢写字楼客户物管、讲究办公氛围、开发商办公氛围、开发商品质、交通有一定历史背景、讲究办公邻便利居公寓、LOFT自用型客户关注地段、周边配套、户型、对新的高品质生活方式向往使用成本、价格投资客户投资成本、投资回报率、租金追求长期利润，看中升值潜力、地段价值对较高保值增值性和较高投资回报率的产品有需求客户A.主动投资投资嗅觉敏感，精明懂行，重视投入与产出比，有些人更是职业投资人，他们对于理财总是先人一步。B.有意识无头绪C.无投资意识羡慕别人赚钱。稳定高收入，但没有投资方向，无投资意识人云亦云。月光族，接受度强，但缺乏引导。差差异异化思考角度化思考角度把房产品当做一个金融产品强调寻租变现能力和保值增值能力专业稳健的财富管理差差异异化角色化角色?置业顾问——悉心专业的财富管理顾问?写字楼、酒店式公寓、LOFT——品种丰富的投资理财产品?每一次的广告——精确及时的财富管理资讯?低投入，高回报——稳健增长财富理财渠道?置业顾问——悉心专业的财富管理顾问机会稍纵即逝，风险无处不在。如何把握机会、规避风险，成就您的理财目标？您身边的祥泰专属贵宾理财顾问及其身后强大的专家团队，荟萃专业指挥，专职服务于您，为您提供：量身定做的财务规划，为您的投资、教育和退休养老做出精心安排。?写字楼、酒店式公寓、LOFT——品种丰富的投资理财产品光顾理财中心，就像去访问一位知心老友。在这里，您的财务隐私得到最严密的保护，您的金融需求得到最优先的满足。理财中心恭候您的光临，为您倾力打造优越专属的理财控件，让您的理财之行更像一次温馨写意的会所之旅。?每一次的广告——精确及时的财富管理资讯?根据您的要求，我们将通过各种信息平台为您提供丰富及时地投资资讯和信息服务，您将获得我们与股市、汇市、债市、基金等方面的投资对比分析报告。投资理念五大支撑ONEONE优地段：距城市核心近，交通便利TWOTWO低价格：总价低，投资门槛低THRTHR小户型：户型多样，灵活多变THUTHU佳环境：六大生态绿肺，自身绿化面积FIVFIV好品牌：祥泰集团，济南当地知名企业针对投资客户，量身打造定位语改变泉城投资格局的新综合体Slogan祥泰广场吹响济南投资集结号精准对位客户拦截银行——理财客户的长据点高档写字楼群——有稳定收入的白领聚集地高档小区——有能力理财客户的居所【思考三：火爆开盘，顺利完成5.6亿任务】推广策略·具体执行现实状况：开盘在即，蓄水900组客户，能否高比例转化为准客户市场声音正是影响这批客户下决定的主要因素绿地普利中心泰府广场省府前街红尚坊在济南，充斥着罕见、财富、商机、世界级等字眼的线上媒体，我们如何突破审美疲乏、让受众记忆犹新？给济南来点不一样的不一样的VS不一样的传播广告表现事件+话题高端+刺激不一样的传播事件+话题利用事件大型公关事件撬动市场绝对关注激活媒体计划全线铺开高举高打认同项目前先认同区域炒热区域板块引发市场关注济南CBD南“阔”引发商务“蝴蝶效应”——济南城市商务版块高峰论坛济南CBD南“阔”引发商务“蝴蝶效应”——济南城市商务版块高峰论坛核心内容：1.邀请专家、媒体，探讨泛CBD未来发展趋势，进行新闻性事件炒作。2.邀请济南政府、各大媒体、地产界专家、各大开发商、贵宾客户、具影响力企业代表等业界人士参与论坛，演讲、对话、展开交流。3.围绕“CBD南阔”从“稀缺资源”“价值洼地”等各角度开展话题。4.网络媒体进行现场直播，并在后续进行轰炸式全线推广炒作。名人投资理财讲座《相约祥泰·纵论财经》理财名人讲座名人齐聚，共支财招财经名人陆新之，商业观察家CCTV2“对话”节目前排嘉宾、东方卫视“头脑风暴”特约评论员、凤凰卫视中文台“锵锵三人行”嘉宾，还在各地电视台的“财富非常道”、“财经五连发”、“我们爱理财”、“听我非常道”和“紫薇视界”等节目出镜。李光一著名财经评论员全球投资先行者。《理财周刊》资深理财专家，专栏作家。常年应《理财周刊》、第一理财网、交通大学EMBA台湾班、复旦大学EMBA银行班、传媒班、上海理财专修学院、香港上海商会金融组等邀请，在全国各地巡回讲座中成功演讲数百场.贺强：全国政协委员、中央财经大学教授现任中央财经大学金融学院教授、证券期货研究所所长，兼任中央财经大学法学院经济法专业硕士研究生导师、中央财经大学金融学院货币银行学专业博士研究生导师。小么哥聊投资真名叫张勇，齐鲁电视台《拉呱》、《么敢当》节目的主持人。师从相声演员唐爱国。　小么哥是谁？《拉呱》之前，查无此人，《拉呱》之后，路人皆知！却是绝对地“与众相同”！来自民间、操着乡音，大众面孔，嬉笑怒骂，家长里短娓娓道来广播稿1祥泰广场，吹响投资集结号改变泉城投资格局的新综合体稳赚不赔有道理40-80平米全能公寓，60平米创意loft10月20号，盛大开盘，见证资本的力量15万起，别让你的钱输在起跑线上广播稿2高投入，高收益的是大多数综合体低投入，高收益的是祥泰广场40-80平米全能公寓，60平米创意loft时下投资绝佳首选，小投入大回报让资本翻滚起来10月20号，盛大开