山西运城房地产市场前期报告合富（辉煌）中国陕西公司2011年8月第一部分：城市宏观背景分析1.城市地理位置2.城市发展概况3.城市交通条件4.城市宏观经济城市地位运城位居“黄河新三角经济区“的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大?运城市位于山西省南端，处于山西，陕西，河南三省的交汇点，同邻省的渭南市和三门峡市一起构成黄河中游“三角洲”。?运城市黄河新三角经济区的中心城市，2010年生产总值达到827.0亿元，在整个中西部地区中极具经济竞争力，辐射到周边十三个县，带动整个区域内的经济发展。?运城是山西“大运经济带”的端点，聚集了大批优势产业，为城市发展提供了强大的经济支撑体系。城市发展未来城市东拓、西优、南控、北延的发展方向城市规划运城市城市规划表明：“东拓、西优、南控、北延”将是运城未来发展方向规划阶段近期：近期：近期：近期：2006-20102006-20102006-20102006-2010年年年年近期：近期：近期：近期：2011-20202011-20202011-20202011-2020远远远远期期期期规划规划规划规划2020202020202020以后以后以后以后?运城市域行政辖区，包括1区、2市（县级）、10县，总面积13968km2；城市规划区范围，总面积约1300规划范围km2；中心城市控制范围，总面积约500km2。?一主：指以市委、市政府为中心的老城区；?两副：指高专东路以东以安邑、八一水库为中心的城东区和铁路以北的城北区空间结构?三大工业片区：东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。?按照立足长远、持续发展，面向区域、和谐发展，循序渐进、稳步发展；功能提升、集约发展的城市空间发总体布局展策略，在明确城市用地拓展影响因素的前提下，确定了东拓、西优、南控、北延的城市发展方向，同时按照“一轴两带”（城市发展主轴、盐湖旅游休闲带、中条山生态带）东西展开、南北纵向生长的空间结构模式形成组团式布局。运城城市未来空间发展规划中提到：“确定了东拓、西优、南控、北延的城市发展方向城市概况运城市在省内具有重要的经济地位，未来将建成为黄河三角地区工贸旅游中心城市?运城市2010全年全市地区生产总值827.0亿元，比上年增长15.6%，经济总量位于全省第三名。?运城市是山西重要的能源重化工基地，拥有南风集团、运城制版集团、山西铝产等大批优势产业。?运城市在“十一五纲要中”明确提出，将运城市建设成为晋陕豫黄河三角地区工贸旅游中心城市的目标。交通条件运城具有得天独厚的交通条件，是连接中西部的“桥头堡”，为城市经济的发展提供了有利条件?运城具有得天独厚的交通条件，境内同蒲铁路线横穿南北，运风高速公路，运三高速公路和大运高速公路，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联接西北，西南和中原地区，与洛阳、郑州、西安形成纵横交错的公路网络。?运城关公机场的投入使用使运城进一步成为中部交通的重要轨道，为运城带来了巨大的发展机遇。宏观经济近年运城GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实的基础。运城市近五年GDP走势?运城市2010年全市地区生产总值90018.0%827.0亿元，比上年增长15.6%。生产80016.0%总值总量占全省比重为11.0%，在全省70014.0%经济总量排名中居第三位。60012.0%50010.0%?运城市经济处于快速发展期，根据4008.0%3006.0%GDP增速与房地产市场发展关系来判断2004.0%，目前经济发展处于快速发展阶段，经1002.0%00.0%济目前处于高位发展阶段，为房地产市20062007200820092010GDP（亿元）同比增长场高速发展打下了坚实的基础。GDP增速与房地产的发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%停滞萎缩稳定发展快速发展宏观经济运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，10年贡献率达69.7%?运城近年来，产业结构不断优化，第二产业在产业结构中占有重要的地位。二产比例不断提高，10年第二产业增加值370.9亿元，贡献率达69.7%.?运城市已形成了轻纺、化工、食品、治金、制药、制版、六大支柱产业。工业实力以跃居全省三强。2010年产业结构贡献率第一产业,第三产业,7.90%22.40%第二产业,69.70%第一产业第二产业第三产业城市宏观背景分析小结运城市宏观经济发展良好，未来发展空间巨大，主要呈以下特点：?运城具有得天独厚的地理优势，具有重要区位的交通条件，优势较为明显。?运城在省内占有重要的经济地位。?运城市经济的快速发展，为房地产市场的发展提供了有利的条件。?第二产业在产业结构中占有重要的比例，工业实力跃居全省三强。第二部分：城市房地产市场分析1.市场供求价格分析2.市场板块分析运城房地产投资增长水平落后于整体经济发展水平?房地产投资与固定资产投资和GDP的比例2006-2010运城房地产投资占关系12.00%6.00%GDP的比例均低于正常水平。5.56%10.00%9.68%10.19%5.00%9.08%5.06%8.00%4.21%8.35%4.01%4.00%?从图表中可以看出，运城房3.66%6.00%5.56%3.00%地产投资开发水平落后于运城整4.00%2.00%2.00%1.00%体经济发展水平。0.00%0.00%20062007200820092010房地产开发投资/固定资产投资房地产开发投资/GDP　异常基本正常正常运行基本正常异常20100.050.05-0.10.1-0.150.15-0.20.20.04房地产开发投资/GDP反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.1515%15-22%22-30%30-37%37%5.50%房地产开发投资/固定资产投资反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%固定资产投资比重逐年增加，房地产业进入快速发展期运城市近五年固定资产投资趋势图?10年运城市人均GDP为16168元，700约合2388美元，房地产业从启动期进600500入了快速发展期，未来发展潜力巨大。400300?固定资产投资比重逐年增加，房200地产业进入快速发展时期。100020062007200820092010固定资产投资（亿元）人均GDP与房地产发展关系$0-$800$800-$4,000$4000-$8,000$8000-$20,000启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期近年来运城房地产开发投资额快速增长，10年房地产开发投资额33.2亿元，下降17.3%?近年来运城房地产开发投资额快速增长，受宏观政策影响，2010年房地产开发投资额33.2亿元，同比下降17.3%。?运城市近五年普通住宅销售均价呈上升趋势。整体分析来看，运城价格近五年的快速增长主要受周边城市诸如山西、山西、河南、郑州等辐射拉动为主，本地投资性购房人群比例相对较低，产业价值增长迅猛。市场整体供求平衡，但受人口规模及需求限制，市场容量有限,10年市场快速发展?商品住宅从06年开始年销售量大约在85万平米左右，10年增长至173万平米。?06-07年商品房市场处于起步阶段，08年之后商品房市场开始飞速发展，说明市场有一定的潜力可以挖掘。?2010年以来，运城市房地产市场运行态势良好，走势强势，呈现出供应两旺的格局，房价稳中有升;?2007年运城商品住宅均价1451元/平方米，2010年，运城市商品房住宅均价1863元/㎡整体房地产市场处于第一次更新换代期，面临着重要的发展机遇。?运城市房地产市场进入第一次更新换代期，面临重要的发展机遇。据合富辉煌客户访谈，得其原因如下：?改善型需求爆发：传统的单位分房满足不了市场客户更高层次的住房要求，因此换房或者单位团购商品房成为新的市场趋势。运城市第一代商品房的购买者更新换代的需要，即改善型住房需求占据多数；?外地投资客增加：运城城市经济的向好发展，城市规划不断对外扩张，伴随着地产开发不断升温。吸引来许多投资客。?政府对外招商引资：尤其是对空港新区进行招商引资，吸引诸多大型企业资金投资，开发空港新区。?收入不断增加：普通人员：1200—1600元/月；中等收入：1600—2200元/月；中高端收入：2200—3000元/月；高端收入：3000元/月以上。房地产市场供求、价格分析启示：?运城房地产市场发展开始提速，但仍处在发展的初期阶段。?市场容量有限，年成交量接近180万平方米左右，近年来增幅明显。?价格处在较低水平，2010年均价约1863元/㎡，仍有提升空间，近年增幅较大。?整体市场处在第一次更新换代期，面临重要发展机遇。第二部分：城市房地产市场分析1.市场供求价格分析2.市场板块分析香港花园凯瑞花园水墨江南东润奥梅花园公园壹号嘉禾西班牙中源云天·臻格林雅地品东星卡纳溪谷怡景华庭海铁橡树湾恒大绿洲星河鑫地新天地阳光城华林逸墅槐东花园怡馨花园运城市场按照发展格局，目前分为主城区片区，空港新区两个主要区域?运城市房地产发展大约呈两个主要片区：主城区（老城区）、空港新城片区。空港北区?主城区因其配套资源充足，土地日渐稀空港新区缺，城市价值日渐凸显，并不乏高端住空港南区宅，未来向北发展，仍将是最主要的区域?空港新区近年来发展向好，是运城市主要的商品房项目集中区域，配套设施逐渐完善，但目前还处于发展规划期，配套设施仍显不足。老城区?空港新区以机场大道区分为南区和北区，北区开发较早，目前大部分开发楼盘已经入住，较为成熟，南区目前项目较集中，处于快速发展期。主城区住宅市场区域特征：配套成熟，区域内商品房渐少，多为已入住的较大规模的住宅小区?片区内商业、教育、医疗等各项配套设施齐备，生