大连市八一路项目定位报告项目研究框架项目研究框架项目本体解读项目本体研究开发计划解析宏观经济与大连市场大连房地产市场研究大连军产房项目研究二手房价格研究目标客户分析项目定位研究产品定位产品研发建议项目本体研究项目本体解读开发计划解析项目本体研究1、宗地位置2、交通条件3、地块现状①商业配套4、周边配套②教育配套5、项目经济指标③医疗配套6、SWOT分析7、开发目标本本案案宗地位置成熟区域，10—15分钟城市生活半径，与大连市行政中心、旅游文化中心和机场以外的交通枢纽距离均在5公里以内机场12.2公里火车站市政府3.9公里4.1公棒棰岛景区里宗地4.5公里星海广场5.1公里2.公7老虎滩景区里靠山巷项目北侧捷山街八一路小学项目东侧交通条件地块周边有多条城市主干道环绕，区域通达性良好。老虎滩通往胜利路，堪称贯穿大连顶级高中山区政府规划中端居住区域主要道路的集中改造搬迁区域，同时也是潜在地块的所在区域宗地周边交通线路30路终点站宗地景山街——大连火车站宗地周边交通线路2、4、5、12、403、501路桃源街站点，距宗地直线距离300米2路：虎滩新区——青泥洼桥宗地周边交通线路4路：老虎滩——香炉礁快轨站；地铁5号线秀月街站点，距宗地直线距离550米5路：森林动物园南门——青泥洼桥连接老虎滩与付；友好街-老虎滩贯穿中山区南家庄景区，是城12路：奥林匹克广场——15中大连市政府“十二五规划”中的“全域北的主要道路市主要旅游道路403路：景山小区—北海街；一小时生活圈”501路：森林动物园南门—新柳街周边配套宗地宗地周边土地成交情况大城（2011）-5号大城（2010）-36号大城（2010）-35号大城（2010）-3号宗地位置3公里1公里大城（2011）-66号八一路周边楼盘现状建筑面积：6.37万平；金地云锦已售面积：2961平；距离地块4.1公CRIC最新均价：17100元/里平；开盘时间：2011-12-03。建筑面积：10.1万平；建筑面积：27.54万平；东港第二手房均价：15152元/豪森茗家已售面积：11730平；距离地块4.2公平；CRIC最新均价：22069元/距离地块1.3公里开盘时间：2008-05-01平；里开盘时间：2011-07-建筑面积：10.0万平；30。二手房均价：18262元/平；青云映山开盘时间：2004-11-距离地块600米28。峰尚中南距离地块2.2公里建筑面积：4.5万平；捷山观海卡纳意乡二手房均价：15100元/距离地块487米距离地块不足500平；米开盘时间：2008-07-锦府桃源建筑面积：1.91万平；31。距离地块100米已售面积：4902平；宗地位置CRIC最新均价：14036元/平建筑面积：4.5万平；；二手房均价：15100元/开盘时间：2011-07-03。平；开盘时间：2008-07-建筑面积：16.60万平；31。已售面积：住宅80794平、别墅13009平；CRIC最新均价：住宅16780元/平、别墅30625元/平；周边在售楼盘建筑面积：30.3万平；开盘时间：2007-11-17。已售面积：276103平；周边二手房CRIC最新均价：16707元/平；开盘时间：2008-10-30。明秀山庄距离地块1.3公里简要SWOT分析优势劣势1、中心区域，核心地段；2、该区域市场供应量少1、军产项目，无法贷款，市场接受度低。3、生活配套完备，交通通2、容积率偏高，产品类型单一。达性较好，居住氛围浓郁。3、项目周边杂乱无章，环境较差。机会威胁1）项目周边老住宅区的急于实1、政府对房地产政策不断加严，大部现居住升级。分购房者持观望态度，不及于出手。2）购房趋势转变，新都市主义2、项目一次性付款对现金付款能力要的回归,城市周边向城市中心求较高。转移。?本案项目指标项目单位数值备注规划建设用地㎡49140总建筑面积㎡366619其中214820计入容积率地上建筑面积㎡252099住宅建筑面积㎡236544公建建筑面积㎡4523商业建筑面积㎡11032地下车库面积㎡114520不计入容积率容积率/5.13建筑密度%32.9绿地率%39.75居住户数户2863居住人口人100203.5人/户停车位辆2863项目本体结论教育教育配套配套大大社社区区规规划划市场供应市场供应小小升级升级换代换代军军队队7070产产权权文化浓郁文化浓郁商圈商圈围围绕绕本案都市都市感感观观交通交通便便捷捷居住配套居住配套城市景观城市景观城市中心情城市中心情结结汇聚各类核心资源于一体的均好性军产项目项目本体研究项目本体解读开发计划解析项目开发计划2013年3月销销售售线线销售中心建立2012年8月二期开盘一期开盘2013年底前二期售罄2012年底前市场与安置产一期售罄2014年5月底公品定位完成建及车库售罄2012.5.2012.62013.72012.7.152012.7.302012.10.12013.11.302014.32014.52014.6.15工程工程线线完成完成综综合合验验收收主体主体封顶封顶取得取得施工施工单位单位招投招投标完成标完成《建《建设设用地用地规划许规划许可可证证》》跨年施工至竣工军队军队相相关关手手续办续办理理跨年施工至竣工拆拆迁迁施工及土地平整施工及土地平整20122012年年88月月地块开地块开工工方案设方案设计、计、施工图设施工图设计完成计完成地地块块交房交房大连房地产市场研究宏观经济与大连市场大连军产房项目研究二手房价格研究宏观经济与大连市场经济的持续增长必然带来投资增加和流动过剩，房地产业在今后很长时期内仍将为重要经济支柱宏观市场环境解读??支柱支柱产产业业23.8%6.6%?房地产业占GDP的6.6%和近四分之一投资（国务院发展研究中心），房地产拉动的相关行业超过90个，在今后长期房地产业仍将为国家和大多数城市的重要支柱产业。??投资投资意意识觉醒识觉醒?目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。大2010年非金融领域外商直接投资及其增长速度（2010年中国统计公报）企业数实际使用金额多数人的投资意识才刚刚开始觉醒，目前中国人在国行业比上年增长%比上年增长%（家）（亿美元）内进行理财投资的有效渠道十分有限，多数人对不动制造业1104713.1495.96.0产更有兴趣。电力等生产供应业210-11.821.20.6交通运输、仓储3960.322.4-11.2??境外境外热钱涌入热钱涌入信息传输、计算机1046-3.224.910.7批发和零售业678633.166.022.4房地产业68921.1239.942.8?人民币的升值预期，使得不少境外热钱欲通过在境内租赁和商务服务业341819.371.317.3置业获得收益。据统计，今年一季度涌入的热钱达居民和其他服务业2174.820.529.4851亿美元，为历史上最高。总计2740616.91057.417.4宏观经济与大连市场人口增加、城市发展、住房扩大，推动房地产业的持续需求各国人均居住面积比较??人口增人口增//存存量量80?中国人口已超过13亿人，目前还有约70%的比例尚未60真正解决好住房问题；每年人口增量约1000万人，所40引起的每年住房增量约为1亿平方米（根据城市化率20计算）0??城市化城市化进程进程美国加拿大欧洲日本新加坡中国各国城市化率%120?目前中国人口城市化率约为45%，人口城市化率每增100加1%，新增住房需求3.25亿平方米。同时，城市不80断改造扩建，每年全国需要拆迁的家庭住房数量达16040亿平方米200??居住升级居住升级需需求求美国加拿大欧洲日本新加坡中国?当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。尚有过半数的中国居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市人均住房面积约26平方米，人均居住面积每提高1平方米，全国就会增加13亿平方米的住房需求宏观经济与大连市场国家调控转型为行政干预，金融、税收政策频繁；行政、土地政策更直接、细化；降低过快发展速度和经济依赖性。??大连大连1月1日，大连市住房2月25日，大连市人民3月31日，市房地产市4月1日，大连市物价5月11日，大连市人民6月1日，大连市人民公积金管理中心，政府，《关于进一步场调控工作领导小组，局，《大连市关于物政府，《关于人才引政府，《大连市人民《关于调整个人住房公加强房地产市场调控工《大连市2011年度房业价格公示的通知》进待遇修改的决定》政府办公厅关于调整住积金贷款政策的通知》作的实施意见》价调控目标》房公积金缴存政策的通4月1日，关于提高住5月13日，大连市人民知》房公积金个人贷款额度政府，《关于经济适的通知》用住房货币补贴的通告》??全国全国1月2月3月4月5月6月1月19日，国务院，2月5日，住建部，3月10日，国土资源部5月13日，《关于贯彻6月16日，财政部和住《国有土地上房屋征收《商品房屋租赁管理办，《关于切实做好2011实施〈商品房销售明码建部，《关于切实落与补偿条例(草案)》法》年城市住房用地管理和标价规定〉有关问题的实保障性安居工程资金2月16日，《关于严格调控重点工作的通知》通知》加快预算执行进度的通1月26日，国务院，新规范城乡建设用地增减知》国八条”挂钩试点切实做好农村3月8日，银监会，5月18日，中国人民银6月22日，发改委，土地整治工作的通知》《关于做好住房金融服行，《关于上调人民《关于利用债券融资支1月27日，国家税务总务加强风险管理的通币存款准备金率的通持保障性住房建设有关局，《关于调整个人2月21日，住建部，知》知》问题的通知》住房转让营业税政策的《保障性住房目标责任通知》书》??20112011年上年上