晖达，郑州房地产界的先行者，郑州仅存的极少数有10年积淀的开发企业。在郑州有多个项目的操作经历。这一次，移师开封，落子金明大道，实现从区域发展向省域发展又一次的跨越！对于近400亩大盘，我们如何操作？是走一步算一步的看情形而定？还是全程策划的高瞻远瞩？这一次更需要理性判断和智慧的决策。。。。物质决定意识——首先让看看我们必须面对的现实问题。壹：乐观看前景机遇！第一、房地产大势将持续向好！10年来中国房地产市场经历过7次“调控”，结果是房价一路高涨，需求依然旺盛。刚刚出台的一系列调控措施，将随着时间的推移不断减弱。支持中国房地产持续发展的4大动力：1、中国经济依然高速成长——未来30年。。。2、城市进程已进入快车道——全国42%，河南37%。。。3、中国人独有的产权情节——衣食住行。。。4、土地资源的不可再生性——30年内供不应求。。。第二、河南房地产处在初级阶段！河南房地产市场虽然已经发展了十几年，但是，还是处在初级阶段，我们看看其他省会城市房地产的发展我们就知道河南的房地产空间有多大。河南房地产初级阶段5大理由：1、城市化进程河南低于全国平均水平——全国42%，河南37%。。。2、河南是人口最多的省份——我们最不缺客户资源。。。3、中原经济区即将启动——中国经济新的增长极。。。4、郑汴新区未来10年——人口达到460万。。。5、万达、绿城、绿地等全国第二阵营的开发商才刚刚进入河南，万科、龙湖、万通等等第一阵营的开发商还没有来河南。。。第三、开封房地产市场刚刚起步！开封，中国的七朝古都，曾经是河南的省会，2700年的辉煌，50年的沉默，十一五刚刚焕发活力，房地产有规模的开发自有5年时间，新建住宅只有2000多万平米，10年的开发量自相对于郑州两年的开发量。开封房地产发展6大机会：1、开封经济发展近3年才刚刚达到全省的平均水平，潜力较大。。。2、开封确定向西发展与省会郑州无缝的大格局已经形成。。。3、郑汴新区建设的宏伟蓝图正在实施——未来10年人口达到460万。。。4、中原经济区的建设即将启动，郑州—开封共同形成中原经济区的核心城市，开封是河南的开封、全国的开封、世界的开封。。5、开封是文化名城，也是历史名城，旅游名城，居住环境很好，城市辐射力不断增强。6、2010年，是房地产的调控年，但是开封房地产销售的量价齐升，其中价格上涨幅度是历年最快的，元——9月价格上涨500元/平米。。。第四、本项目拥有最佳地理资源！1、核心区位，天赋名域！高校教育区本项目西临开封新老城区的中轴本线金明路，南近郑汴交通主轴线案郑开大道，是开封市的高校园区、中央行政区中央行政区、中央商务区、中央中央酒店区、中央生活区，这样高品中央生活区中央酒店区质的复合型的城市区，在开封仅商务区此一处！2、双城核心，左右逢源！项目东面是开封的老城区，西面是新城区，一边是开封的历史，一边是开封的未来。汴西新区近十年的发展基础，郑汴一体化的强力拉动，郑汴新区的全面启动，中央大道、城际轻轨的开通为本项目带来良好的发展预期。本开封的未来开封的历史案3、多元化交通、出行畅达！项目东侧是沟通南北的金明大道，北侧是沟通东西的金耀路，距郑开大道、黄河大道仅百米之遥。多路城市公交、城际公交就近停靠，无论出入城区还是上高速、机场都十分便利。4、近400亩的规模优势，堪称大盘！项目总占地近400亩，总建筑面积70万平方米，在新旧城区交汇处是一个可圈可点的大盘，市场的昭示力和市场空间和操作空间较大。贰：理性看现实挑战！第一、大盘林立的汴西新区——我们注定要与狼共舞！杭州开元、福建鼎立、河南建业、郑州伟业、豪德天下置业。。。。等一大批开发企业，他们开发的项目个个都是数百亩、上千亩的大盘、名盘。他们奠定了区域发展的基础，同时也给我们提出了更高的要求。开元华府、森林半岛——在品牌、规模、实力上我们无法抗衡。碧水蓝城、香堤湾、国际城——先入为主，项目日渐成熟。未来滨湖人家、万丽铂金瀚宫——即将入市，先发制人。东京国际、中央公园——位置优越、品质上乘，必须超越。鼎立国际城八十院银维也纳森林座泰嘉新城香提湾上本一未来家园城案号金旺角世天下城英伦春天家锦绣花园城市印象碧水蓝城西城名都世纪豪苑豪德森开元华庭天下林融城半岛东京新城青院希尔斯首府佳境天成碧水国都宋城雅居盛田和园萨拉曼卡第二、行业政策的不确定性——短期市场有负面影响2010年9月29日，中央再出国五条，二套房首付不低于50%，三套房停止商业贷款，对购买首套住房无论面积多少，贷款首付款比例不得低于30％，限制外地购房者，同时规定，二套房以住房套数界定，不再以贷款为准。短期内将会抑制购买需求。第三、我们缺乏大盘操作经验——需要在学习中超越！晖达公司，虽然经历十数年的开发经历，但是其开发项目合计也不会超过本项目的1/2,我们的企业团队虽然团结一心，但是对市场感知和大盘操作经验不足，面对近400亩、70万平米的大体量，5—10年左右的操盘时间，我们的团队从现在开始必须心态归零、重新学习！第四、我们没有品牌支持——需要在开封补课！我们能够在河南房地产行业生存10数年，我们亲眼看到，在我们身边一批批同行倒了下去，而且我们在不断的发展壮大，应该说是有很多很多开可圈可点之处，但是我们认真的想一想，10多年来，晖达给市场留下的是什么样的印象——知名度尚有，美誉度较低。这一次，我们必须好好的总结一下，未来的10年，我们应该给开封、给河南房地产市场留下什么样的印象——洗心革面，重新起步！第五、开封市场短期容量有限——需要提高项目辐射力!开封市下辖5区5县，总人口470万，其中开封市区人口不足100万，市场容量有限，本项目必须提高核心竞争力，抢占更多的市场份额。第六、个案销售速度不均衡——品牌大盘最有号召力!由于开封市项目高度集中在汴西新区，供应量较为集中，2009年以来，新区项目整体的销售速度较慢，一般项目月销售30套房子，但是建业、开元等品牌大盘多采用集中销售和持续销售相结合的策略，平均月销售60——80套左右。同时，开发商在2010年市场投放上非常谨慎，建业、开元等品牌企业的每批次的投放量在10栋楼左右。叁：客观看客户需求！第一、开封人的文化基因他们清高—如同开封的菊花:七朝的国都，已经将贵族的气质深质潜移默化地溶进古城的血脉。开封人有着浓浓的“皇城根”情结。天子脚下的清高，清高得如开封的菊花，附弄风雅，小有情调；琴、棋、书、画，中原唯有开封人四大皆能。他们世俗—如同开封的羊汤:皇城根的情节虽千年而不变，讲吃、讲玩，进取心不足，但攀比心理较重，你有我也要。他们悠闲—喜欢自由自在的生活:朝九晚五，按部就班，多数人上班下班，早晚遛弯、漫步，打牌、下棋，种花、养草，聊前朝故事，邻里家常，民生大事。。。。他们不富—但也很讲究面子:谁家的孩子考上重点大学、谁家的后生升官发财，都认一圈人津津乐道；现在也开始比谁家车子、房子。。。。第二、开封客户喜欢样的房子从需求面积来看：70-90㎡2+2+110%100-120㎡3+2+135%120-135㎡3+2+225%135㎡以上10%销售最佳的主力面积为：70-90㎡的两房，100-135的三房最受市场欢迎，户型适中，总价低的户型最好销售。且户型有缩小趋势，不在大，在于精、新。从需求建筑形态来看：普通多层意向电梯多层意向高层住宅意向从以上图表可以看出，开封人对多层住宅还是情有独钟，我们可以争取的客户为62%，但是随着土地成本的提高，多层住宅投放的减少，购房者将会被动的接受高层住宅。从对居住现状不满意程度来看：从以上图表我们可以看出，开封人有较强的改变居住环境的意向，同时，也为本项目的开发建设提高了参考依据。停车问题、景观问题、物业管理问题、户型设计问题。。。可能是我们需要重点考虑的取向。从客户主动接受的付款总额来看：从图表可以看出：40万以下40—45万45—50万50—60万合计目前开封主流客户可以主动接受的购房总价在40—45万之间，可以主动接受的首付款在15万左右，而且总价越高，需求的动力有所下降。这是一个注定要与狼共舞的时代！这是一个机会与挑战并存的市场!本项目应该如何操作？？如何才能够做的更好！！我们必须回答6个核心问题！思想问题概念问题？！方向问题营销问题产品问题推广问题第一部分：必须统一的思想创业精神品牌意识统一大盘思维思想精品态度产品高度创业精神（1）我们是在进行第二次创业！10年，一个时代，10年，一个里程，10年，一次总结，10年，应该成为晖达新的起点。晖达，在未来的10里，应该制定一个新的目标和发展计划，从开封项目开始，从荥阳项目开始，让我晖达来一次第二次创业！后十年发展目标——河南本土开发企业的优秀代表！后十年发展计划——立足郑州，走向中原，走省域化发展道路！后十年发展战略——做精品、做品牌、做标准、做榜样！品牌意识（2）我们是在建晖达品牌基业！社会已经进入品牌时代，房地产已经进入品牌时代，历数全国、郑州的、开封的房地产项目，品牌力已经成为重要的生产力！开发项目的倒2：8定律正在形成——市场上销售量的80%将有品牌企业掌控？在未来的房地产博弈中，在操作开封这个项目，不管我们愿意不愿意我们我们都得接受这个现实——品牌决定成败！我们要走好未来10年的道路，我们要做好开封这个项目，就必须建立我们晖达的品牌基业！大盘思维（3）我们必须站在城市运营高度！400亩、70万平米、10年周期、城市核心、发展区域。。。。这样的项目，我们不能按经验出牌。我们必须高瞻远瞩!按规则出牌：市场规则、行业规则、企业规则。。。。按计划出牌：把控重要的时间节点，不能妥协，不能走一步说一步。城市的高度：我们建设的是一个城区，我们应该对得起这个城市。历史的高度：3