聊城裕昌大学城项目策划案谨呈：山东裕昌集团裕昌大学城（暂定名）项目策划案聊城裕昌大学城项目策划案首先：本报告是基于本案概念规划及开发思路尚未确定的基础上，所展开的项目定位及后续营销思路的策划案。在此，首先感谢贵公司相关负责人对我公司工作的支持与配合。在撰写本报告过程中，我公司根据聊城房地产供需调研情况，遵循房地产行业的一般发展规律，从结论出发，为贵公司本项目的发展提出我公司的建议及策划思想。由于受时间等因素的所限，本报告在撰写过程中难免有疏漏之处，敬请指正。前言聊城裕昌大学城项目策划案在接到贵公司的邀请之后，我公司组织专业市调人员，有针对性的展开对本案的市场调研。通过4月16-25日以来的工作，我们发现，聊城房地产市场同质化现象比较严重，而且，通过对本案的研判，我们认为，本案的成功应该是：同质化市场下的差异化突破2011年4月27日提报思路聊城裕昌大学城项目策划案政策政策研研判判目标分解A目标分解综综合分析合分析核心核心问题问题的界定的界定营销营销策略策略策略分解及攻略策略分解及攻略销销售售执执行行政策研判聊城裕昌大学城项目策划案用太多的数据来说明政策的走势，对于三四线城市的聊城而言，是不具备较强说服力的，但是，从宏观走向出发，我们通过对政策热点的分析，或许可以抛开一些顾虑。如何来分析？那就从几个关键词开始吧！政策研判聊城裕昌大学城项目策划案保障房供应，是喜是悲？坚定不移地搞好房地产市场调言论控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。　　一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。　　重点发展公共租赁住房。中央财政预算动拟安排作补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。　　抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。　　业内普遍认为：一线城市（或房价过高城市）将产生一定影响，销量下降15-25%之间，三四线城市受影响较小，并且开发类型也不一样。因为就保障房建设而言尚处于摸索阶段，而且保障性用房在置业者心中被认为是“可望不可即”的，是城市弱者专供的。政策研判聊城裕昌大学城项目策划案差异化信贷，税收等执行？二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，言论坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。　　重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机动作投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。业内观点描述：前有90㎡70%供给的制定，后有各项税收按面积的差异化征收，现在又开始尝试征收房产税，对于此政策的实施与执行，只能说城市与城市不一样，购买力也存在因人而异的强弱之分，此政策的实施，只会让舆论哗然，却未对房地产形成有效调控。差异化信贷政策的实施，银行执行的非常彻底，但对于三四线城市普遍购买力旺盛的置业者而言，影响可以忽略不计。政策研判聊城裕昌大学城项目策划案限购令可不可能莅临聊城？济、青两地执行严格限购。对已有1套住房的当地户籍家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、拥有1套及以上住房的非当地居民、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险动作缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。业内观点描述：聊城出台限购令的可能性很低。首先，限购令出台的目的是为了抑制房价过高，上涨过快。济南、青岛两地出台限购，其价格及上涨情况无需多言。对于聊城而言，市区内平均5000元/㎡的均价，需要限购吗？而且仅发现聊城媒体有所关注。聊城裕昌大学城项目策划案政策研判——小结政策对项目影响1、加大保障房——2011年聊城政府同样加大了保障性住?政策的转房的建设力度，但至今一个季度已过，发展尚不明朗；从政策走向来向2、金融政策影响——差异化信贷执行彻底，银行对首套房看，对于本案首付比例提高到30%，二套房50%，三套房不放贷；3、限购条例的试行——从已实施限购的城市来看，影响到而言或对聊城了成交量，但购房信心没有受到打击。整体市场而言，几乎可以忽略不计。所以1、加大保障房——聊城保障房发展将成为政府工作重点，，我们需要紧?政策的影但由于前几年“欠债”较多，保障房影响可以忽略；2、金融政策影响——差异化信贷对于购买需求未产生直接扣市场，扎实响影响，本身客户对于贷款存在抵触心理；做产品，高效3、限购条例的试行——仅是媒体关注的对象。营销提报思路聊城裕昌大学城项目策划案政策政策研研判判目标分解本体分析B目标分解本体分析综综合分析合分析核心核心问题问题的界定的界定营销营销策略策略策略分解及攻略策略分解及攻略销销售售执执行行本体分析聊城裕昌大学城项目策划案物业类型宜居型住宅项发展中的经济开发区，临目区位近中心城区及南部的行政文化新区城市综占地13.9万㎡，25-42万中型主流住区项目规模合㎡，中等规模特内部无独有资源，外围可资源利用配套缺乏，共享区域征整体配套。　本体分析——目标理解聊城裕昌大学城项目策划案项目的目标理解：位置：聊城经济开发区中心本区域案规模：占地13.9万㎡，容积率不小于1.8，不大于3.0物业类型：住宅经营纬度——寻求合理开发形态，实现利益最大化房地产政策令市场环境发生变革；在变革中我们通过市场的立体论证，提出项目物业组合，寻求项目发展的最佳空间，实现项目发展利益的最大化。战略纬度——结合裕昌企业战略，以项目发展助推更高企业价值实现结合裕昌在聊城市的发展部署，集团化发展成为企业发展战略。对地产开发而言，采用多种发展策略提升项目价值，形成良好的互动拉升，助推企业发展，获取更高企业价值。本体分析聊城裕昌大学城项目策划案根据项目规模以及目标分解，可以很清楚的确定，本案属中等规模序列开发项目，符合中等规模序列开发项目的发展规律。那么，下面看一下中等规模序列开发项目的发展竞争模式都有哪些。中等规模序列开发项目竞争聊城裕昌大学城项目策划案模式探究1借势占位----借用外部资源，时机，快速实现开发价值；中等规模项目2差异化占位----塑造差异，满足需求空白点；3特色占位----体现优势的特色主题，实现市场占位；4追随占位----紧随区域规划与配套发展，满足区域需求。适用条件?区域内具备一定的发展规划；?处于市场高涨期，市场供不应求，规划正迅速实施。本案采用哪种竞争模式比较可行呢？下面进入综合分析。提报思路聊城裕昌大学城项目策划案趋势研趋势研判判目目标标分解分解C综综合分析合分析市市场场分析分析客群客群定位定位核心核心问题问题的界定的界定策略策略总纲总纲策略分解及攻略策略分解及攻略销售执行销售执行市场分析聊城裕昌大学城项目策划案计划中有限的市场供应不能满足实际需求市场的增长，聊城市房地产面临供不应求的局面2010年下半年实际成交数据统计?聊城市总人口约为560万，2009年市区常驻人口约为50多万月份累计成交月成交，预计2012年最大可达到人口60多万，预计每年新增6月603,340㎡的房地产需求约为100万㎡之多；?十一五计划2008-2012年实现住房供应面积为410万㎡，商品7月736,666㎡13.3万㎡房占400万㎡，其中2010年商品房预计供应量80万㎡，结合8月801,618㎡6.4㎡近几年实际房地产需求验证，这个数字不能完全满足市场需求；9月935,997㎡13.4万㎡?2010年实际达成的需求为173万㎡，超出原10月1,161,065㎡22.5万㎡计划116%；11月1,558,203㎡39.7万㎡?根据当前市场扫描情况，旺盛的住房需求并未完全得到释放，12月1,730,936㎡17.2万㎡预计2011-2012年市场需求会持续增长，原全年173万㎡计划中80-82万㎡/年的供应量将远不能满足市场需求。市场分析聊城裕昌大学城项目策划案供应市场可人为划分为四大发展区域，各区域发展水平参差不齐，本案所属经济开发区土地存量大，未来供应较大各版块发展特点：1、聊北板块聊北板块行政区划是工贸地带，因此该区域产品整体品质较低。由于受片区发展属性所致，未来5年内，可供住宅开发的土地供应较少。2、中心城区板块中心城区聊城的中心城区，旧城改造项目较多，规模板块较小，所开发项目市场形象较高，昭示性强，且多以售罄，集中放量住宅产品较少。3、环湖板块中高端产品聚集地，集中了较大规模的复合经济开发型开发项目，昭示性强。但由于受城市发展因素环湖板块区板块影响，可开发土地资源几乎为0。4、开发区板块土地储备量大，复合型项目成该板块发展主流，初步形成了以光岳路，长江路、黄河路、东外环围合空间的概念CBD雏形，是未来5年聊城发展重心，和房地产开发的热点区域。市场分析聊城裕昌大学城项目策划案城市中心区域范苑名邸北部楼盘特点：数量多、伟业·中华苑当前放量大、中通·领郡城去化速度快。星光·阿尔卡迪亚和馨园金柱·月亮湾欧都丽景安居·翠堤湾水城华府北顺新城孟达·新水明珠?北部区域以生活服务、居住和商贸为主，当前多城市改造项目，环境较差；?生活配套成熟，交通畅达，区域内人流量较大，外来人口较多；?不作为当前聊城市主力发展方向，将逐步优化环境、不断提升城市功能；?当前本区域放量较大，消化较快，市场需求旺盛。市场分析聊城裕昌大学城项目策划案项目名称金柱·月亮湾和馨园伟业·中华苑阿尔卡迪