大丰城东新区地块市场定位报告目目录录?市场解读?地块解读?营销策略?推广策略PART1宏观市场城市简介大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口73万，面积3059平方公里。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。PART1宏观市场城市交通港口—大丰港是江苏中部沿海唯一的深水良港，国家一类口岸。铁路—新长铁路纵贯大丰境内，南与沪宁、宣杭线相连；　公路—从港口可直通沿海高速、徐大高速、宁靖盐高速、沪宁高速、204国道；　内河—港口5级疏港航道可通过通榆运河直达长江水系。　PART1宏观市场城市经济大丰GDP连续呈两位数增长，增速位居盐城下辖县市的前茅，人均GDP更是突破3万元大关。PART1宏观市场城市经济固定资产投资增长迅速，经济拉动效应明显，推进大丰大跨越式发展。房地产投资的快速增长，大丰市房地产市场进入快速发展阶段。PART1宏观市场城市规划发展主要向东目前大丰处于第二次城市扩容阶段，由市政府迁址带动，整体发展方向为向东。PART1宏观市场城市规划发展文化中心新丰中学新校区（省重点高中）宝达国际大酒店（五星）大丰奥林匹克体育中心PART1宏观市场城市规划发展大丰新丰中学学校共有52个高中教学班，教职工189人。新丰中心地处城东新区北侧，紧靠地块A南侧，为地块公园优越的学区配套。备注：新丰中学北侧地块为地块A，高新技术区地块为地块B（以下简称）PART1宏观市场城市规划发展大丰高新技术区规划示意图地块B大丰高新技术区目前处于起步实施阶段。PART1宏观市场城市规划发展2008年大丰规划建设重点工作安排会议上提出：加快市行政中心、文化艺术中心、体育中心、大中镇行政中心等主体工程建设，努力把城东新区建成为集行政商务办公、金融商贸、科技文化、三产服务和休闲娱乐于一体的现代化、高品位、温馨宜人的城市中央商务区。时至今日，大丰城东新区已发生翻天覆地的变化，可见大丰政府建设新区的力度与决心；但目前新区生活、商业配套设施较为缺乏，因此导致目前大丰市民对新区的认知度较高，但认可度不高的局面。PART2市场解读市场政策1月31日国务院第六次全体会议温家宝：继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。从2009年调控以来，温家宝已五次明确提及“促进房价合理回归”。2012年从目前中央层面表露信息看房地产调控是一个长期持续的政策，政策基调不会改变。PART2市场解读市场政策央行微调房地产信贷政策释放满足首套房贷信号央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。首套房贷出现了松动，体现了差别化信贷的特点，符合2012年国家保障刚性购房需求调控的主精神和方向。PART2市场解读市场政策进入2012年，继续调控房产市场方向已明确，但“差异化”调控方针的基本定性，保障刚性需求合理释放，因此房地产调控微调和保刚性购房需求将是今年楼市调控的主基调。PART2市场解读市场政策目前大丰市场未出台限价、限购等政策，2011年下半年首套房首付35-40%，进入2012年已下调至30%，贷款利率恢复至基本利率。目前政策对大丰购房者存在一定的影响，主要由于目前市场不明朗，购房者存在一定的观望情绪，但据了解春节后市场成交量有一定的回升。PART2市场解读土地市场大丰重要地块成交表地块面积建筑面积成交价位置土地用途容积率楼面价（元/㎡）剩余面积（㎡）（㎡）（万元）丰中名邸商住73200146400199102136050000二水厂东侧地块商住62600106420110001.71034106420直立香榭丽花园商住71469157231.8175002.21113157232中凯银杏湖商住65000149500214712.31431120000原市政府地块商住66680153364320002.32086123364育红小区西侧地块商住821201642402705021263　104240常新公园南侧地块商住90000207000306502.31480207000香堤雅郡商住133400390440　2.997390440城东新区E3-15地块商住60800133760133002.2994133760城东湿地公园南侧地块商住844001688002005021188168800合计　1561256PART2市场解读土地市场后续产品根据目前出让土地容积率看，后续待推产品主体将以小高层、高层产品为主；后续价格根据目前出让土地楼面价看，后续大丰市场整体体均价将超过5000元/㎡，过6000元/㎡项目将逐步增加。后续量体根据目前出让土地面积统计，后续待推量体较大，近160万㎡，根据新区规划图，区域未来土地出让量极大，市场将面临较大竞争压力。PART3普通住宅市场解读主要项目分布悦城湿地公园南侧华府项目海棠花园直立香榭荣润丽花园首府永泰国际丰中名邸中凯银杏湖PART3普通住宅市场解读一期4200元/㎡（2009年12月），二期5500元/丰中名邸均价㎡（2011.1）5800元/㎡（2011.5），目前7000元/㎡。总建面15万㎡容积率:2户型小高层、高层：133-136㎡、154㎡项目简介项目位于大丰市中心，健康东路与大华路两条交通主脉线间，南依二卯酉二期河。一期项目根据开发节奏分为曦园、静园、燕园三个组团，目前销售二期13号楼为景观楼王预计下半年推出，销售均价近7000元/㎡。图：丰中名邸鸟瞰图PART3普通住宅市场解读中凯-银杏湖均价一期5400元/㎡，目前6200元/㎡总建面15万㎡容积率:2.3户型高层：84㎡、134-146㎡、159-163㎡项目简介项目位于大丰益民路与常新南路交汇处，南侧为16万㎡的银杏湖公园。项目一期规划6栋高层，48套联排别墅。图：中凯-银杏湖效果图PART3普通住宅市场解读悦城华府价格一期5200元/㎡，目前5400元/㎡总建面近15万㎡容积率:2户型多层：90㎡、105-116㎡、120㎡项目简介项目位于大丰飞达路与金丰路交汇处，项目占地100余亩，总建筑面积近15万㎡。项目规划16栋住宅产品以及部分商一期业。图：悦城华府效果图PART3普通住宅市场解读永泰国际广场价格均价5800元/㎡总建面16万㎡容积率:2.3户型高层：89㎡、98㎡、109-112㎡项目简介项目位于大丰人民路与健康路交汇处，项目总建筑面积16万㎡，规期划商业、住宅产品。项目一期已基二本交房入住。目前项目对外销售二期7号楼。项目剩余3栋高层住宅以及部分商业图：永泰国际广场效果图。PART3普通住宅市场解读一期预计将于2012年3-4月推出，均价预计5000直立香榭丽花园价格元/㎡地上总建面15万㎡容积率:2.2户型高层：86、112、128㎡项目简介项目位于幸福大道于春柳路交汇处（本项目南侧），项目地上建筑面积15万㎡，规划商业（7000余㎡）、住宅产品。项目外接待于6月28日对外公开，截至目前，来人量约1000组，意向客户较少约占10%，但据了解意向较强客群的社会层次较高。图：直立香榭丽花园效果图PART3普通住宅市场解读荣润首府价格目前均价5700元/㎡总建面15万㎡容积率:1.7小高层：户型91、112、117、126、135㎡项目简介项目于2012年3月7日开盘，推出一幢小高层，70余套房源，截至目前已去化近50套。图：荣润首府效果图PART3普通住宅市场解读海棠花园项目产品类型为多层及小高层，总户数1072套；目前项目主要针对公务员销售，均价3800元/㎡，据了解截至目前已销售近20%，由于销售不利，后期项目将对外销售，预计均价4200-4500元/㎡。PART3普通住宅市场解读产品类型产品类型表项目名称容积率产品类型最高层数标准层高丰中名邸2小高层、高层182.9永泰国际广场2.3高层242.9悦城华府2多层、小高层112.9中凯银杏湖2.3联排别墅、高层283、2.85直立香榭丽花园2.2小高层、高层26+12.9荣润首府1.7小高层113购房者对多层产品有一定偏好，但市场未出现多层与小高层、高层价格倒挂现象。随着大丰市城市化建设的加快以及小高层、高层产品的普及，购房者对小高层、高层产品抗性较小。PART3普通住宅市场解读建筑风格及建材建筑风格以及建材表项目名称建筑风格外立面建材入户大厅挑高中凯银杏湖效果图丰中名邸新古典1-2层干挂石材、主体面砖无中凯银杏湖新古典1-2层砂岩、主体弹性涂料局部挑空3米悦城华府新古典面砖局部挑空直立香榭丽花园新古典局部干挂石材、主体真石漆整体架空4.7米目前市场新古典风格接受度高，大丰现有新古典风格1-3代产品。直立香榭丽花园效果图永泰国际广场实景图丰中名邸实景图PART3普通住宅市场解读丰中名邸建筑及智能化配套窗：双层中空low-e玻璃窗型材：海达牌断桥铝合金管道：公元牌电梯：东芝面砖：协盛牌PART3普通住宅市场解读中凯银杏湖建筑及智能化配套门：钢木装甲入户门（报价6000元）窗：双层中空玻璃窗窗型材：断桥铝合金建筑材料：智能化系统：环保石材半球枪式摄像机弹性漆双鉴探测器抗噪音保温墙紧急按钮电子巡更系统楼宇对讲系统PART3普通住宅市场解读景观配套项目状态项目名称绿化率内部景观布局配套设施网球场、商业配丰中名邸30%2万㎡绿化以中央景观轴体现。套1万㎡中心花园，五重绿化系统，2.6米坡地中凯银杏湖42%会