亿丰陶然城项目定位及整合推广提案我们一直在研究，如何“把老鼠变成米老鼠”的品牌之道，在推广领域里真正做到深度挖掘品牌价值。完全燃烧和不完全燃烧：同样的煤块，同样标号的汽油，在不同的燃烧条件下产生的热值，是不一样的。我们不敢讲。让我们的项目出现“核裂变”式的价值提升，但我们一直致力于产品价值无限接近于“完全燃烧”。一团和气，有时就是一团死气！今天沟通，不玩花招，只简单二字：突破寻求项目定位及营销推广的突破点。因为目前市场大势迷茫，销售环境大不如以前，竞争压力越来越大。目录CONTENTS城市/宏观解读项目市整合形象表现及应用外部环境研判场研判推广策略GRAPHICDESIGNPartSixINTERNALSUMMARYMARKETINGENVIRONMENTPartThreeBREAKOUTPartOnePartFive项目定位THE亿丰地产PROBLEMYifengiDichanPartFour淄博全国工业经济过万亿的16个城市之一全国城市综合经济实力30强国务院确立的49个城市人口过百万的“特大城市”之一济南都市圈中心城市齐国故都中国瓷都淄博市是一座独具特色的组群式城市，现下辖张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区五个市辖区和桓台、高青、沂源三个市辖县以及1个国家级高新技术产业开发区和1个省级文昌湖旅游度假区。五个市辖区呈“T字”状分布，东西南北城区（次中心城区）距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成组群式城市。城市精神项目所在的张店区是淄博市政府所在地，“诚信、务实、开放、创新”是全市政治、经济文化中心。淄博行政区划及人口城市发展思路建设总思路经历了从“五朵金花一起开，张店开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》，确立了、“中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架逐步构建起生态和谐宜居的现代化城市总体框架。按照张店区的规划，未来中心城区将根据“城区都市化、村镇城市化、环境生态化”的原则，建成城区面积100平方公里、常住人口100万的“双百城市”，这一目标已接近完成。淄博宏观经济淄博近年GDP及人均GDP变化世界银行的房地产发展周期理论400080000人均GDP房地产发展阶段3000600003000-4000美元快速发展美元平稳发展200040000GDP（亿元）4000-8000人均GDP（元）突破8000美元减速100020000突破10000美元住宅地产开始向商服地产过渡00突破15000美元全面开启CBD复合商业的黄金时代20072008200920102011突破25000美元蜕变为金融业，并成为金融衍生品2011年，淄博市工业总产值及工业主营业务收入双双突破1万亿元人民币大关，成为全国工业经济过万亿的16个城市之一，人均GDP超过1万美元；按照国际公认标准，这表明淄博市经济发展已接近高收入国家和地区的初始水平。借鉴世界银行总结的房地产发展周期理论，就不难理解淄博近几年的商业办公“井喷”的现象，同时随着后期商业办公项目的入市，对投资客群的分流也会更加明显。淄博房地产市场运行2011年，淄博房地产开发投资额达205.65亿元，同比增幅达31.59%，经过2010年楼市的火热，开发商的现金储备比较丰富，因此在2011年投资增幅较大。但随着年初国家实施大量新政控制楼市，其政策的效果在2011年下半年逐渐显现，楼市在下半年快速降温，这在一定程度上会影响开发商的投资信心。但从整体来看，虽然国家不断加大调控力度，但投资仍保持较高增长势头。2011年，淄博房地产施工面积已达到2098.14万㎡，房地产开发势头强劲，在建量较大。施工面积同比上涨36.58%，为近三年以来增长率新高。淄博房地产市场运行由于2009年、2010年淄博房地产投资水平保持在相对高的位置，新开工面积较多，导致2011年的竣工面积增加。2011年竣工面积为329.3㎡，同比增长55.31%，增幅较大。淄博市近三年来竣工空置面积不断下降，存量房被消化快速消化，到2011年第一季度，竣工空置面积约为54.57万平米，同比下降约-40.65%，预计全年空置面积超过150万㎡。淄博土地市场1、整体供应量大幅增加。主要土地集中在中心城区及临淄区，说明目前淄博市建设的重点还是集中在中心城区，在东拓西进的战略指导下，我们预计中心城区未来一两年的土地供应量仍然位于高位。但随着土地资源的稀缺，几年以后，中心土地供应量会逐渐减少，区县的土地预计会大幅增加。2、出现联合拿地现象。随着地价的不断上涨，土地出让地更加规范，一些面积较大的地块靠单个中小开发商已无力拿下，因此在2011年个别地块出现了联合拿地的现象。我们预计这种现象以后或成为常态。3、政府对地价的期望值变高。随着淄博近两年房地产的快速发展，政府看到其市场的潜力，对于地价的期望值也变高。4、保障房用地进入井喷时代。随着2011年年初中央政府下达的5000万套保障房任务逐步落实，淄博市今年也开始增加保障房用地，今年年底淄博市出台的《淄博市公共住房租赁管理办法》中规定，2012年开始，5万㎡以上的项目将配建不少于10%的保障房，意味着开发商想要拿地，配建保障房是必须，这对于商品房的销售也产生直接的影响。淄博商品房销售情况新建商品房销售面积与存量房销售面积2011年淄博市商品房存销情况之和明显小于批准预售面积，库存增长较快。究其原因主要有四：1、今年国面积（万㎡）套数（套）同比家大幅度提高了首套房和二套房首付比批准预售套数660.95576336%例，三套房限贷，对自有资金不足的购房者影响较大；新建商品房销量350.731250-9%2、部分银行取消了首套房优惠利率政存量房销量策，甚至还在基准利率基础上上浮，不135.616706-10%可避免的误伤了部分刚性合理住房需求；淄博楼市2011年3、房地产市场笼罩浓厚观望氛围，相8月开始成交出现当一部分潜在购房者迟迟不入市；震荡，四季度开4、房价涨幅趋缓促使投资投机性需求始销量下滑，因大量退市，市场需求有所减少。该数据还包括经适房，因此实际成交情况低迷，此情况一直延续到2012年，7月份调息后略有好转。淄博商品房销售情况从各区县来看，2011年的中心城区成交量仍占有主导地位经有关数据显示，张店区11年以来市场供应量约为500－560万㎡（其中库存量约为150－200万㎡），主要集中在西区，其次是北区。预计整体消化周期约为31-40个月。从年消化量来看，近三年的销售数据来看，2009、2010年消化量达到顶峰，分别约为275.58万㎡、226.64万㎡，但2011年后受政策调控影响，消化量明显下降，约为143.58万㎡。2012年随着几个大项目的陆续开工，上半年市场略有好转，供应量亦有所增加，预计年消化量在150－180万㎡。全国宏观政策及房地产概况?国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大预调微调力度宏观政策?微调预调之下，“政策底”成型，对楼市预期产生利好?全国房地产销售降幅止跌回升，投资增速仍持续下滑?政策微调，3-6月主要城市楼市交易持续回暖，价格趋稳房地产市场?主要城市土地出让成交大幅下降，开发商购置土地锐减?上半年房企业绩完成情况良好，后市信心增强，拿地热情重燃目录CONTENTS城市/宏观解读项目市整合形象表现及应用场研判推广策略GRAPHICDESIGN外部环境研判PartSixSUMMARYMARKETINGINTERNALPartThreeBREAKOUTENVIRONMENTPartOnePartFive项目定位THE亿丰地产PROBLEMYifengiDichanPartFour淄博中心城区规划张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整体以向西发展为主。并且在世纪路以西，规划为淄博新区。随着城市的逐渐扩展，西部将逐渐成为张店区乃至淄博市新的中心，其城市配套也将逐渐完善并达到一个新的高度。中心城区五大板块1、中心城区：淄博最早开发区域，目前整体均价仅次于淄博新区，随着土地供应量高新区的日渐减少，市场关注度逐步转移至淄博新区及北部片区。2、西区：房地产发展热点区域，价格较高且上涨新城区较快，目前均价约为7000元/㎡以上，部分项目突破8000元/㎡。3、北区：整体均价略低于西区，新开发焦点热区，代表楼盘均价6500-7500元/㎡。4、东区与南区：城市化落后，属于张店城郊边缘区域，房地产发展速度相对较慢，价格较低，均价多数在4500－5500元/㎡。张店11年以来新开项目君临天下东方星城高德城市花园西地秀水苑9月彩世界7月远景玉城6月齐悦国际5月尚美第三城万千汇、绿溪园东城新居和平名苑紫园大公馆加推（黄金国际、凯瑞景园4月3月香溪新城、尚文苑12年12.11香榭丽都）拉菲香榭丽都凯瑞景园巴黎春天12.311.1211.129.259.10鲁中颐丰花园中央公园清华园民泰大厦青年时代都市名苑橄榄城9.99.48.277.36.196.11张店在售项目张店在售项目张店在售项目高新区和淄博新区项目高新区和淄博新区项目黄金国际案名黄金国际总建100万㎡产品形态华府8#楼、收官之作D区及青年时代精装公寓户型47-79㎡，,10-200㎡销售动态1号楼9月1日开盘价格公寓8500，住宅8100优惠政策一次性付款享98折优惠，按揭99折地段位置+产品营造，树立市场标杆化产品名尚蓝郡案名名尚蓝郡总建60万㎡中的29万㎡产品形态多层，小高层户型有92—94㎡平层高厅、143—148㎡高厅三叠、153—175㎡空中别墅三种户型。销售动态9月15日开盘价格7200优惠政策认筹