红星国际广场2014年度推广策划提报筑邦机构·2014·01市场基础综合环境分析|常州楼市供求市场?1-11月商品房成交58763套，成交面积632万方，日均成交175套；?前11月商品房新增供应893万方，供求比例1:0.71；?住宅方面，前11月成交44763套，成交面积514万方，日均成交133套；?前11月住宅新增供应690万方，供求比例1:0.74；?房价方面区域平稳，商品房均价7220元/㎡，其中住宅均价6785元/㎡；综合环境分析|常州楼市供求市场?1-11月全区商品房新增供应340万方，成交231万方，供求比1:0.68；?1-11月全区住宅新增供应290万方，成交188万方，供求比1:0.65；?前11月商品房均价表现平稳，均价6889元/㎡，住宅均价上半年表现平稳，三季度飙升突破7000元大关。综合环境分析|常州楼市供求市场?1-11月全市别墅新增供应35.4万方，成交22.2万方，供求比1:0.62；?前11月全市别墅共成交674套，日均成交2套；?价格平稳，保持13000元/㎡左右浮动，单套价格约400-450万左右。综合环境分析|常州楼市供求市场?1-11月全市商铺新增供应80万方，成交42.4万方，供求比1:0.53；?商铺均价平稳，11000元/㎡左右浮动。市场对本案的启示：?常州市场供求相对宽松，房价走势平稳，常州整体楼市稳健；?武进为常州楼市主战场，供求量约占全市40%，供求比例较全市更宽松，市场竞争势必更激烈。对于本案而言，更需要有差异化的卖点竞争及灵活的价格措施来应对市场环境。?全市别墅类市场低迷，成交以低总价产品为主。价格是本案别墅去化受阻最大因素，因此后期别墅推广需要更高的价值感来支撑；?受投资门槛影响，全市商铺需求低迷，将给本案商业街销售带来威胁。综合环境分析|楼市政策市场市场对本案的启示：楼市大环境会对市场有一定影响，特别是增加了购房者犹豫心理；调控主要限制了二套房客户，对于初级置业者影响不大，因此国五条、二套房、房产税等一系列政策对本案普通住宅不会产生大影响。最大风险在于银行信贷政策的收紧，迫使还贷压力增大。综合环境分析|竞品市场板块/商项目体量主力户型均价户数去化情况销售动态圈【中央府】59#，6200元/㎡起，均价总户数6400元/㎡，57#，5899元/㎡起，6400元/3000户剩余217莱蒙城100万方86-140㎡55#56#6800/湖塘㎡当期户数套、，均价元㎡，户型626户为86-145㎡；【公园里】少量剩余房源在售，均价6800元/㎡。7期法兰郡68#楼85-136㎡户型认筹启动，交5000享日进千金，限量100套。路劲御总户数去化90万方85-136㎡7500元/平4500-6200/湖塘城6261户1731套另外少量户型房源元㎡亲民价出售，法兰郡67、68#楼价格7000-7500元/㎡。目前高层二十套特价一口价房源在售。3#甲单元在售，户型面积为87㎡、109㎡招商花5650元/㎡一期去化22653万方87-125㎡1255288/湖滨新城园城1080户套、㎡，最低价元㎡起，均价5650元/㎡，购房可享交1万抵6万优惠。55#楼在售，户型在88-129㎡之间，均绿地香总户数去化40万方88-129㎡5200元/平价在5200元/㎡左右，现享交2000抵湖滨新城奈2708户16%3万的优惠。项目体量主力户型均价总户数去化情况销售动态板块/商圈中央华城三组团首期109㎡三房在售，均价7500元/㎡，33层已取销武进万，两单元，分别是2梯3户和260万方90-140㎡7500元/㎡许2423去化517套湖塘达广场442-66SOHO户梯户。㎡精装公寓在售，29.5万元/套起；30-120㎡金街在售。三期金苹果公寓在售，首批推出的楼层为4-8层和16层，每层为武进吾公寓40-70公寓4999总户数80万方住宅售罄31户，面积为40-70㎡，目前5-湖塘悦广场㎡元/㎡起5000户7层已售罄，4、8、16层部分房源在售，最低4999元/㎡起。COCO派精装小豪宅53-70㎡，备案2657套星河国总户数均价8600元/㎡，国3号87-180万方80-140㎡8600元/㎡，去化1895湖塘际9000户1448100-套平房源在售，均价8200元/㎡。纯住宅用地，地块出让面积93847，成交价50677.38万元万科地约20万，面成交价2160元，本次万科楼鸣凰块方所得武进鸣凰地块地处武进中心区、滨湖新城、高新区三城中心交汇处。常州在售别墅项目共计23个，多以联排、双拼为主。其中单套600万以上的项目9个，滆湖西太湖板块4个，天宁区板块2个，其他区个一个。万泽太湖庄园位太湖湾旅游度假区置资整个常州环太湖沿线只有7公里，万泽太湖庄园占了其源中的一半建公建区采用摩洛哥建筑风格筑别墅为新亚洲主义建筑风格园采用引水造景的方式在项目内进行人工造岛林竺山湖小镇度假村、金陵大饭店销售情况配套绅士运动体验馆、时尚球类运动中心、游艇俱乐部、白金五星级酒店、湿地马场、主题商业街。建面（㎡）套数可售价格距离常州市区约40公里，车程在40分钟左右；距离无独栋570-85000600-1500万交锡市区约25公里，车程20分钟左右,距沪宁杭各两个通双拼190-26011488200-400万小时车程，可乘316路在太滆站下车联排307-3809341200-400万湖滨壹号位武进延政西路与绿杨路交汇处置资坐拥景致无边的西太湖，项目中心景观区还规划有占地源2公顷的人工景观湖建筑设计采用现代造型元素，通过形体间的虚实对比，建不同材质、色彩的对比，创造出一个尊贵、自然、优雅筑的建筑格调项目以宁静、写意、沟通的生活方式为理念，在规划设园计中“建筑动线布局，空间有序流动，开放围合组团”，林销售情况突出人在环境中与自然的交流。配星韵学校、信特超市、明都会议中心、动漫城、双语建面（㎡）套数可售价格套幼儿园700-800独栋500-58000万交61路、67路到延政路绿杨路下车280-360通联排240-30020348万九洲红墅岭位武进太湖湾旅游度假区内置资坐拥常州稀缺山湖资源源建太湖畔“山居别墅”，浓郁的英式建筑风格，兼具大气筑和优雅。太湖畔纯英式原生坡地别墅，将凭借其优越的不可复制园的自然资源和得天独厚的地理优势，既满足高端财富人林群周末度假、休闲、养生的需求，又具备极高的投资价销售情况值配嬉戏谷、游艇中心、大酒店建面（㎡）套数可售价格套会所独栋800-1200111000万以上交沪宁高铁、沪宁高速、宁杭高速、沿江高速和锡宜高速通66路到太湖湾下车可达案场联排430-4504932均价500万/套太湖湾度假村位武进太湖旅游度假区内置资直面7公里黄金湖岸线，背山面水，景致迷人,自然资源源优越建建筑风格为现代和后现代主义风格，走原创别墅路线，筑旅游度假与休闲观光结合，依次落座在山坡之上，层层叠出动感有序的生态景观。园以湖光山色为自然导引，秉承生态和人文的设计理念，林销售情况创造出自然、休闲、养生、健康于一体的度假区景观。建面（㎡）套数可售价格配竺山湖度假村、金陵大饭店套500-1600独栋290-5404918万交距常州、无锡、宜兴均为30公里，距上海、南京、杭通州均为150公里联排2701023370万综合环境分析|武进城市发展经发区电子信息、精密机械制造、生武进核心区物科技、新兴材料、生态农业发、休闲旅游展湖塘、牛塘居住组团及政治、文化、商业西太湖滨湖新城综合中心组团本案休闲旅游、科技研发、创意发展产业、商务办公、总部经济、养生休闲、商贸购物和生态人居大学城六所高校、高科技企业、服务外包企业、科技金融中心等高新区装备制造、电子信息、半导体照明、商贸物流等产业武进主要呈现向西、向南发展方向，特别是西太湖滨湖新城，被列为十二五期间政府重点项目。本案处于核心区与新城交汇，淹城大道与延政大道交汇，2500年春秋淹城旁，区位优势明显。综合市场情况及本案特性，得出SWOT分析及解决策略：优势劣势?大体量综合体项目，业态完善、创新?附近没有优质的学校，学区劣势?紧靠淹城公园及五星酒店，自然环境独特优质?项目周边没有形成生活、居住气氛?紧靠淹城大道、延政大道双主干道，交通便捷?户型、景观、建筑等产品上的优势，精工精品?红星国际广场18城20余项目开业/开发，信心优势机会威胁?武进向西发展，板块及配套发展力度大?周边招商、绿地、万科等大牌开发的竞争?红星国际广场招商及主力商家的入驻?武进区域内项目多，竞争大?附近教育配套迁入?红星在住宅领域知名度不高，竞争力不高?二手房市场的竞争?楼市调控、信贷政策威胁解决策略：推广中充分利用综合体作为亮点，配合产品、规划等信息系列立体化推广；最大限度利用优势及机会规避劣势，主动制造事件、舆论导向来解除威胁。再次审视城市综合体全城最TOP生活方式的代表城市精神的极致体现城市缤纷生活的高度浓缩人性化的尺度，合理的业态分布，八达的交通充满人文关怀的情愫城市综合体包罗都市精粹提供一个超越城市梦想的全新生活主张我们的启发：红星紫郡推广不能完全建立在产品上，城市综合体形象和综合体生活主张的吸引才是最重要的价值。这也恰恰就是红星紫郡快速跳出市场、树立标杆、实现溢价，并与目标客群快速对味沟通的核心诉求，再加上红星国际广场成功案例提供的信心支撑，才是紫郡最终推广成功的最大机会。另外，本案独特的高层、别墅共体小区配置，将为高层气质加分，作为常州最“贵”的豪宅，随着威尼斯庄园的口碑传播，豪宅所带来的高尚居住格调与奢华生活品质，是紫郡可以借助的另一个卖点，豪宅区的高层是紫郡快速形成产品差异化及产品品质的另一个保障。明确红星紫郡的核心价