台州项目2014年营销方案汇报2014年2月目录1项目指标与区位概况2市场环境与重点竞品分析3年度销售指标与推盘计划4年度营销核心思路与策略5一季度营销重点工作6售楼处样板段节点计划7已完成工作汇报8来电来访客户分析一、项目指标与区位概况11、、规划规划指指标标规划用地面积148.15亩，总建筑面积52.10万方，项目规模在台州属于少有的大型项目。指标面积序号物业形态面积总体指标销售物业规划用地148.15亩1住宅建筑面积22.50万㎡总建筑面积52.10万㎡地上建筑面积17.20万㎡地上建筑面积39.50万㎡其其中中地下建筑面积12.60万㎡地下建筑面积5.30万㎡容积率43公寓建筑面积8.28万㎡建筑密度55%地上建筑面积8.28万㎡绿化率20%其中建筑高度100米地下建筑面积0万㎡公建占比55%4室外商业街建筑面积4.20万㎡停车数量2630辆室外步行街2.97万㎡自持物业其中商铺1.23万㎡购物中地上建筑面积8.50万㎡心地下建筑面积7.30万㎡5回购商业建筑面积1.02万㎡2、区位概况2、区位概况22、、区项位目概况区位本案地块位于台州经济开发区板块，板块定位城市中心区，未来商业商贸集聚地，区域为台州新近重点发展区域。地块距离台州市政府2.2公里，距离老城区中心5公里。黄岩北椒江方向白云山台老区里州客运台州市政府站4公西商务里椒区江公台老里城台州体中央商务州区市5育中心区政府公2.2本案路桥方向7二、市场环境与重点竞品分析1、近12个月市场核心数据分析◆2013年台州商品房成交总面积179.18万平米（不含路桥区），成交均价11291元/㎡，成交总金额202.32亿元。与2012分别同比增长2.02%，18.24%，20.63%.◆房地产平稳发展：2010-2012年全市年均商品房成交量约150万方，住宅年均成交约123万方，占总成交的82%左右，住宅成交均价上涨较快，13年全市住宅成交均价达10795元/㎡。◆商品房椒江成交占比最大：各区商品房成交量中，以椒江区成交为主，且相较于2010年占比大幅上升，2013年椒江区占72%，椒江区近几年年均商品房成交97万方，年均商品住宅成交量约76万方，2013年商品房成交金额达108亿元。项目数据单位椒黄路三区商品房成交面积（不含路桥）179.18万㎡椒黄路三区商品房成交均价11291元/平米椒黄路三区商品住宅成交面积123.83万㎡椒黄路三区商品住宅成交均价10795元/平米椒江区商品住宅成交面积88.19万㎡椒江区商品住宅成交均价10488元/平米椒江区当前可售一手住宅存量36.93万㎡椒黄路三区未来一年商品房供应量预测130万㎡椒黄路三区未来一年商品房需求量预测120万㎡2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析绿城海棠花苑和紫薇花园去化较慢，其余项目1-3年内能去化完毕，目前市场平均去化率在60%，一般住宅项目的销售周期在2-3年。供应情况成交情况总建筑面月均去化存量去化累计销项目名称区域板块积开盘时间交房标准速度周期售率（万㎡）（套）（年）2、住宅典型项目供给及成交面积（万面积（万套数套数㎡）㎡）海棠花苑经开区272012.04毛坯18.2910167.1441639%215白云山庄老城区112012.10毛坯3.62212.817177%123华景名苑一期经开区192013.09毛坯10.178323.8531938%1061中央花园经开区20（13）2013.01毛坯12.156485.5434046%341金晖佳苑经开区4.5（3）2013.09毛坯2.632221.8315670%520荣安华府经开区162011.11毛坯14.87108414.62106798%440万华城一期经开区25（10）2013.10毛坯3.683302.1920059%203新明半岛三期经开区112012.06毛坯10.547349.0665186%380鑫鼎花园工业区152013.09毛坯3.513193.3230394%1011颐景名苑经开区342011.04毛坯23.33154720.67142989%462精装（2-6K/紫薇花园经开区36.52012.0611.965568.0838267%225㎡）金域华府经开区242014.03毛坯17.81298江南首府经开区402014.06毛坯292000注：万华城、中央花园和金辉佳苑为留用地项目，部分住宅要返给村民，不能销售。2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析本案住宅计划5月首次开盘，届时直接与本案住宅形成直接竞争的项目主要有金域华府、江南首府、御庭壹号、万华城二期、华景名苑二期等。项目物业类型主力户型均价主力总价项目特色客户公寓135-208㎡地段优势、学区配路桥、温岭、椒江海棠花苑住宅、合院公寓14800元/㎡200-320万合院380-550㎡套、高端品质为主地段优势、学区配椒江本地客户为主华景名苑住宅80-180㎡12000元/㎡90-200万套，其次为黄岩客户椒江本地客户为主万华城住宅80-140㎡11500元/㎡90-170万优势地段，路桥客户为辅金域华府住宅80-170㎡预计13000元/㎡105-220万产品品质——高端品质、周边环御庭壹号住宅140-160㎡预计13000元/㎡180-210万——境中央景观、周边配海尚华府住宅90-180㎡预计12000元/㎡120-240万——套预计14000-15000地段优势、高端品江南首府住宅140㎡150-200万——元/㎡质路桥客户为主，其三水润园住宅、排屋110-190㎡10500元/㎡110-200万景观资源次为温岭心海金源住宅140-188㎡9500元/㎡140-200万中央景观——2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——玉兰广场项目为绿城台州首个城市综合体，依靠其高端住宅的品质及影响力，同时其自身持有的大体量商业作为卖点，住宅底商开盘销售去化约50%。客户主要为椒江当地客户。用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（㎡）140667（211亩）总建筑面积（㎡）288600住宅面积≤130400（㎡）酒店及服务式≤65800公寓面（㎡）其中≤92400商业面积（㎡）商业地上建筑面积76400㎡玉兰广场住宅底商2011年10月开盘，共计商铺65间，商铺均价2万/平米。目前还有6套未售，所剩面建筑形态一托二或分层单独销售积200平米-300平米，1楼均价在3.6-4万/平米,2商铺面积主力80-240平米楼均价在1.5-1.8万/平米。价格均价折后20000元/平米（一托二）总价折后总价200-500万2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——银泰城银泰城项目位于台州市商贸核心区，总建筑面积及配套面积40万平方米。该项目计划30个月封顶，3年开业。用地性质商业、办公、住宅建设用地面积（㎡）127889总建筑面积（㎡）40万方商业零售面240000㎡积（㎡）酒店与餐饮其中80000㎡面积（㎡）休闲娱乐面80000㎡积（㎡）动工时间2013.8.930个月封顶（2016.春节），3年时间节点开业（2016.8）集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体业态规划的现代化商业综合体销售时间未定2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析——新明饰品城新明饰品城位于椒江洪家街道，周边为家居建材类专业市场集中区域。物业种类包括饰品专业市场、住宅、家居生活广场、创意产业基地办公等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州温商时代置业有限公司占地面积74390平方米总建面积173924平方米部分销售，商铺统一招租售形态开盘时间2012-11-17租运营商铺面积40-65㎡商铺层高4.5米分割1F3.0-4.0万元/平米1、一次性付款9.7折；2F1.5-1.8万元/平米2、10年返租期；前三年20%销售均价营销策略的租金（逐年6%、7%、7%）3F0.8-1.0万元/平一次性抵扣房款，第四年7%，米第五年8%，后五年1比9分成4F0.6万元/平米租金已售面积：12183平米分A\B两区，A区70000㎡自销售情况未售面积：28591平米物业布局持，B区40774㎡可出售去化率：30%2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析—-黄岩模具博览城黄岩模具博览城位于黄岩岩区北城104国道转盘处，位于台州市甬台温高速、台金高速出入口附近，周边为城乡结合，集模具加工设备交易、模具原材料交易等。项目地址台州椒江区东环大道以西，洪家装饰城以北建筑形态专业市场开发商台州国盛投资有限公司占地面积61938平方米（93亩）总建面积11万平方米部分销售，商铺统一招租售形态开盘时间2013-6租运营商铺面积35-60㎡商铺层高4.5米分割1F3.0万元/平米2F1.5万元/平米1、按揭、全款享98折优惠销售均价3F0.7万元/平米营销策略已售面积：15188平米3栋6层的商业服务楼和20栋销售情况未售面积：67809平米物业布局3层的商铺去化率：18%2、与在售产品存在直接有效竞争重点项目分析3、商业潜在供应量分析本市未来的潜在供应量共计27.76万㎡，需要19个月完成去化。存量建筑面积存量类型存量说明（万㎡）2012年1月1日-至今台州市已成交未开工商业用地商已成交未开工土地14.45业体量预估项目未售存量8.15竞争项目已推案未销售面积未开盘竞争项目存量5.16包括中环世纪、玉峰广场等领出预售证未开盘项目合计27.76本案项目未来潜在供应量合计1.6年去化时间按近两年年商铺去化17.43万平方米计算所得约19个月214、市场结论与分析?市场后