《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net更上一层楼普洱小镇整合推广策略及阶段执行问题→解决方案→执行当前我们面临的问题?形象：“骨子里的普洱情”喊出去了，如何承接？?价值：如何加强客户对创新独栋商铺的理解？?传播：如何继续扩大项目的影响力？解决方案保持高度，继续升级形象。延续、拔高、深化和刷新……为何要升级？在一个相对陌生的度假区域，证明普洱小镇同样能带来够高质量的度假居住体验、高增长的投资回报。任务1.推动项目在整个云南的占位，扩大客户来源。2.建立可持续经营的市场影响力，推动项目快速销售，形成强大的资金链优势宏观层面从行业动态和城市发展的角度看本案：云南旅游业发展需求旺盛东盟门户枢纽的城市定位东盟度假类泛区域宁洱云南陆众多开经济地产项客户购城市地公共发商进圈规目投资买必将地位交通的驻，开划火爆成主流升级提升发迅速本案年度的整体推广，要始终站住大格局上诉求主流趋势，成为区域价值和区域发展的创造者和引领者。微观层面从商业价值和投资价值看本案：领导区域的赚钱能力领导区域的信心保障1、行业领导者1.返租形式2、区域商业领导者2.项目档次对消费需求的提升3、城市发展领导者3.统一招商、经营、管理本案在整体价值上的引领：对手把地段、规模和低成本当主要诉求，本案则必须强调领导区域才能赚大钱，放心投资的第一选择由市场竞争决定“骨子里的普洱情”的站位和诉求初见威力，让我们站在整个云南甚至整个东盟经济圈的高度。在普洱我们代表最地道的文化和旅游地标，在云南我们代表普洱，所以往下我们要继续在形象上压制对手，扩大优势。“继续领先”就是我们的唯一选择：而不是停下来等对手。由产品决定创新独栋商铺与普通商业和住宅所不同的挑战是：创新独栋商铺的价值与价格比，必然会更多的受到消费者的挑剔和质疑。“3000多？凭什么值这个价钱？”在建立项目整体形象高度的同时，我们用什么与市场迅速达成认同？在与消费者此消彼涨的心理拉锯战中，在价值与价格比备受挑战的时候，我们更不能放低姿态，要用项目整体的价值高度和声势，坚定购买者的信心，放大购买者的购买需求。由消费者的欲望决定投资商住型物业，客户追逐的不是居住尺度，也不是建筑风格，而是长线或者短线的投资回报率。买家投资前景投资回报率投资周期投资保障投资经验商必住要决五策点区位价值运营价值地段价值消费价值整体价值规划价值租金价值产品价值商业≠住宅客户只有一个目的整体形象占位市场高度稳赚大钱卖点体系分阶段诉求竞争就是比谁赚得更多不同卖点吸引不同对象五大参考因素客户喜好各有不同六大价值体系一个都不能少六大价值凝聚八方财脉枢纽辐射彩云之南路通则财通财通则人聚区位价值宁洱城市地标旅游文化轴心地段价值区域最高标准、城市最高档次、行业最高地位规划价值产业集群中心、产权式独栋商铺产品价值最纯粹、最地道的普洱民俗文化风情城市旅游地标、复兴区域文化经营价值8%回报+7%年租金涨幅+10亿年度总营业额=10万首付投资价值（替代数据，详细待定）案例参考业商化法文方古广推诉求四个字——稳赚大钱域区他法其方广推同一个项目的四次报纸——四两博千金商业推广只有一个诉求此地有银三亿两非本项目广告语三种对象，三种障碍普洱旅游业商户宁洱个体业主外来投资客因为了解普洱经济不是很了解普洱小对宁洱多少有一定发展，所以想提前镇，但很了解宁洱，了解，也看好普洱进入经营，但又担对地段不是很认同。区域发展，但对城心前期投入太高。购买动机不强，需市商业格局不够了要全面引导。解，也不知道地段未来发展。重点解决普洱旅游业主对他们来说，一直以来缺少的就是一个机会一个到更高的平台上发展事业、创造更大财富的机会普洱小镇的门槛，就是他们的龙门跳上去，就能和世界直接对话我们只需要解决他们对成本的顾虑也就是本质的回报问题宁洱个体业主他们在比较什么事情更值得投资目的就是最高利益我们要告诉他们只有普洱小镇的商铺才代表普洱区域的最高利益外来投资客他们可能是来普洱旅游、开公司、或者走亲访友的一群人随机性很强，也许在此之前从来没想过要在普洱买商铺我们要告诉他们的是来普洱，买普洱小镇的商铺更稳赚大钱利益驱动只有跟普洱小镇一起，才能稳赚大钱项目定位东盟商业旗舰普洱史诗巨筑东盟商业旗舰到普洱旅游的必经之地不到普洱小镇，就等于没来过普洱重新定义一个区域的消费力在宁洱做东盟生意的首选之地为区域商业融入东盟商圈领航重新定义一个区域的成长空间普洱史诗巨筑千年民俗风情精华融聚普洱文化人居情结缔造15万平米，重新定义普洱生活没有如此积淀，不成史诗没有足够内涵，不成巨筑主推广语千年普洱香一镇永流传对整个普洱诉求千年城市价值积淀区域经济旅游文化集大成者与世界流通的坚固财富平台对外来者诉求从东盟经济圈来的商人，从国内各省到来的游人，外来者是小镇未来持续爆发增长的消费力旺盛的消费力就是经营价值，就是地标的影响力和号召力。传播策略本项目整体推广四大必要原则做大不做小做头不做尾在非传统区域开发销售，更需要大作为区域第一品牌和最高利益的代环境、大地段、大规划、大品牌的表，一定占据市场最高点，与政府气场营造和趋势引导。务必将活动或热点事件联动，建立最具公信力预算集中使用，通过几个关键节点的品牌形象。在前期尤其不适合做乏力，制造轰动效应暖场、促销类的活动，例如餐饮。做前不做后做少不做多活动一定做在项目节点之前，让活在传统的春季和金九银十热销阶段动新闻与项目广告形成联动，增强，活动不宜太过密集，各节点前必曝光率，加深印象，互相证言，为须统一口径，让市场在特定周期内项目认筹、蓄客、开盘聚势。被一个声音所笼罩。避免跟其他项目的活动和事件炒作混杂在一起项目预势期时间：2010.09阶段目的：通过新闻发布和媒体报道、社会舆论的引导，建立“普洱旅游文化地标大盘”的项目形象高度及影响力，引领城市发展价值的项目姿态，迅速引起市场关注。项目高度+趋势预热+新闻炒作第一阶段—2010年9月（造势期）推广主题：“千年普洱香，一镇永流传。”导入及推广项目形象，利用枢纽户外广告牌策略策略策略策略、新闻发布迅速建立区域旅游文化地标大盘旗舰的价值，引爆市场关注，为后期推广奠定基调。在项目展示不足的情况下，初步建立项目在目目目目标标标标泛普洱区域的认知及品牌印象，达到吸引广泛关注、加深项目印象的目的。关键词：形象导入认知户外，2010年9月初户外，2010年9月中强势推广期时间：2010.10-2010.11阶段目的：通过产品发布会、销售中心开放和公关活动、新闻舆论的引导，树立普洱最具投资前景的价值系统和产品高度，吸引关注，预约体验，提升好感。价值体系+引领+认识+信心第二阶段—2010年10月至11月（强势推广期）推广主题：“流传世界的商业盛宴”高调宣传，通过造势炒作及展示体验强势占策略位，树立“普洱最具价值”的价值体系，同时策略策略策略接受预约体验，积累高诚意客户，并为实现火爆蓄客作准备目目目目标标标标建立项目价值高度，价值优势确立，创造高端体验关键词：强势推广体验开启户外，2010年10月中流传世界的商业盛宴东盟商业论坛盛大召开“为普洱商业树立领袖”核心事件2区域商业发展论坛户外，2010年11月初史诗巨筑，辉煌重现独栋商铺样板区隆重揭幕核心事件3“名人名企”投资大讲堂投资话题和趋势引导，吸引投资客开盘热销期时间：2010.12-目的：在项目形象强势推广后，价值体系逐渐完善，产品价值再次震撼全城。通过大型活动事件，聚拢高端客户，集中蓄客，造势开盘，形成热销感。产品+热销+圈层聚拢、持续升值第三阶段—2010年12月-（开盘热销期）推广主题：“一宅传奇，一铺传世”减少线上宣传推广费用，转移至覆盖泛普洱策略区域市场，挖掘更多关联高端客户；同时加策略策略策略大线下营销力度，通过现场体验及直效沟通，增加客户的诚意度，营造热销氛围目目目目标标标标震撼体验，火爆开盘，加推提价关键词：开盘热销长远布局户外，2010年12月初核心事件4“商道普洱，高峰对话”央视《对话》栏目关注普洱VI视觉阶段项目预势期形象入市期一期强销期划分阶段区域预热（趋势宣导）项目属性与价值体系建立属性+圈层营销渗透目标广告流传世界的商业盛宴一宅传奇，一铺传世平台千年普洱香，一镇永流传10年910年10月10年11月10年12月月事件商道普洱，高峰对话平台冠名房交会区域商业发展论坛名人名企投资大讲堂媒体户外+报纸+网络+活动增加增加渠道航空杂志等财富圈层媒体+短信+城市巡展+投资手行业DM直投+商业中心海报派发渠道重点渗透册THANKS