中建投·成都峰汇中心营销策划方案*写在前面2010年《福布斯》全球未来10年发展最快城市成都位列第一，雄踞全球。让世界的目光再次聚焦这座我们无比熟悉的城市成都.外来者常有这样的感受没到成都之前，印象中的关键词总离不开——休闲、慢节奏、历史悠久、麻将、阴天、火锅……而在成都呆上一段时间之后大多数人会发现——武侯祠、金沙遗址、杜甫草堂、河边暖阳下的麻将、宽窄巷子里的盖碗茶，只是这个城市的一个侧面而成都的另一面，足以颠覆他们的想象。人们会惊异的发现这座城市并不满足于做一个古朴的历史名城——成都的城市理想在城市形态和发展水平上，将是超大型、现代化的城市同时也是符合田园城市理想、统筹城乡发展的城市。成都的未来方向——“全球定位”■用20年左右的时间初步建成“世界现代田园城市”，争取进入世界三级城市行列；■用30-50年时间基本建成世界城市，争取进入世界二级城市行列。“我们期望用这样一个符合成都“也就意味着，我们在产业发实际，适应长远发展需要的新的展上，有可能跨越传统发展方定位和目标，引领成都新一轮的式的某个阶段，带动整个城市科学发展”快速甚至是跨越式发展。”李春城书记成都未来50年,大局已定理解这座城市的地产格局，我们需要一种“国际化背景下的大成都想像力”*核心问题梳理?与甲方的沟通中，我们明确到成都峰汇中心对于中建投的意义在于快速的资金回笼；?项目中兼容20%住宅，体量较小，销售压力较小；?项目核心关键问题在于办公物业及商业的快速去化。在保证一定的利润的前提下，如何快速去化办公及商业物业将是本方案需要解决的核心问题。特别说明?本方案的制作时间为2011年1月，从1月到3月，成都房地产市场发生了巨大变化，2月成都出台“新国八条”，限购令正式登台，对整个成都房地产市场的住宅物业和商业物业格局产生了巨大影响。?目前成都市场商业物业迎来巨大契机，各大商业项目纷纷加推，造成短期井喷现象，量价齐升；住宅销售萎缩30%以上，量跌价平。?对于我项目而言，商业物业获得了一定的契机，对住宅物业而言，却面临了一定的阻碍，由于我项目住宅产品面积偏小，且属于限购范围，将受到很大影响，为了保证去化速度，我们建议将投资或多次置业导向转为首次置业，同时预计价格调低。?同时方案中部分数据由于时间原因将出现一定程度的偏差，我们将在方案中进行部分修正。BAY项目背景分析?区域价值?市场研判成都城市发展格局—世界田园城市?成都要建设的世界现代田园城市，体现“自然之美、社会公正、城乡一体”核心思想的新型城市。成都城市空间结构意向图成都城市空间结构说明空间格局：以成绵—成雅南北向交通走廊为主轴，以东西走向的水系为生态廊道，呈“鱼骨式”串联起中心城与各个组团构建四大新城：南部科技商务城：以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、电子元件等现代制造业和配套的生产性服务业北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、会展等相关产业西部健康休闲城：重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业天府新城发展格局—成都新中心?天府新城将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。天府新城发展规划规划说明天府新城按功能划分为天府新城CBD、总部核心天府新区、集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、集中居城CBD中部绿化景观区住区完善的交通体系，地铁一号线的顺利开通运行，天总部核心区府新城的国际化步伐正在向前迈进总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000中部绿化景观区万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万—30万人，总居住人口达60万人。商务及金融服务区软件园区国际城南发展格局—世纪新变革?行政中心正式南迁?TOD立体交通网络形成地铁1号线、规划中的6号线，已经开通的的站华路、天府大道、红星路南延线，三环路、绕城高速、规划中的五环路等构成“两铁、三纵三横”的TOD立体交通网。成都市政府于2010年正式迁入高新孵化园，这标志着行政中心南迁既成事实，城南新政中心正式形成。国际城南发展格局—世纪新变革?金融城落子城南成都金融总部商务区是2010年成都市委、市政府确定的13个市级产业功能区之一，将打造为中国的西部金融中心，是集金融、商务、居住、休闲娱乐等功能于一体的现代综合金融总部商务区。区域位于四川省成都市南部，横跨锦江，分别隶属高新区和锦江区两个行政区划，占地规模约5平方公里。作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。国际城南发展格局—世纪新变革?新天府广场，成都新视觉中心?新天府广场项目由大魔方、天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界最大的单体建筑。?新天府广场在作为城南大型公共配套的同时，涵盖商务、商业、娱乐、餐饮、主题乐园、酒店、文化艺术等多种业态，势必成为外地人到成都必到的建筑地标和旅游目的地。?目前，新天府广场处下穿隧道工程已经动工，将于今年夏天竣工。届时，新天府广场区域车流引入地下，实现真正的人车分流。成都城南的区域价值随着宏大规划的逐渐实现已经展示出了其强大的发展潜力，位于国际城南的成都峰汇中心，从宏观上来看，亦具备了强大的开发潜质。BAY项目背景分析?区域价值?市场研判城南写字楼市场—概况写字楼体量项目名称国企、产业园区等写字楼（万方）国投电力中航城市广场茂业中心茂业中心14.4奥克斯财富广场8川投调度大厦恒泽动力大厦三峡大厦德商国际9.6四川电力旺旺商业广场科创中心金融城5.8中国联通中航国际广场东方希望中心新天府广场72中信广场8.55中国华电创新时代广场特拉克斯总体量118.35西南建筑设计院天府新谷民丰写字楼新华社拉德芳斯孵化园??……德商国际仁和项目新希望国际高新国际广场美年广场……?天府新城的写字楼供应占未来5年全市供应的80%，同时，众多的总部基地、以及孵化园等高新技术园区等。?区域总潜在供应22个项目，总体量预计250万方左右；?截止2010年上半年天府新城存量达到80万方左右；?预计2011年之后，区域写字楼供应在60万方/年（预计4年时间完成写字楼的全部供应）城南写字楼市场—历史供应?南部新区办公楼起步发展晚。2006年，第一座优质办公楼-高新国际广场在南部新区投入使用。?2009年，南部新区办公楼供应水平急剧上升。当年，超过90,000平方米的新增办公面积投入市场。截至2010年2季度，共有6座乙级办公楼在南部新区投入使用，并且6座办公楼均是位于南部新区中的站南组团。城南写字楼市场—近年供应?可以看出南部新区从2011年开始散售市场将开始放量。?大源片区，将有多个项目进入市场，但项目主要集中在乙级(准甲级）为主，仅有茂业、中节能和棕榈泉、中航项目定位为甲级。2011年2月城南写字楼平均涨幅10%左右：蜀都中心二期均价提升至12000元/平米中航ACC均价提升至12000元/平米东方希望中心13000元/平米城南写字楼市场—未来供应?南部新区的未来新增供应将较大。2010-2013年，区域内的新增办公面积将达到约194万平方米，几乎是现有办公楼面积的5倍。?南部新区的办公楼将在2012和2013年达到供应高峰。其中，2012年将有接近900,000平方米的新增办公楼完工。?按片区来看，从2011年开始，南部新区的发展重点开始南移，大源组团新建成的办公楼面积逐渐超过站南组团。截至2013年，大源组团和站南组团的新增办公面积将分别达到100万和93万平方米。?按办公楼级别来看，未来南部新区的新增供应依然以乙级办公楼为主，其占比达到66%。分片区来看，更多的甲级办公楼集中在大源组团，未来乙级办公楼的占比将降低到57%。城南写字楼市场—价格情况?南部新区优质办公楼市场整体平均售价在2010年2季度达到8,950元/平方米【2011年2月均价达到约10000元/平米】。办公楼售价在2008年4季度达到峰值之后，开始持续下跌。不过由于2009年的房地产市场的全面复苏，带动办公楼市场从2009年3季度开始反弹。城南写字楼市场—平均去化情况?09年-10年，甲、乙级写字楼平均项目月去化速度分别为0.35万平米、0.22万平米。?甲级写字楼销售速度受到新希望国际的大幅拉升，使得项目平均去化面积提升。城南写字楼市场—成交客户情况城南写字楼市场—空置率?近几年，南部新区的办公物业空置率总体呈下降趋势。由于之前提到的办公楼物业市场太小的原因，空置率的波动除受需求的影响外，还主要受到新增供应的影响。截止2010年2季度，南部新区办公楼空置率维持在23%的水平。?在2008年2季度和2009年2季度，南部新区均有新增写字楼入市，造成空置率的急剧增长。城南写字楼市场—典型项目技术指标城南写字楼市场—板块格局城南写字楼市场—板块格局从上图可以看出，站南组团与大源组团项目开发特征有明显不同：?站南组团开发商实力明显优于大源组团开发商，所开发项目主要面对客群以大型企业及机构投资者为主，并会有部分项目由业主直接持有。?大源组团的项目定位主要针对的是中小型企业和个人投资者，满足项目的快速销售而达到资金快速回笼的目的。城南写字楼市场—重要结论未来供应巨大：2011-2013年，区域内的新增办公面积将达到约194万平方米，几乎是现有办公楼面积的5倍；供应峰值出现在2012-2013年，截至2013年，大源组团和站南组团的新增办公面积将分别达到100万和93万平方米。销售价格平稳：从2007年到