专业策划实效营销綦江东部新区/嘉驰安置房项目商业可行性研究报告TO：重庆嘉驰置业有限公司2012年1月HBA专业策划实效营销目录第一部分：项目概况总述第二部分：綦江市场研究第三部分：项目综合分析第四部分：项目商业规划建议第五部分：项目招商策略建议第六部分：项目经济效益评估第七部分：项目可行性评估及建议HBA专业策划实效营销第一部分：项目概况总述?项目概况?开发商情况简析HBA项目概况专业策划实效营销?项目位置：项目用地位于綦江区最新规划的东部新区五大社区之一的“新兴社区”地块内。?占地面积:总用地面积32083平方米，A地块10005平方米，B、C地块相邻，合计22078平方米。?地块周边状况：项目用地东侧临通惠大道延长线（城市主干道。在建，今年底前通车），西面临缓坡南方翻译学院，南北分别临路（在建）。通惠社区联惠社区文龙社区新兴社区核桃湾社区HBA项目概况专业策划实效营销项目规划要求?技术经济指标：项目共分为三个地块，其指标如下A地块占地面积：32083M2容积率：≤2.5建筑密度：≤35%绿地率：≥30%总建筑面积：89800M2（本项指标均B地块为预计数）其中：地下室：9594M2C地块高层住宅：66380M2商业：13826M2建筑高度：不超过50M机动车位：地下一层设计，个数依据规划要求HBA项目概况专业策划实效营销?户型配置要求：由于本项目为拆迁安置房项目，多数住宅将由政府回购进行拆迁安置，因此对于项目的户型配置（主要为还迁住宅的配置）有硬性指标规定，其具体要求如下：?政府规定本项目总共需要安置还房面积共计：约54500㎡，其中户型要求为：?建筑面积为30㎡的户型不少于71套，至少需要约2130㎡?建筑面积为60㎡的户型不少于291套，至少需要约17460㎡?建筑面积为90㎡的户型不少于212套，至少需要约19080㎡?建筑面积为120㎡的户型不少于15套，至少需要约1800㎡其中，A地块安置房面积9500平方米以上，B、C地块安置房面积45000㎡以上。余下的建筑面积可考虑修建为住宅或商业面积（临街商业或独栋商业）。?住宅部分建筑面积按65-95平方米范围设计两房和三房户型。?商业部分临街底商进深不少于16米，独栋商业可单独考虑。除去拆迁安置面积外，为了满足容积率要求，项目还能够修建最多25707.5㎡的面HBA积，此部分面积到底如何划分（住宅或商业），将是本报告所研究的重点。开发商情况简析专业策划实效营销开发商情况简析（略）HBA专业策划实效营销第二部分：綦江市场研究?綦江区域概况?区域市场现状及总体特征?区域商业市场现状及需求状况?政策环境研究?区域竞争项目分析?可比性案例分析?消费者调查研究?商家调查研究HBA专业策划实效营销綦江区域概况HBA綦江区域概况专业策划实效营销巴南区区域简介?重庆市綦江区位于四川盆地东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤，东西宽65公里，南北长南川市82公里，幅员面积2748平方公里，人口122万，其中城镇人口50余万，辖25镇、5个街道。?地处四川盆地与云贵高原东南结合部，属喀斯特地貌，江津市地势南高北低，以山地、丘陵为主。綦江河纵贯南北，有蒲河、清溪河等支流汇入。属中亚热带湿润气候区，立体气候明显，年均降水量1071毫米，年均气温18.8℃。有煤炭、铁矿、石灰岩、天然气、石英砂等矿产资源。贵州·习水、桐梓?綦江城区建成区面积约12.3平方公里，城区人口约23万人。（数据来源于綦江政府网站简介）HBA綦江区域概况专业策划实效营销交通状况?綦江铁路、公路、水上运输兼备，交通便捷，是重庆南部的交通枢纽。?綦江道路交通便捷。距重庆市主城区仅半小时车程，两条铁路（渝黔、三万南）、两条国（省）道（210线、303线）、两条高速路（渝湛、綦万）纵横交错，有火车站点9个、高速公路出入口6个，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。?渝黔高速铁路也将于明年动工开建，初步规划在綦江境内设置綦江火车站、赶水火车站，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。（数据来源于綦江政府网站简介）HBA綦江区域概况专业策划实效营销“十一五”年末主要成就经济环境项目所取得成就?至“十一五”结束，綦江全县经济发展实现重大跨越。GDP总值达到220亿元，同比增长17%人均GDP生?GDP在2005年的基础上翻了一番。财政收入一达到3000美元产总值年一大步，五年增长9.3倍。一、二、三调整为14.9∶47.7∶37.4，经济?工业总产值接连跨越100亿、200亿元台阶，产业比重社会发展进入工业化重要阶段增长1.5倍。固定资产投资累计完成355亿元，社会固定资达到136亿元，同比增长54%是“十五”期间的2.8倍。产投资?社会消费品零售总额翻了一番，跨上50亿元台工业总产值达到230亿元，同比增长31.4%社会消费品阶。达到56亿元，同比增长18.5%零售总额?预计2011年全区生产总值实现267亿元，地方地方财政收达到28.9亿元，同比增长86.1%财政收入50亿元，工业总产值417亿元，全社会入固定资产投资223亿元，社会消费品零售总额金融机构存达到162.1亿元88.5亿元，城镇居民人均可支配收入16984元，款余额农村居民人均纯收入7325元，经济总量居全市15（数位。据来源于綦江政府工作报告）HBA綦江区域概况专业策划实效营销经济环境?2011年9月，綦江县荣获“发现成渝新价值2011成渝经济区投资价值榜最具投资环境区市县前十强”奖项，是重庆地区荣获此一殊荣仅有的两区县之一。HBA綦江区域概况专业策划实效营销经济环境?2011年初，在綦江县政府工作报告中，明确了綦江“十二五”规划发展的纲要，其主要标志为：?实现“四个翻番”。期末地区生产总值达到500亿元，人均地区生产总值达到8200美元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到32000元和12700元，四项指标均在2010年基础上翻一番。?努力把綦江建设成为名副其实的主城卫星城、开放南大门、区域增长极、幸福小康区。HBA綦江区域概况专业策划实效营销新区规划——范围?根据2011年8月底最新一次规划调整，綦江东部新区（通惠新城）规划已基本成型，规划区位于綦江县城东北部，规划区总用地面积20平方公里，首期规划约约11.4平方公里（1138公顷），其中城市建设用地810公顷。?东部新区首期规划北部以綦万高速为界，西部以渝黔高速为界，东部与食品工业园相邻，南部囊括翠屏山森林公园部分区域。（数据来源于东部新区规划最新调整）HBA綦江区域概况专业策划实效营销新区规划——定位?东部新区（通惠新城）定位为以商住综合功能为主的城市片区，与食品工业园、澄瀛片区等共同组成綦江县东部新区。通惠新城是綦江近期重点发展地区，是綦江城市发展建设新的增长极，是集商贸金融、科研教育、文化娱乐、旅游服务于一体的复合型新城。?未来建成后，綦江区政府以及大部分机关单位也将迁入新区集中办公，促进新区的加快成熟发展，将东部新区打造为綦江的CBD，“渝南的中央商务区”。（数据来源于东部新区规划最新调整）HBA綦江区域概况专业策划实效营销新区规划——发展?金融商业服务区、集中办公区和文教体卫区三大城市级主体功能区形成配套公共服务设施极核发展模式。?五大居住社区，容纳至少10万人居住。?以及包括五星级酒店、体育中心、三甲医院、南方翻译学院、各类公园等在内的众多城市配套设施。通惠社区联惠社区文龙金融商业社区服务区新兴社区集中办公区文教体卫区核桃湾HBA社区（数据来源于东部新区规划最新调整）綦江区域概况专业策划实效营销撤县并区?2011年12月26日，綦江区、万盛经济技术开发区正式挂牌成立。新诞生的綦江区将整合原万盛区、綦江县的优势，肩负建设“渝南门户”重任，五年后建成“两千万游客、千亿工业、百亿财政”的大城市，在进一步加快渝黔战略合作深入推进中发挥重要作用。HBA綦江区域概况专业策划实效营销撤县并区——新的发展目标?实施城市重构，建设山水特色鲜明、环境生态宜居、承载能力较强的现代化大城市。力争到2016年底，基本形成50平方公里、50万城区人口的大城市骨架。?未来五年实现“八个翻番”，全面超越“十二五”规划目标。生产总值突破600亿元工业总产值突破1200亿元社会消费品零售总额突破200地方财政收入超过100亿元亿元固定资产投资累计完成2000城镇居民可支配收入达到亿元以上34000元农民人均纯收入达到17000城区面积将达到50平方公里元（数据来源于华龙网信息）HBA綦江区域概况专业策划实效营销小结?大重庆未来重点发展区域之一，重庆南部交通枢纽以及渝南及黔北地区重要的物资集散地。?高速发展的近郊中心城区，是重庆仅有的荣获“成渝经济区投资价值榜最具投资环境区市县前十强县市”的两区县之一。?东城新区的规划建设，将打开綦江新的发展空间，为綦江经济发展注入新的活力。?撤县并区这一举措，将给綦江带来前所未有的发展机遇，整合綦江、万盛的所用资源，未来几年綦江将成为重庆最重要的发展地区之一。HBA专业策划实效营销区域市场现状及总体特征HBA区域市场现状及总体特征专业策划实效营销区域市场简析?以桥为界，目前綦江形成旧城与开发区两个开发热点，但重心仍在开发区，众多中高端、高价楼盘均位于九龙大道沿线上，未来随着东部新区基础建设的完成正式启动后，将会成为綦江最新也是最大的开发热点。?綦江房地产起步较晚，但发展迅猛，2010年房地产各项开发数据创历年新高，房地产开发共计完成投资额20.9亿元，同比增加了46.