子|非|鱼长鹭·悦湖PROPOSALNO.0.128.02.2012N-CHINAGROUP子非鱼，焉知鱼之乐也。——《庄子·秋水》广告人，焉知营销之忧？——《大连地产广告通病史》HEREWEAREN-CHINA北方世纪N-CHINAGROUP北方组成?于2005年，专注于房地产传播?销美学顾问六年征战，服务全案过百公司新址星海湾百年汇C座No.1号公建七层格局，一至二层为茶舍，三至七层为创意办公总部核心成员简介?万翊（男，北方组执行创意总监）?2002年入行，先后就任于北京AD4广告文案、北京揽胜广告文案、北京浩文世纪广告创意总监、黑弧奥美华北区创意群总监。?深植北京，熟悉全国市场，操作项目以别墅、市区高端公寓、商业为主。?曾服务过客户及项目有：（北京）昆仑公寓、一千栋、万通华府、财满街、主语城、原乡美利坚、BDA企业大道、恒盛欧洲公馆、新磁器、纽约客国际公寓、温哥华森林、北京香颂、泰和红御、擎峰、华侨城、龙湾别墅、中海·安德鲁斯、中海·瓦尔登湖别墅、万科·紫台等。（天津）万科东丽湖、万科魅力之城、万科朗润园、星耀五洲、红勘领仕郡等。（大连）大连远洋、第五郡、瑞安天地、大连中心、红星海。（沈阳）世茂·五里河、龙湖·香堤漫步、龙湖·滟澜山。（武汉）武汉泰然、世茂·锦绣长江。（青岛）极地、万科·四季花城……等等。田惠（男，北方组艺术总监）?2002年入行，先后历北京东方博文广告美术指导、北京智联东方美术总监、北方洋正广告资深美术指导。?北京一线地产专业服务机构工作经历，多年品牌开发商的服务经验，对各类项目气质调性的准确把握，设计思想成熟具有大局观?服务过客户及项目有：北京原生墅、温哥华森林、庐师山庄、上元、万通新新小镇、大连远洋风景、金广东海岸、鲁能东方优山美地、明秀山庄、因特摩尔、悦泰街里、亿达梧桐路、亿达东方圣克拉、西郊高尔夫庄园、鼎森凤凰广场、亿达天琴山……等等。杨杰（男，北方组总经理，策略总监）?十年从业经验，曾任台湾领航机构企划总监，大连乾豪（现远洋）策划总监。?拥有房地产开发、行销、广告三大领域从业履历，可谓打通任督二脉。大连业界久负盛名。双子座性格沉静兼具激情，崇尚完美主义与理想主义。?曾服务过客户及项目有：海昌欣城、星家坡花园、东特新天地、友好大厦、名仕财富中心乾豪东城天下、半岛听涛、星海旺座、华邦尚都、斯坦福院落、鲁能东方优山美地、明秀山庄、富丽庭、亿达软景E居、亿达梧桐路、亿达东方圣克拉、亿达天琴山、绿地中心、金地云锦、中庚香海壹品、汇邦中心、翡翠春城、奥泰因特摩尔、奥泰湾西湖、半岛印象、西郊高尔夫庄园……等等。三年内大连本埠高端项目个案（部分名单）城市住宅：众益·万国宫馆斯坦福院落百年港湾中海·紫御观邸自然住宅：西郊高尔夫庄园澳南·明秀山庄亚联·翡翠春城·都会海岸豪宅公寓：：金半地岛云听涛锦汇海邦印中心长城鼎中森中心庚·香海壹品大连绿地中心亿达品牌海域别墅：鲁：亿达能··软景东方E优居山美地亿达·正中梧桐路·金滩亿达·东方圣克拉亿达·天琴山NCG对广告曾经很有自负与私心那样的广告真的有用吗NCG和刚才的公司没区别，市场好的时候逆水行舟，大连广告需要一种成年人态度2012年不存在粗放的销售“奇迹”市场无势可借时，要靠自己造势、用势、续势集中销售将被长尾营销所取代，温火起，文火续广告则力求正合（切实精准、咬合营销、注重效率），审慎出奇所以我们不会像上一家公司那样给您做一大堆不假思索的秀稿营销缺什么，我们补什么尽量少浪费销之所急造势，用势，续势营之所急造梦，信梦，实现梦造梦价值可感知，卖点扎实让核心产品跳出来，并被人记住打造超级符号，品牌分类卡位信梦现场为王，售点与工地包装要有割喉效应活动制胜，以人气拉抬买气坊间口碑保养实现梦增补有效渠道价格思考1造梦造梦？价值可感知，卖点扎实？让核心产品跳出来，并被人记住？打造超级符号，品牌分类卡位？NCG观点一本案价值可感知否？卖点扎实否？1、精锐2011年做厚了一个“湖”字2、世界湖居，并非大连湖居，更非西山湖居3、如何变“湖”的世界梦，为“湖”的大连梦？悦之于自我，是一种积极的感动与体验，包含欢笑与泪水让自己变得更美好关乎他人，是一种关照和付出。去反哺，去兑现，去宠爱让世界变得更美好因湖而悦，因悦而感，感而后动深入追索大连西山山居、湖居、洋房居住所获得的人与人，人与自然，人之身心——真实之悦造梦首要，由去年的世界湖，进入大连西山湖积极的感动与体验，真挚的关照与付出真实之悦，贴近本能“我们的本能总比我们的逻辑或思想，更加明白事理”找回居住的悦湖本能之悦LIVEININSTINCTSNCG观点二本案核心产品是否鲜明易记？1、很遗憾，多本物料里看不到长鹭升级洋房的细致介绍2、很可惜，之前未指出，纯电梯洋房社区在大连主城区罕有3、所以，我们很有必要给我们的洋房一个头等舱怎样的一个头等舱五千万平山林湖溪天赐恩宠城市腹地，绿岛效应，配套激增成为新宠长鹭全面升级产品殷实投入宠爱有加洋房是买来宠爱妻儿，反哺长辈的天赐恩宠，惠及家人被宠爱的洋房悦湖之宅集西山恩宠、城市恩宠、长鹭恩宠于一身在被宠爱甚至被宠坏的洋房里，去宠爱那些值得宠爱的人洋房适合更柔软的表达NCG观点三超级符号是什么？如何形成推荐购买的口碑力。1、去年的符号是湖，但是并未精准进入传播里的“货架好位置”2、基于去年的基础，变共享湖为更为稀缺的洋房。3、在“被宠爱的洋房”里，“找回居住的本能”。线上强化此逻辑。4、线下反复推“大连洋房综合首选”的坊间传闻。5、线上文雅，线下广泛，双线合作让核心产品成为市场被推荐热品。6、有了“洋房首选”这个超级符号，才能真正被市场宠爱。找回居住的本能悦湖LIVEIN传播主张INSTINCTS被宠爱的洋房悦湖产品主张悦湖坊间定论大连洋房综合首选大连性价比最高的中产美宅思考2信梦信梦现场为王，售点与工地包装要有割喉效应活动制胜，以人气拉抬买气坊间口碑保养NCG观点一售点与工地承担割喉作用？1、反思去年行销轨迹，高调造梦与现场脱节，导致行销脱节2、售楼处要进行五感改造，形成“私人会所”印象3、工地现场要达成一个“具有感染力”的带看动线以及示范区4、引入玫瑰园、康乃馨园，带来心理价位的化学反应5、此项工作是一切推广动作启动的前提NCG观点二关于活动1、开盘之前为蓄水，活动要咬合营销动作2、开盘后为续航，活动要确保人气不断3、所以NCG建议2012上半年推广为主，下半年活动为主4、上半年活动为营销催化，下半年现场活动成为营销主战场5、活动要强化现场+自然+格调化6、大型活动建议：湖滨音乐会，湖畔马拉松，湖岸垂钓大赛等NCG观点三坊间口碑保养1、销售期舆论影响很重要，包括长鹭业主、媒体、同行2、2012年尽快协调长鹭各社区的物业纠纷，让业主口碑趋于稳定3、保持与各媒体间的互惠互利关系，加大主动宣传力度4、设定周三下午为同行参观日。与地产同行互动，造舆论同行先行。5、立刻开始行动，释放今年全新发售的信息，很多人以为本案售罄思考3实现梦实现梦增补有效渠道价格NCG观点一渠道改进1、长鹭社区业主群2、西山大片区各入住项目全面扫楼3、红凌路、金柳路、理工大学、栾金村周边户外抢占4、主要为红凌路、金柳路、栾金村道旗，柳树村岔口导示牌5、5月投放大连市区主要路网候车亭一个月6、改善现有高炮、大看板资源NCG观点二价格？1、贴近大华（去年洋房组团实际均价单价1万5左右）2、和第五郡洋房比有优势（均价一万八每平）3、只要价格相差15%任何品牌忠诚度都会受到挑战4、用对比法则可以预期，合理售价空间在每平14500~15500元之间思考4全年战术现业主品质考核月场环境改善示范区推出活动主题场加推产品分册产品手册、堪舆手册实景体验区直销册补充交屋物料准备事件媒体多轮互动五感体验产品说明会全面加推秋展音乐会马拉松垂钓业主系列保养活动传递洋房首选决心交屋专案主题不负西山不负湖活动宣告找回居住的本能致更懂大连的人蒙天恩宠，悦湖开盘活动拉动加推被宠爱的洋房示范区公开诉求悦之细节开盘，加推，点被西山，被湖恩宠的洋房（资源总述）悦湖如何以湖悦人产品细节全城红盘，备受宠爱销售形象整合认筹开启示范区助推活动为王秋展热销面高调入市广告峰值开盘，续销现场搭台客户保养NOW4月5月6月~7~7月8月~9~9月10~12月现业主品质考核月场环境改善示范区推出活动主题场加推产品分册产品手册、堪舆手册实景体验区直销册补充交屋物料准备事件媒体多轮互动五感体验产品说明会全面加推秋展音乐会马拉松垂钓业主系列保养活动传递洋房首选决心交屋专案主题找回居住的本能造梦被宠爱的洋房不负西山不负湖活动宣告致更懂大连的人蒙天恩宠，悦湖开盘活动拉动加推示范区公开诉求悦之细节开盘，加推，点被西山，被湖恩宠的洋房（资源总述）悦湖如何以湖悦人产品细节全城红盘，备受宠爱销售形象整合认筹开启示范区助推活动为王秋展热销面高调入市广告峰值开盘，续销现场搭台客户保养NOW4月5月6月~7~7月8月~9~9月10~12月重要战术动作一现场改善之售点专案重要战术动作二视觉升级重要战术动作三推广动作重要战术动作四配合物料重要战术动作五激活人群悦湖2012客户开发递进层级：资源大整合，以人撬动人，以人群感染人群首批客户挖掘，安全有效首批客户挖掘长鹭老业主C2C1老针业主对长鹭的日旗常下所问候有短老信业主的公关活动C1C5C3业主论坛的维护引导C2C3C4C4业主QQ群的深入C5业主工作邮箱E-MAIL群发96地缘蓄客，羊群效应B1地缘蓄客西山客户拓展B4B2B3B2打入西山各社区内陌拜或者挂发DMB1酒店提示牌式夹车物料派发B3各大高校活动内部团队B4银行/电信等大客户资料的电开拓展97圈层活动营销，长尾营销成交客户维护A