世博嘉世博嘉园园((三期三期))实实效效营销营销手手册册世博嘉园项目组2012.4.101目录市场概况项目理解项目定位营销策略执行计划2一：整体市一：整体市场场回回顾顾及展望及展望目录（一）市（一）市场场表表现现及未及未来变来变化化（二）目前形（二）目前形势势及未及未来来走走势预势预判判（三）重点（三）重点项项目分析目分析3在在淡市淡市营销营销的大背景下，的大背景下，20122012年，世博嘉年，世博嘉园园33期期--世博世博尚尚誉誉将将面面临怎样临怎样的市的市场场竞争竞争？？41.1.土地成交土地成交?根据公开数据统计，今年以来，佛山商住用地成交约271万平方米，仅为去年的一半。土地市场低迷，土地供应剧减。?限购后土地市场迅速降温；限购出台后，土地市场立即转凉，政府推地节奏明显放缓，特别是限购后至8月份。限购后，商住用地普遍以底价成交，中心城区商住用地楼面地价普遍在3000元/平方米左右，部分优质地块楼面地价超过4000元/平方米。?抱团拿地相继涌现：9月19日，万科联合本地两家企业夺得桂城佛平路南侧、桂澜路西侧地块，成交总价147662万元，楼面地价4333元/平方米。12月20日，大沥广佛国际商贸城中心区地块拍卖，再次上演了地产商抱团拿地大戏，保利华南实业联同南海恒城置业、广东华志达科技两家公司以17.78亿元夺得该地块，楼面地价2894元/平方米。受新政影响，佛山2011年土地市场成交金额面积均出现明显下滑；在政策打击下，房地产一级市场被明显降温，开发商拿地更为谨慎。今年低价成交的土地将于12年底、13年初陆续出货5禅禅城土地成交集中在城土地成交集中在禅禅西西成交价楼面价面积（万元（元/编号位置(㎡)土地用途）㎡）竞得者佛禅（挂）禅城区南庄镇陶博商业办公用地（不佛山市冠珠陶瓷有限2011—002大道东侧38660兼容居住）21920945公司?2011年，禅城区上规模的商住用地成交主要有十宗，其佛禅（拍）禅城区南庄镇陶博商业服务业用地（佛山市冠珠陶瓷有限2011—001大道东侧7558可兼容居住）184004869公司中有6宗集中在禅西。3月28日，季华二路南侧一都市型产佛禅（拍）禅城区南庄镇陶博商业服务业用地（佛山市冠珠陶瓷有限2011—002大道东侧8958可兼容居住）136603050公司业用地（包括工业、商服、住佛山市禅城区季华都市型产业用地，宅）“佛禅（挂）2011－佛禅（挂）二路南侧、佛开高包括工业、商服、佛山源海发展有限公2011—006速公路东侧279166住宅839563759司006”成交，被佛山源海发展有限公司竞得，该地块总占地佛山市禅城区港口佛禅（挂）路西侧、华新路南沿海绿色家园发展（约28万平方米，成交总价为2011—010侧、澜石二路北侧55378居住用地6110263武汉）有限公司83956万元，楼面地价折合北京王府井百货（集佛山市禅城区季华团）股份有限公司、3759元/平方米。佛禅（挂）路以南、佛山大道商业服务业设施、34974.广州雄盛宏景投资有2011—015以西42394兼容住宅用地861375限公司?另一焦点地块是11月2日佛山市禅城区季华佛禅（挂）七路北侧、南海大商业办公、文化娱57295.广东星之海房地产投成交的南庄绿岛地块，占地2011—014道东侧82785乐用地，居住用地91991资有限公司7.5万平方米，成交价约为8商业金融、办公（18056酒店）亿元，被和记黄埔夺得，楼面二类居住用地，可地价达4276元/平方米，加上佛山市禅城区季华兼容商业、金融（佛禅（挂）二路南侧、华宝南商业配套面积比例43294.佛山市华粤房地产投保障房配置金额，实际楼面地2011—016路东侧70854不得超过20%）491619资有限公司价已在4800元/平方米。居住用地（可兼容佛禅（挂）禅城区科润路以南商业服务业设施用2011—022、禅港路以西74858地）800204276雄晋投资有限公司62.20112.2011年佛山市商品住宅市年佛山市商品住宅市场运场运行行总总体体状况状况?2011年佛山商品房成交面积784.94万平方米，同比去年同期下跌13.27%；?商品住宅成交633.77万平方米，同比下跌18.89%；?非住宅物业成交面积151.17万平方米，同比增长22.27%，相对商品住宅成交面积的下降，非住宅物业成交却有一个较大的增幅，限购限贷对住宅物业的成交影响较大；?商品住宅成交均价8171元/平方米，同比增长9.71%。7?限购令的严格执行，导致需求方受政策强力打需求方受政策强力打压压，导致供过于求的市场状态越发严峻。2010-20112010-2011年佛山全市商品年佛山全市商品?不论是直观的每日认购、成交数据，还是真实的市住宅月度成交走住宅月度成交走势势场反应，上市房源的去化速度明上市房源的去化速度明显显弱弱于于0909年、年、1010年年。2010－2012年佛山禅城区商品住宅月度成交走势25.0014000限限1200020.00购购1045410000令令15.00实实800010.00施施600040005.0020000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2010年2011年2012年商品住宅批准预售面积(万平方米)13.30.664.073.4111.93.206.4114.018.74.677.229.0721.43.268.7821.412.55.848.1311.211.315.511.56.46.270.998.46商品住宅销售面积(万平方米)7.455.004.867.437.433.815.927.3611.416.514.88.317.838.1712.57.833.306.896.543.424.556.887.755.55.105.206.33商品住宅均价(元/平方米)928974988116942939878911931983107107104105118104111892906889876932914919884810877从从55月月份开份开始，始，连续连续77个个月，佛山商品住宅的市月，佛山商品住宅的市场场批准批准预预售面售面积积就大于就大于当当月的市月的市场销场销售面售面积积，，从从目前的市目前的市场场消化消化来来看，看，约约有超有超过过278278万平方米的存量房万平方米的存量房积压积压下下来来，市，市场场供求供求关关系完全系完全走向了走向了买买方市方市场场，，远远远远地供大于求。地供大于求。需求受限需求受限导导致供致供销销比持比持续续高位高位运运行行8禅禅城城区区20112011年年楼楼市成交表市成交表现现2010-2012年佛山全市商品住宅月度成交走势160.00100009000140.00限限8000120.00购购7000100.002010令令6000年平均80.00实实5000施施4000限购令60.00实施后300040.00200020.0010000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2010年2011年2012年商品住宅批准预售面积(万平方米)68.434.045.362.469.841.036.980.2131.91.0111.90.7142.29.995.445.558.681.168.085.478.4108.85.257.553.433.789.1商品住宅销售面积(万平方米)70.354.542.850.477.040.538.544.455.993.8108.101.85.693.583.554.440.640.240.439.230.435.756.233.634.427.540.8商品住宅均价(元/平方米)710965076599789673487608743275437336747377678076773481418756829283528054826284008237809080457483861680227800禅禅城城区区20112011年全年商品住宅成交面年全年商品住宅成交面积积77.4977.49万平方米，同比下降万平方米，同比下降22.9%22.9%，成交均价，成交均价1006110061元元//平方米，同比平方米，同比微微增增1.53%1.53%；；由由于整体市于整体市场场不景不景气气，消，消费费者者观观望心理望心理严严重，重，导导致上市量致上市量远远大于成交大于成交量，市量，市场场萎靡萎靡不不振振。。限限购购令令导导致致直接直接成交成交萎萎9缩缩20112011年年禅禅城城区区房地房地产产户户均面均面积变积变化走化走势图势图2011年禅城区商品住宅户均面积走势图面积：㎡150138.3100.69100115.03103.69107.79103.4104.16100.4250010年第一11年第一第二季第三季第四季第二季第三季第四季季季户均面积138.3115.03103.69107.79103.4104.16100.42100.69数据来源：佛山市住房和城乡建设局受调控政策影响，户均面积逐步减少至100㎡，中小户型面积是成交的绝对主力。观察两年来户均面积走势图,我们发现户均面积有不断缩小的趋势，2010年的最大户均面积138㎡，最小户均面积103.69㎡,2011年前两个季度户均面积仅略大于100㎡，后两个季度的户均面积贴近100㎡,显示市场热销精致、紧凑、实用的户型,受到刚需消费者追捧,由于购房套数受限制，刚性需求1