夏庄地块定位及物业发展建议2012.10.16报报告提告提纲纲11本体分析本体分析22市市场场分析分析33项项目策略及定位目策略及定位44物物业发业发展建展建议议地块现状及资源地块内部地块内部东临崂山白沙河?地块内部为荒地、耕田；净地无需拆迁，地势平坦，利于开发。?东临王沙路与崂山及崂山水库相望，北侧对白沙河，高层具有良好的河景、山景视野效果。地块四至NA1项目四至除居民楼以外基本为荒地，此外有两条交通干道为王沙路及中经二路王沙路中经二路。北侧：居民楼及耕田南侧：居民楼、耕田向东：王沙路西侧：新规划路中经二路地块配套项目三公里内配套盘点城阳九中地块周边生活配套本案夏庄市场邮政银行齐全，但档次较低夏庄社区卫生站农业银行。城阳三院夏庄幼儿园育才幼儿园夏庄小学?学校：城阳九中、夏庄小学、育才幼儿园、夏庄幼儿园?医院：城阳三院、夏庄社区卫生站?购物：夏庄农贸市场?银行：邮政银行、农业银行周边社区底商农贸市场地块交通7km?地块通达性较好,主干道王沙路及次干道中经二路连通市区；?公交线路发达，可直达市南区、市北区、四方区及李沧区。mk13mk72火车站市政府不利因素及限制?高压线：高压线横跨项目内部，若拿地须协商政府高压线埋地或移至其他位置；?信号塔：周围可见信号塔共5个，由于信号塔存在一定辐射，后期将成为销售不利因素；高压线?噪音：地块东临王沙路，此路大车通过较多，会产生一定噪音，影响居住；?无高端居住氛围：老城阳人不认可此区域，地块周边基本为小产权房、价格较低，不仅无高端居住氛围，同时也会对商品房形成挤压。信号塔建筑指标占地面积地块容积率建筑面积（M2）（M2）A769031.399973.9B1032081.369655.6C497541.4134170.4合计229865303799.9项目属性判断位于青岛城市新贵生活区/生活便利、交通发达/客户多元化优势劣势1、地块平整利于开发1、高压线需解决2、周边生活配套较为齐2、信号塔辐射因素全3、王沙路噪音3、公路交通发达4、无高端居住氛围，4、项目周边临近崂山及城阳本地人不认可区域白沙河，居住环境较好地块总体印象：从地块本身来看，项目居住环境较好，生活便利，除高压线外无其他必须排除的不利因素报报告提告提纲纲11本体分析本体分析22市市场场分析分析33项项目策略及定位目策略及定位44物物业发业发展建展建议议七区住宅供应及成交1-9月市内七区商品住宅成交情况万平米元?2012年1-9月城阳区、李沧区及黄岛区成交量相对较高；?城阳区2012年1-9月供应量为七区之首，但成交量略低于李沧区，主要在于李沧区成交均价具备竞争力。城阳市场成交及存量?2012年第一季度成交量较低，第二、三季度成交量大幅提升，但每月基本处于供过于求的状态；?城阳市场存量居高不下，呈递升趋势，至2012年9月份市场存量为158.8万平米，未来去化压力较大，市场竞争激烈。青岛房地产板块布局新兴别墅高端及相对独立城市住宅片区普通住区?青岛房地产市场按照居住功能及其地理区域可划分分白沙河板块为六大板块；城阳区板块?其中市区南部板块包含市南及市北，泛浮山后板块主城市普通住区要为崂山区非临海区域以及浮山周边片区，市区北部板市北部板区块新兴中产住区块主要包含四方区及李沧区；城市高档住区泛浮山后板块?其中市区南部板块外溢客户较多，外溢方向主要为市块板市区南部板块区北部板块、泛浮山后板块线景观性豪宅片区岸、白沙河板块以及城阳区板海块。项目所在区域板块布局?项目周边按目前在售楼盘分布，共分为五大板块，即城阳街道板块、惜福镇街道板块、流亭街惜福镇街道道板块、夏庄街道板块、白沙河板块，本案位于城阳街道板块板块夏庄街道板块；白沙河板块流亭街道板块?夏庄街道地处青岛市近郊，地域面积84平方夏庄街道板块公里，50个行政村，约8万人；?夏庄街道板块相对较为接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈，同时多条公交线路直达市内四区。能够吸引较大规模的近郊化居住人群在此区域置业。竞品分布图项目附近4公里以内的主要竞品包括：香邑漫步、水岸枫景、泰晤士河、中交银河湾、易佳和府；其中，中交银河湾为潜在待售项目，上市时间未确定。中交银河湾香邑漫步易佳和府百通香溪庭院水岸枫景本案泰晤士河厚德森林国际竞品价格及去化速度总建筑主力面均价面积建筑建筑户型上市去化月均去积去化率开盘时间（元/（万风格类别种类套数套数化速度（㎡）㎡）㎡）一居49-51633251%小高约20易佳和府4.8欧式二居83-9035714541%2011.76000层套/月三居110-1251152522%一居59-66767497%小高74-80504692%6500层二居85-9116011974%西班83-951203529%约35水岸枫景4.52010.7牙二居套/月100-110181056%洋房6800110-120181794%三居130-140201260%双拼泰晤士河2.4英伦别墅、联280-410402050%2010.1012000-排竞品价格及去化速度总建筑单价月均项目名面积建筑住宅建筑户型主力面积上市去化去化开盘（元去化称（万风格性质类别种类（㎡）套数套数率时间/速度㎡）㎡）经适房高层一居62、63324——————限价房高层二居81、83248——————中交银二居89784————24.7英伦高层待定————河湾三居88-95168————商品房二居87-88280————洋房——三居107-120368————小高12.3二居82-9124223195%5500层2010.约62香邑漫（二期英伦商品房11套/步4.786月万）洋房二居85-896455%6500?水岸枫景、泰晤士河、香邑漫步均为尾盘项目，无推广动作；?香邑漫步、水岸枫景强销期销售状况较好；?中交银河湾项目紧邻本地块，其中商品房产品以69-120为主，共1600套，后期将对本项目构成竞争。竞品项目客户扫描物业类型项目客户简述青岛市区占较大比重，约占60%，城阳本地客户约占10%左右，省外客户占20-30%，如临沂，日照百通香溪庭院，淄博等地客户，多作为度假等第二居所使用，客别墅户年龄多在45岁以上。目前别墅销售约20套，以市区客户为主，客户年泰晤士河龄基本在45-55岁左右。香邑漫步市区客户为主，以自住、养老和投资为主要目的。易佳和府以城阳区项目周边客户为主，年龄在25—35左右，多是首置客户，自住为目的。普宅刚需客户为主，限购前80%客户来自青岛市区，限水岸枫景购后市区客户占50%左右，其余为城阳本地周边村镇及外地客户，有少量即墨、平度客户。小结?2012年1-9月份城阳区供应量为七区之首，成交量略低于李沧区；?城阳市场存量居高不下，呈递升趋势，未来去化压力较大，市场竞争激烈；?在售项目均价在5500-6500元/平米左右，销售状况良好；?青岛市区刚需客户向城阳外溢，首置产品较受欢迎，价格低的项目销售速度较快；?别墅高总价产品销售困难，价格是外溢客户关注重点。报报告提告提纲纲11本体分析本体分析22市市场场分析分析33项项目策略及定位目策略及定位44物物业发业发展建展建议议项目策略根据本体及市场分析，本项目地块利于开发，居住环境优良，同时市场竞品销售状况良好，客户主要为市区外溢客群以及区域周边村镇居民。本项目核心策略：?以别墅拉升品质，高层平价入市，快速走量，以品质及销量成为区域标杆项目；?客群主抓市区外溢客户及项目周边村镇居民。市场定位因为我们－是具有一定规模的区域大盘，在区域内具备竞争力，其居住功能是可提高区域板块（夏庄）价值的宜居大盘。所以我们－可成可成为区为区域的域的领导领导者者，即，即““标标杆杆楼盘楼盘”！”！?区域的价值导向标杆?区域市场影响力标杆?区域市场占有率标杆成成为区为区域域标标杆是杆是本本项项目目天天赋赋的的历历史使命！史使命！形象定位我们的形象a.诠释一条全新的生活路线：香港中路-李沧商圈-新贵生活地。b.在市南区工作，在新贵生活地生活，三十分钟抵达。c.新贵生活地，成就了你的别墅梦想。客户定位我们的客群从本地原居民到城市新锐?在确定本项目目标客户之前，我们先对区域客户的构成进行梳理，通过研判在售住宅项目客户特征，从而发现与本项目核心价值形成共鸣的目标客户人群，我们发现，本项目客户可分为三类人群：?本地原住民：夏庄、惜福镇原住民?区域外来客户：外地至青岛经商及从事其他行业的客户?城市新锐：别墅居住梦想的市区（市南、市北、崂山）中产精英客群客户定位客户来源及分布高层客户：主力客户：青岛市南、市北的客户，约占整体项目客群比例的40%—50%；核心客户：以项目为核心包含夏庄、惜福镇区域的核原住居民和此区域外来客户。约占整体项目客群比心客例的20%—30%；群覆盖客户：四方、崂山约占整体项目客群比例的15%-25%；游离客户：李沧、即墨、平度、城阳其他村镇客户，约占整体项目客群比例的10%左右；别墅客户：覆盖客群市南、市北城市新锐人群60%-70%；四方、崂山区城市新锐人群20-30%；李沧、城阳城市新锐人群主力客群5%-10%。未来项目将形成以市南、市北客户为主力客群，以夏庄、惜福镇居民为核心客群；覆盖四方、崂山区域的客群来源及分布客户定位本地原住民——典型特征爱面子/追随：对居住条件普遍有1-2套村改房，但会考的态度上有某种程度的攀比的不愿远离自己的社交区域倾向。但具体行为仍是相对内虑为子女考虑购买规划品敛的，炫耀或攀比的对象也仅质较高的商品房。限于同生活圈中的人群中。注重家庭团聚，有实力的客价格预期偏于保守，对未来户会采用在同一社区中为老人价格的判断往往落后于真实市购房消费方式保守购置住房。场所发