JinzhouSunPlazaProjectGroup谨呈：宝地集团太阳广场项目销售策略报告版权声明：本报告版权归锦州太阳广场顾问组所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。Copyright?2012.BeijingCo,.Ltd.AllRightsReserved.引言本报告的核心在于解决三个问题：“如何实现本项目2012年回款4个亿的销售任务”、“如何尽可能保证商业后期的运营顺利与管理顺利”及“在项目目标实现过程中如何尽可能的规避可能产生的风险”。我司在项目操作过程中秉持战略到战术到执行的流程，需要说明的是，本报告的提出基于我司战略层面对于本项目的操盘理解，进而回归到本项目在锦州的战术及执行层面。本报告的核心在于项目整体的营销思路与操盘思路，希望本报告能与甲方达成广泛共识，共同推进太阳广场项目2012年的销售成功！第一部分——市场研究使命承使命承载载者：者：宝宝地地··太太阳阳广广场场锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup锦州目前在租售/在建/待规商业项目分布1、锦州茂业中心2、天兴·家乐汇3、亿隆·国际广场本项目解放路14、名购大厦5中25、地一大道央大街34锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup名购大厦——综合体项目名称：名购大厦周边环境：这里不仅是老城区向滨海新区延伸的桥头堡，也是锦州未来新的政治、文化、商业及商务中心。地理位置：中央南街与市府路交汇处发展商：锦州威涛房地产开发有限公司代理商：加拿大卓尔国际GTI商业机构全程策划项目现状：地基，计划2013年10月完工中占地面积：1.5万余平方米央大市府路建筑面积：13万平方米，商业面积5万平米街楼层：地上5层地下一层科技路商铺层高：4.5米停车位：地上150个，B2停车场250个写字楼售价：6000元/平方米写字楼户型：280平-1500平锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup亿隆·国际广场——综合体项目名称:亿隆·国际广场周边环境:市府路与中央南大街路口，松山新城发展核心地理位置:市府路/中央南大街西侧发展商:锦州亿隆置业有限公司代理商:新聚仁机构中央商业管理公司:沿中央大街集中式商业8万方，由兴隆大家大庭统一招商运营街项目现状:在建(打地基)，预计2014年2月完工占地面积:5.6公顷市府路建筑面积:27万平方米，商业约为11万平方米商住公寓：两栋32层高层；商铺：地上5层，地下2层。沿街商铺一层4.2米，二层3.8米商铺面积:200平米起停车位:地上/地下：住宅及商业各500个商场售价：2-5万科技路门市售价：5-8万（有产权）锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup锦州茂业中心——综合体项目名称：锦州茂业中心发展商：锦州茂业置业有限公司?地理位置：凌河区中央大街宜昌路大薛乡凌海市项目现状：土地未平整占地面积：6974平方米建筑面积：9.2万平方米，其中商业5万平方米双羊镇楼层/层高：A座为酒店式公寓30层，裙楼地上9层，地下3层容积率：13.2停车位：地下停车场，297个产品规划及定位：以大型百货为主，配套餐饮娱乐及红螺县商务办公居住的商业综合体。商业面积5万平方米，地上9层，地下1层锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup地一大道——综合体项目名称:锦州市中央新街购物广场周边环境:贯穿中央大街南桥至上海路地下商圈解放路地理位置:中央大街地下南至南京路以北，北地至上海路以南商业类型：隶属于人和商业人防一大工程地下商场道发展商:人和商业控股有限公司中项目现状:在建(排水、装修)，预计2012年央大10月15日前开业街建筑面积:5万平使用面积:4万商铺租金：200元/月/平商铺买断：40000-60000不等（无产权）锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup中央大街核心商圈商业街百货购物中心?中央大街核心商业街：集合了购物中心、百货、品牌专卖、家电卖场等；?宜昌路和上海路：大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等分布于此；?和平路中和平路电子一条街：中国联通、中国移动、锦百大士英央楼手机通讯部、电子通讯卖场；街上海路大街解放路?人民街餐饮一条街：锦州特色餐饮、全国各地餐饮集中地；人民本项目街?士英街休闲娱乐一条街：KTV、足浴、休闲会所集中地；?洛阳路东段：餐饮、休闲娱乐集中地；锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup各条商业街是锦州市区商业的重要组成部分，是锦州市民日常主要消费地点。商业街百货购物中心商业中央大街解放路上海路/宜昌路人民路士英街南京路街以百货、家电卖场及以服饰品牌专卖、婚大卖场、批发市场、主要沿街商铺等为主，其锦州特色餐饮、全国KTV、足浴和各种休闲家居、婚纱摄影、车纱摄影、商务宾馆为家具家电日常消费品业态中服饰、皮鞋箱包等各地餐饮会所行等日常生活业态主要业态市场、轻纺市场等零售占据较大比重租金平均租金：20-30元/3-5元/平方米/天3-4元/平方米/天1-3元/平方米/天1-2元/平方米/天1-2元/平方米/天水平平方米/天经营较好，尤其是经营经营较好，人流量大市区最宽的主干道，仅次于中央大街，购经营较好，尤其晚餐经营状况一般，商业KTV、足浴等影响力较状况，城市商业地位较高消费环境较好物环境较陈旧，时段，影响力较大气氛不足大锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup锦州市传统百货集中在中央大街、锦华街及上海路，其中大商集团旗下商业占据市场主导地位。商业街百货购物中心超市1、茂业百货2、锦州百货大楼3、锦华商场锦华中4、英特-时代购物广场上海路34街央大街12本项目其他商业机构大商集团旗下商业锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup商业街百货购物中心超市?中央大街的茂业百货、锦州百货大楼档次相对中高，人流集中，商业氛围浓厚；?锦华街及上海路的锦华商锦州百货大楼茂业百货场、英特-时代购物广场档次较低，平日营业时间较短，其功能相当于社区商业。锦华商场英特-时代购物广场12锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup锦州百货大楼商业街百货购物中心物业名称茂业百货锦州百货大楼锦华商场地址中央大街三段一号中央大街二段67号上海路锦华街路口开业时间19481952年10月--商业面积3万平方米2万平方米1.2万平方米建筑形态地上6层地上4层地上3层食品、超市、服装、健身房、儿童乐主要业态百货零售、国美电器百货零售园、电子市场经营方式/租金纯扣点22.5-27.5%纯扣点：21-28%--经营状况档次中高，经营良好档次中等，经营良好档次中低，经营良好13锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup锦州市传统百货集中在中央大街、锦华街及上海路，其中大商集团旗下商业占据市场主导地位。商业街百货购物中心1、茂业百货2、锦州百货大楼3、锦华商场锦华街中4、英特-时代购物广场上海路34央大街12本项目大商集团旗下商业其他商业机构14锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup中央大街的茂业百货、锦州百货大楼档次相对中高，人流集中，商业氛围浓厚；锦华街及上海路的锦华商场、英特-时代购物广场档次较低，平日营业时间较短，其功能相当于社区商业。商业街百货购物中心茂业百货锦华商场锦州百货大楼英特-时代购物广场锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup锦州市购物中心有千盛购物广场及新玛特购物广场，均为大商集团旗下物业。商业街百货购物中心1、千盛购物广场2、新玛特购物广场上海路锦华中街央12大街大商集团旗下商业本项目锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup千盛购物广场商业街百货购物中心商场名称千盛购物广场商场地址上海路四段2号（中央大街与上海路交汇处）开业时间2010年2月9日商场层数地下2层，地上7层商场面积占地12000平米，建筑面积78000平米营业时间夏季:9:00——21:00，冬季：9:00-20:30层高：3.5米停车位：110个，位置：B层25500平米停车场硬件情况电梯：内部配有2部观光梯，每层4部扶梯，2部货梯、1部客梯。■纯扣点□?保底+扣点□?固定租金经营方式服装:22%鞋类:25%化妆扣点品类及点数/固定品:29%；租金品类及租金场地办活动：扣点45-50%锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup千盛购物广场商业街百货购物中心?千盛购物广场零售品牌档次较高、较全，但整体形象更接近现代百货/类购物中心?物业名称:千盛购物广场?开业时间:2010年2月?商业面积:7.8万平米?建筑形态:地下2层、地上7层?主要业态:百货零售、超市、美食广场、健身房?经营方式/租金:纯扣点：22-29%.场地活动扣点45-50%?经营状况:人流量大，经营良好锦州太阳广场项目组JinzhouSunPlazaProjectGroup新玛特购物广场商业街百货购物中心?商场名称:新玛特购物广场?商场地址:古塔区人民街三段三号?开业时间:2008年8月?商场层数:地下1层，地上5层商场面积:建筑面积５万多平方米?营业时间:夏季:9:00——21:00，冬季：9:00-20:30?硬件情况:层高：3.5米?停车位：无?电梯：6部，扶梯：9部?经营方式:扣点品类及点数/固定租金品类及租金扣点:服装21%，化妆品28%，鞋类2