平山敬业国际广场定位《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net前言?商业改变中国。在中国，一种被束缚的商业能量在短时间内被无限地释放，亦将深刻地改变我们每一个人的生活。商业地产激活一座城市的商业力量。?本报告旨在通过对本商业项目的相关资料和平山商业发展环境进行综合调研，结合国内外先进的商业得出项目的总体评价和发展预期，同时在主题定位、业态组合等方面提出我们的初步思路，供决策参考。报告目录一、商业市场分析二、项目基本概况三、形象&定位四、销售&执行PART1平山商业市场分析4整体市场/行业政策调控目标：2012年以来国家一再强调对于调控房限购政策：石市2012年住宅限购令继续，商业地产价坚定不移，努力使房价回归合理水平。本市住宅预警，但并未出台明确相关措施。住宅限购挤压小市场受到政策及一线城市降价影响，供求短期内被部分投资投机性需求向商业地产进军。压制。信贷政策：二套房贷首付不低于60%，一房一价政策：公示全部预售房源、现贷款利率不低于基准利率的1.1倍；房、二手房，实行“一套一标”、“一房一2011年存款准备金率先升后降，信贷压行业政策价”。有利于规范房地产市场秩序，但力开始逐步缓解。对遏制房价过快上涨效果甚微。保障房政策：新建商品房需配建10%的保障房；强税收政策：个人购买住房不足五年的，按销售收入制违规项目改建保障房。保障房强制配建变相增大的全额征收营业税。该政策变相增加住宅炒房成本住宅项目开发成本。，抑制了部分投资投机行为。调控直指住宅地产商业地产影响相对较小城市背景/金融政策当前货币政策环境从紧，未来存在松动的预期，对整体房地产市场存在利好存款准备金率与贷款基准利率走势图4223.521.53.521.53.53.521.53.253.253.253.2521333321212.7520.520.520.52.5202020219.519.51.5191919118.50.518017.52011.1.202011.2.92011.2.242011.3.252011.4.62011.4.212011.5.182011.6.202011.7.72011.12.52012.2.24大型机构存款准备金率存款基准利率数据来源：中国人民银行整体市场/写字楼2006-2011年石市写字楼供应去化量及增长率2006-2011年石市写字楼价格走势4542100%94%10000913445%40900081%80%39.70%40%353480003035%2970006500650065403060%600030%265500236000252125%39%2040%50002020%32%40001526%24%1520%300015%98810.00%10%107%4%20009.10%8.30%-1%0%5-7%-7%-6%10005%0.60%0-20%00.00%0%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年2007年2008年2009年2010年2011年供应量（万㎡）去化量（万㎡）供应量增长率去化量增长率价格（元/㎡）增长率（%）数据来源：中原地产（河北）研究部?2006-2008年，受国家宏观调控和金融危机影响，以及随着市场新增产品的功能和配套的升级完善，市场供求出现小幅下滑，但价格并未出现松动；?2008-2010年石市“三年大变样”规划刺激写字楼市场投资，导致价稳量涨；?2011年部分高端写字楼（万达、勒泰等）入市，带动写字楼价格出现上涨。整体供需呈现稳步上涨，部分高端项目入市带动价格上扬整体市场/写字楼发展历程2000年2003年2006年2007年2009年阶段划分萌芽期起步期放量期盘整期升级期多核发展写字楼市场尚未形成依托商圈聚焦，以新市场集中放量；前期供大于求，市场商务刚需、政策利好市场供需加大；；百、北国商圈为集群疲软而调整；再掀市场高潮；中小体量商/住项目知名企业进驻、高端；自建办公楼为主；少为主；末期，少量中高端项软硬件配置及品质等项目涌现，竞争加大量民居房租赁；商住两用型涌现；目入市；有所提高；；品质提升；阶段城市首轮项目开发/投资热潮；前特征段当阶中华商务西美财智东方大厦中铁商务代表——美东国际庄家金融万象天成时代方舟项目军创国际开元大厦整体市场/小结政策调控直指住宅市场，金融政策现松动预期，利好商业地产商品房商品房市场供应量与价格逐年上升，去化速度趋于平稳写字楼写字楼步入多核发展期，供需稳步上涨，部分高端项目带动价格上扬商业特色商圈形成，商圈升级与崛起带动区域潜力提升平山商业市场分析楼盘地图神池●北国商城中山世纪广场圣地汇金港福美佳地休闲购物广场金辉国际财富广场柏东购物广场平山典型项目分布图柏东购物中心项目名称柏东购物中心商业体量3.5万平方米项目地址北街村（平光南大街和东街交口）所属区域桥东目前状况2012.12.9开业商铺面积3.5万平方米主力店招商电器、珠宝、服装、餐饮娱乐依托优势地段，零售业态的配置，周边成熟商圈，人口分布集中，主力店的成功进驻，项目运营较为成功。项目开业中山世纪广场项目名称中山世纪广场所属区域桥东售楼地址平光北街与柏坡东路交叉口西南角（原市政公司）工程进度未动工总体量15万㎡商铺面积8-50㎡层数4F销售价格6000-16000元/㎡优惠政策全款96折效果图返租政策15年8%主力店招商百货、建材、餐饮、超市签约单位天元名品、北京九州中原数字电影院线交通图依托优越的地段，周边成熟的居住生活氛围及配套资源，与天元名品合作经营，未来前景阔。宣传推广圣地汇金港项目名称圣地汇金港所属区域桥东总体量10万㎡项目状态正在做基础，尚未开业面积区间10-100㎡销售价格7000-13000元/㎡一次性97折，贷款99折，（在此基础上目前还有一个优惠政策99折）返租政策前三年一次性返租，销售返祖3成返租租金例：总价10万的铺子，返2.4万主力店招商超市、百货、服装、娱乐项目地段优势明显，目前进展进度较慢，而且带租约销售的力度不如其他项目，项目运作没有大的吸引点福美佳*金地休闲购物广场福美佳项目名称·金地休闲购物广场（老兴山楼升级改造）项目位置平山县中山广场西侧原兴山楼所属区域桥东总体量65000㎡项目状态已开业商业面积60000㎡层数-1F至4F租金模式保底租金+扣点主力店招商超市、名品、娱乐、餐饮项目地段优势最为优越，配套非常完善，商业氛围浓厚，运营能力及周边商业的兴起是该项目最大的挑战。金辉国际财富广场项目名称费城国际（金辉国际商业部分）所属区域桥东总体量——层数地上四层，地下一层，共五层面积区间120-400㎡意向价格6000-7000元/㎡（一拖二）预计出售时间2013年出租价格0.4元/㎡主力店招商超市、百货、餐饮城区边缘地带，商业氛围不浓，目前销售住宅是其主力，以住宅带动商业发展宣传推广神池北国商城项目名称神池*北国商城所属区域桥东地址：平山城市中心区，冶河路和康乐街的交叉口项目地址总体量50000㎡购物中心面积40000㎡商铺面积8-100㎡主力面积8-15㎡销售价格价格从9500到15800，价钱不等，根据楼层不同，价格上下浮动，二层15800元，三层13000元，四层9500元。优惠政策一次性付款97折，分期首付50%10年包租政策：第一年返合同房款的7%，第二年返合同房款的8%，第三年到第六年返合同房款的9%，第七年到第十年返租政策返合同房款的10%，前两年一次性返清折到房价里。是否一次性返还分10年返还回购条件十年后，成立业主委员会，决定商城走向。主力店招商超市、电器、珠宝、餐饮等依托北国商城品牌效应提升项目商业价值项目合作项目投资优势：优势一、品牌影响力北国商城牵手神池地产，强势入驻平山，以无以匹敌的品牌影响力和凝聚力缔造平山商业传奇。优势二、规模大、业态全商城品牌集结购物中心、超市、花园式商业步行街、停车场、公寓，项目总建筑面积逾5万平方米，吃、喝、玩、乐、购，开启商业全景式体验时代，可以满足您的一站式消费。优势三、商业整合互补，新商圈形成平山北国商城以中高档商品为主，与中山广场以中低端产品形成互补，客流交汇，共兴共荣。优势四、六大统一模式，保障商城的繁荣。实行统一规划、统一招商、统一管理、统一服务、统一推广、统一物管的经营模式，打造永续兴旺的商城。区域市场/小结基本情况区域写字楼的级别以中、低端为主，普遍不具备规模效应产品情况层高集中在2.9-3.7米，标准层集中在2.9-3.7米之间，面积分割集中在80-200平米销售情况周边在售项目价格在10000元/平米左右，月均去化速度约2000平米对标分析紧扣对标项目劣势，强化本案昭示性，提升品质，优化服务市场环境/结论宏观环境利好商业地产写字楼市场快速发展，应规避同类产品竞争风险区域市场缺乏精品写字楼，存在可超越性PART2项目基本概况25基础/地块分析?地块的形状规整。展示性较好，西侧规划路临侧规划大型市民广场，交通极为便利；主要的展示面在西、北两侧。。?形状较为方正，便于产品规划和业态布局。?地块距离主干道非常近，建筑前面的缓冲空间小，缺少地面广场等城市共享空间，地面停车位少。26本体分析/项目区位地处城市核心区位，商业、商务氛围较浓西城华府项目位于冶河西路以南，马冢河以北，冶河以西，建设南大街以东，紧靠西柏坡高速，构成完美的交通网络，驱车3分钟直达汽车站，30分钟直通石家庄市区；1路公交线路往来门前，保障您方便快捷的通达全城。项目周边的银行超过6家包括建行、农行、邮政、工商银行等；南贾壁小学