同舟同舟济济的的优势优势同舟同舟济济新余分公司新余分公司优势优势大世界集大世界集团团（大世界置（大世界置业业）的）的战战略理解略理解公司公司战战略的理解略的理解从企业战略层面通盘考虑三个项目在新余战略的作用大世界置大世界置业业，再，再战战新城新城?东方花城?新城美都?印象地中海在大世界置业新余投投资资房房产产快速上升快速上升的大背景下三个项目是企业在新余城东新城的主要项目，而印象地中海更是使企业跻身第一梯队、树立品牌形象的重要契机。三三个项个项目目应该应该承承载载什什么样么样的的历历史使命？史使命？?东方花城可以说是公司品牌导入，树立品牌之作；?新城美都需要通过快速去化助力新余战略的资金安全；?印象地中海是公司品牌提升的代表项目，整合利用好集团自身的多面优势来开发建设好这个项目，对上述三个项目的销售至关重要。前言：必前言：必须须回答的几回答的几个问题个问题问题问题一一公司如何同时操作三个规模大小不同的项目？市市场场分析分析20122012年年1-51-5月城月城东东市市场场表表现现数据来源：房管局信息网品牌开发商的高品质或大规模项目更受到市场的追捧。启示：如果把三个项目统筹在一个营销体系下，形成合力更能够体现项目规模，对于公司品牌具有更好的支撑，是否具有可能性？项项目分析目分析高层多层东方花城印象地中海退台洋房联排别墅新城美都，暂不罗列退台洋房多层、高层产品互补同联排别墅区域地中海欧式风格互补现代风格三个项目具同一区域，产品、户型（面积）和风格互补的性质。同舟同舟济观济观点点新城美都资金支持资金支持形象升级东方花城印象地中海品牌升级资金支持同舟济观点：从开发周期、产品互补、资金支持、以及品牌升级考虑，建议按照一个项目的操盘思路，统筹考虑三个项目的营销执行。问题问题二二2012年，1-5月全市商品住宅累计成交4185套，同比减少4631套，减少53%；价格较2011年底上涨约10%。2012年6月上半月全市商品住宅成交不到400套，按此预计全月也不会超过1000套，也将低于上年同期水平（1033套）。?从成交量上看，2012年春节期间及五一黄金周新余住宅市场成交较为冷淡，传统旺季已不在，预计这种局面会延续下去；?从成交均价来看，进入2012年，新余住宅市场成交均价处于较高区位波动，预计后市的成交均价会呈缓慢波动趋势。从目前的势头来看，2012下半年形势不会太明朗，明年市场将会怎样？印象地中海应该如何进行入市的安排、销售节奏的控制？同舟同舟济观济观点点宏宏观观政策政策2010年4月“新国十条”出台后，宏观严控政策持续了2年，全国房价大部分城市猛增的价格得到有效遏制；2012年5月，全国房地产开发景气指数为94.9，比上月回落0.72点，比去年同期低8.3百分点，房地产行业景气程度继续收缩。2012年2月的降低存款准备金率及6月的降息，对房地产市场的推动作用尚待时间检验。20132013年市年市场研场研判判新余土地市新余土地市场场2012年1-5月份土地市场成交图2012年上半年新余土地市场成交了1681796㎡，4月份呈集中爆发成交。据房管局统计，今年一季度我市中心城区商品房用地共成交23宗1008亩（主要系新余长林地块出让，面积为467亩），同比增长214%，加上历年来累计仍有4000—4500余亩土地未开发。相对历年用地情况，表明新余中心城区土地投放仍然过大。20132013年市年市场研场研判判供求比供求比年份200620072008200920102011供求比0.60.91.10.80.71.3?新余二级市场起步于2003年，受全国房地产业快速发展大局的影响，渐渐形成以中端市场为主的房地产业。2007年新余商品房无论其开发面积还是销售面积都达到一个新的历史水平；同时也受限于全国房地产局部价格下跌、销售量下降的影响，2008年新余商品房成交量也开始走下坡路，价格下滑，商品房空置面积增大。2009开始恢复，2010年全年商品房销售面积创历史新高，2011年受政策影响，成交面积有所回落。?2011年新余房地产供求比为1.3，达到历史新高，新余房地产现存量约为22000套，比11年的消化量还多；据房管局统计，历年累计剩余已批准未开工面积约250-280万平方米，加上中心城区累计商品房未售房源322.13万平方米；未来房地产市场存量压力大。同舟同舟济观济观点点?新余房地产发展状况同全国房地产发展行势吻合，且宏观政策作用力延后，预计2013年新余房地产市场受全国政策层面影响程度依然较大；?供需双方博弈延续，市场走势回归理性，难以复制2010-2011年上半年的疯狂，2012年下半年至2013年的市场整体趋于平稳；?入市前期快速走量，迅速树立热销口碑，以口碑带品牌，以品牌带价格；?后期产品在条件允许的情况下，建议尽量增加附加值（特别是户型本身），并通过具有冲击力的实景及社区配套的展现达到价值的最大化。问题问题三三“大新余”概念下的“提升高新区”对孔目江新城东岸及城东片区带来了前所未有的发展机会，对于我们的机会是什么？机机会会背景背景GDPGDP新余市近8年GDP增长走势图?新余市从2004-2008年经济一直处于较高速度增长，经济飞速发展；?从2009年开始，新余开始注重经济发展的质量，不再一味追求速度，寻求速度与质量的同快速增长；?虽然2011年新余经济增长速度有所回落，但增长速度相对于国内其它城市还是比较快速的。在十二五规划中，新余市GDP平均增长率为15.5%，经济增长快速，2011年经济增长速度虽有所回落，增长率为13.3%，但发展质量得到进一步提升。机机会会背景背景GDPGDPGDP增速与房地产发展关系小于4%4%─5%5%─8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展新余市达到：13.3%。从模型判断，新余市房地产应该处于快速发展期人均GDP与房地产发展关系：(单位US$)0─800800─4，0004000─8，0008000─20，000启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期新余市达到：10671美元。从人均GDP模型判断，新余市房地产处于快速发展期经济对新余市房地产的影响──新余市属于三、四线城市，房地产市场从启动阶段即将进入快速发展阶段。机机会会背景背景产业结构产业结构新余市近7年三产结构走势表新余市近8年房地产投资额走势图年份三产结构比率2005年12.5:55.7:31.82006年10.7：58.9：30.42007年8.8：63.8：27.42008年8.7：63.2：28.12009年6.9：58.5：34.62010年6:63:312011年5.6：67：27.4?新余近几年第一产业比重不断缩小，第二产业?新余市房地产投资额在04-07年呈井喷高速发展，进入08年比重几乎每年都在快速增长，第二产业已经成为以后房地产投资额缓慢上涨，2011年房地产投资额增长率较经济的支柱产业；前3年有所回升，表明新余房地产投资渐渐趋于饱和，增长缓慢；新余市第二、第三产业占比重较大，经济发展速度较快，房地产投资额增长率比前3年有所回升。机机会会背景背景新能新能源源产业产业目前，新能源产业在高新区乃至全市的贡献率逐步提升。未来五年，新余市委市政府将通过做优存量，扩张增量，延伸产业链，加快发展新能源应用产业，打造世界级光伏产业基地和全国重要的动力与储能电池、螺杆膨胀发电机、永磁风力发电机基地。并在打造钢铁、光伏两个千亿产业的同时，将动力与储能电池打造成千亿产业。力争到2015年，新能源产业实现主营业务收入3000亿元。机机会会背景背景交通交通发发展提升展提升潜潜力力现有交通：汽车新站，公路（新城大道、赛维大道等）将有交通：高铁（新余北站）高铁新余北站已全面开工，高铁新区建设进入实质性的进展。孔目江新城、城东片区将是高铁交通的最先、最大受益者，潜力也将进一步提升。高铁的投入使用将大大缩短主城区与城东片区之间的距离，由市区至城东片区的时间将由目前的半个小时缩短至十分钟以内，使城东片区真正成为了新余市区的“后花园”。这必将给城东片区市场带来大量主城区中高端客源。机机会会背景背景高端高端配配套不套不断断完善完善高新森林公园孔目江湿地公园孔目江国土资源局高新一小新余一中市交警大队陆续进驻的行政单位、高规格的公园绿化等配套的不断提升，促使孔目江东岸、城东片区向宜居新城迈进，而交通的不断完善也将使该片区加快融入“大配套，大享受”的大新余共荣圈。机机会会背景背景新城及城新城及城东东片片区楼盘区楼盘表表现现2012年1-5月全市商品住宅成交排行城东典型楼盘1-5月表现从项目区域看，孔目江东岸、城东片区占据排行榜半壁江山，其次是孔目江西岸、城北片区。进入2012年，城东片区楼盘的成交量表现稳步提升，在全市的占比逐步提升。1-5月项目周边楼盘的成交量可以排进全市前30名以内。机机会会背景背景成交成交户户型型产产品分析品分析?从户型面积看，101至120平米的户型成交1377套，占成交总量的33％。121至144平方米的户型成交1391套，占成交总量的33%，?从成交户型看，三房占比超过60%，市场成交仍以首置住房需求为主。?中大套型成交量较往年增加，改善型、二次置业比例上升。同舟同舟济观济观点点城东片区经济发展?高新区已跻身全国性规格，产能产值排全国同规格园区前列；??经济经济向向好、好、人口人口大大?新能源、新材料产业快速发展，对全市工业产值贡献率提升；量量涌涌入入决决定定开发开发?新能源产业的发展带动劳动人口的增加，人民收入的提高。区区房地房地产产市市场场前景前景看好；看好；??景景观资观资源源的的优势优势城东片区发展条件及及生活配生活配套的套的逐逐步步完善、交通的发展?新余高