谨呈：河南驻马店名门置业有限公司?名门置业盘龙山项目2012年营销策略总纲本报告是严格保密的。报告框架大势研判本体分析产品定位策略分解营销执行本报告是严格保密的。项目的整体目标名利双收名：树立项目高形象及高知名度充分提升项目品牌及发展商品牌利：项目在高价位下顺利销售2013年实现完成销售目标本报告是严格保密的。项目背景项目经济技术指标占地面积：224224亩容积率：1.5-3.5绿化率：大于30%建筑类型：多层、高层商住比:1:9本报告是严格保密的。第一部分大势判研本报告是严格保密的。宏观政策国务院不断重申，调控方向不动摇，限购政策不变，默许地方政策微调4月13号：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。5月22号：在中部六省市会议上，国务院重申楼市限购政策不变，30余城市微调过关全国多地微调楼市政策33个案例仅有5例被叫停全国已有33个地方政府尝试了"微调"，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的"微调"均获得了某种程度的默许。本报告是严格保密的。中国一线城市北上广深，仅仅深圳在宏观市场5月前2周的销售低于4月前2周的数据，其他城市均有15%以上的增幅本报告是严格保密的。宏观市场中国二线城市中，经过一轮“小阳春”后，整体市场再次进入“萎缩”状态本报告是严格保密的。宏观市场市场观察：最新经济数据显示，经济下行态势在6月份有了进一步显现。可以预计，经济政策预调微调的力度和频率将会进一步加大，房地产行业将会继续收益于政策红利的释放。在上半年楼市回暖并开始筑底的基础上，下半年楼市实现筑底回升的可能较大，其中政策将成为影响楼市走势的关键因素。年中经济工作会议召开在即，定调下半年经济工作及调控方向，需要密切关注。经济政策：二季度经济增速仅为7.6%，经济季度增速已连续六个季度放缓，为三年来首次跌破8%；国家统计局明确称房地产调控是经济增速下滑的重要原因；6月份70大中城市有25个城市房价环比上涨，稳步筑底迹象明显。全国楼市：新增供应量方面，整体水平维持平稳，但一线城市增幅明显。成交量价方面，北京成交量环比激增，成为亮点；广州等城市价格环比小涨。本报告是严格保密的。宏观市场市场观察二季度及上半年各项经济指标数据已于本周公布，二季度GDP增速仅为7.6%，创13个季度以来新低。除物价水平进一步下探、投资增速由于二季度加大了重大项目审批进程而稍有提速外，6月份的工业、出口增速较五月均有下降，先行经济指标PMI较五月也进一步下探。最新的各项经济数据如下表：2012年1月份2月份3月份4月份5月份6月份GDP8.1%7.6%CPI4.5%3.2%3.6%3.4%3%2.2%PMI（官方）50.5%51%53.1%53.3%50.4%50.2%PMI（汇丰）48.8%49.7%48.3%49.3%48.4%48.2%规模以上工业增加值11.4%9.5%增速11.9%9.3%9.6%固定资产投资增速21.5%20.9%20.2%20.1%20.4%出口增速-0.5%18.3%8.9%4.9%15.3%11.3%M212.4%13%13.4%12.8%13.2%13.6%新增贷款（亿元）7381710710100681879329198本报告是严格保密的。宏观市场市场观察对此，我们有以下看法：√经济下行态势进一步凸显，政策预调微调的频繁和力度预计进一步加大。√房地产行业将继续收益于政策红利的释放，政府对市场回暖容忍度被迫提高。√下半年楼市筑底回升的可能较大，政策是影响后市的关键因素。本报告是严格保密的。宏观市场经济与政策信息√二季度中国GDP增速跌破8国家统计局7月13日公布数据，初步测算上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。二季度增7.6%，三年来首次跌破8%，季度经济增速已经连续6个季度放缓。√统计局称房地产调控是经济增速下滑的重要原因国家统计局新闻发言人盛来运称，房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上今年增长速度下滑的一个重要原因。从房地产投资增速回落的幅度以及与房地产销售有关的家具和家电销售情况来看，增速都回落得比较明显，不可避免地在一定程度上影响短期经济增长。同时，财政部数据显示今年上半年我国房地产营业税同比减少183亿元，降幅达8.5%。√6月70个大中城市25个新房价格环比上涨，比5月份多了19个国家统计局最新数据显示，6月份，我国70个大中城市中，有25个城市的在新建商品住宅价格出现环比上涨，但环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%；有31个城市的二手住宅价格出现环比上涨。而5月份，我国70个大中城市中，仅有6个城市的在新建商品住宅价格出现环比上涨，18个城市的二手住宅价格出现环比上涨。对比发现，6月特别是在新房价格方面，上涨的范围明显扩大。本报告是严格保密的。宏观市场2011年—2012年上半年宏观经济面2011年国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%；2012年上半年，居民消费价格总水平（CPI）同比上涨5.4%；2012年上半年全国物价指数持续4个月下跌；上半年，新增人民币贷款为4.17万亿元，新增人民币存款7.34万亿元；制造业PMI连续3个月持衡，尽在今年4月有所突破后回归；外贸增速回落,贷款难度加剧,中小企业举步维艰；2012年第一季度国内生产总值较去年第四季度下降370000亿元人民币；2012年上半年1—5月工业总产值351458.4亿进口增速回落创20个月新低,外部经济环境仍面临较多不确定性；上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。本报告是严格保密的。宏观市场2012年上半年房地产市场面本报告是严格保密的。宏观市场小结：1、2012年淡市弥漫，市场形势不容乐观；2、房价持续走低：房价松动，很多楼盘加大房价打折力度，部分楼盘推出特价房，优惠活动一再加码。3、刚性需求者看轻价格和政策。本报告是严格保密的。第一部分大势研判小结2012年房地产市场仍以调整期为主特点：市场观望，投资客退场，价格和速度难以兼得调整期取胜关键：策略：拓宽客户渠道挖掘客户需求，追求价值与速度平衡点本报告是严格保密的。报告框架产品定位策略分解营销执行大势研判主体分析本体分析?区域市场分析?总体SWOT分析?项目发展理念?项目核心竞争力?项目市场定位本报告是严格保密的。第二部分项目主体分析本报告是严格保密的。区域市场情况城市概况矿产资源储量丰富；工业发展迅猛：已初步形成农产品加工、食品、机械、采矿、建材、化工、轻纺、电业、印刷、造纸等确山县位于河南省南门类较全的工业体系；部，淮河北岸，西依桐柏、农林牧业兴旺发达：全县林业用地伏牛两山余脉，东眺黄淮平96万亩，林木蓄积量130万立方米原，素有“中原腹地，豫鄂，森林覆盖率29%；咽喉”之称。总人口50万，旅游资源得天独厚：确山文化灿烂总面积1711平方公里。，风景名胜古迹众多，是豫南重要的旅游观光胜地；设施完备的硬环境：京广铁路、京深公路、京珠高速公路纵贯全境，国道、省道和城乡公路纵横交错，四通八达；本报告是严格保密的。区域市场情况交通条件李新店机场确山位于中原，交通便利。境内公路有：国道G107，国家高等级公路京港澳高速，南阳--新蔡高速；铁路有：京广铁路，京广铁路客运专线也即将开通。素有“中原腹地，豫鄂咽喉”之称确山境内李新店机场，国家十二五规划，将李新店机场改扩建为李新店军民两用机场。北距驻马店市约50公里，距郑州市约250公里，南距湖北省武汉市约250公里。公路：京港澳高速公路、107国道、省道411、南阜高速公路分别经本县境内东西穿越而过。汽车至郑州不足两个小时，到武汉只需两个半小时。郑州国际机场、武汉天河机场现已开通国内及国际各大中城市航线百条。铁路：京广铁路、石武客运专线贯穿确山全境，客运、货运均与全国铁路各大动脉相连，各类铁路运输极为方便。本报告是严格保密的。区域市场情况旅游胜地确山文化灿烂，风景名胜古迹众多，是豫南重要的旅游观光胜地。被誉为“小延安”的竹沟是原中共中央中原局所在地，曾留下了刘少奇、李先念、彭雪枫、张震等老一辈革命家的战斗足迹。境内风景秀丽的薄山湖、千年古刹-北泉寺、国家级森林公园-乐山风景区、民族英雄杨靖宇纪念馆等景点令人流连忘返。素有“三山、三丘、三分田，半路、半水、一庄园”之称。本报告是严格保密的。区域市场情况投资环境通讯：全县拥有程控电话3.4万门，移动电话18.6万部，已建成220个gsm基站，开通了国际信息高速公路。开办了邮政快件、用户电报、国际邮政快递等业务。电力：确山县电力供应的电源来源于华中电网，境内建有30万KVA发电厂一座、6000KVA水力发电厂一座、220KV变电站一座、110KV变电站4座、35KV变电站13座，供电等级为35KV、10KV、380V、220V，大宗工业用电平均电价不超过0.5元，产业集聚区用电实现了双回路供电。供水：全县水资源十分丰富，总储存量达10亿立方米以上，主要水源大小河流14条，大中型水库6座，小型水库45座，县城有水厂2座，城区年供水量达1000万吨以上，卫生检测指标均达到或超过国家标准，可以满足生产、生活用水。医疗：全县拥有县级医院4家，其中二级甲等医院一家；乡级医院15家，其中一级甲等医院5家，一级乙等医院10家。村级卫生室209个，从业医护人员21000人。教育：全县拥有中等职业教育学校3家，普通高级中学2家，普通初级中学18家，村级小学206，在校教职工