保利国际广场案例研究报告2011年11月开发商背景项项目目开发开发商——保利房地商——保利房地产产（集（集团团）股）股份份有限公司成立于有限公司成立于19921992年，是年，是中中国国保利集保利集团团控股的控股的大型大型国国有房地有房地产产企企业业，，国国家一家一级级房地房地产开发资质产开发资质企企业业，，为为中中国国房地房地产产""成成长长力力领领航品牌航品牌""目前在目前在长长沙成功打造保利湘府文苑、保利林沙成功打造保利湘府文苑、保利林语语墅、保利麓谷林墅、保利麓谷林语语、保、保利利阆阆峰云墅、保利峰云墅、保利国际国际广广场场。五。五个个高端高端项项目，其中四目，其中四个个主要以主要以别别墅物墅物业为业为主，其次主，其次保利保利国际国际广广场场高端城市高端城市综综合体合体项项目，所目，所开发开发的的项项目均得目均得到广大高端客到广大高端客户认户认可。可。保利保利国际国际广广场场高端城市高端城市综综合体合体——占地面——占地面积积8018680186平方米平方米，，总总建筑面建筑面积积7979万㎡万㎡，配套及定位：五星，配套及定位：五星级级万豪酒店、万豪酒店、国际国际5A5A写写字字楼楼、公寓、、公寓、超高超高层层住宅，中住宅，中国国豪宅的豪宅的长长沙新面孔沙新面孔保利国际广场—项目概况当前市场最具居住品质的城市豪宅，便利+纯粹+品位兼得占地面积80258.8平方米建筑面积79万平方住宅、酒店、写字楼、公物业类型容积率6.0寓、商业绿化率51%总栋数10栋总套数批准预售总套数2691建筑结构框架开发周期约3年开盘时间2011年4月30日?项目地址：天心区书院路9号?开发商：长沙南湖广场置业有限公司?物业管理：长沙保利物业管理有限公司?公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司?建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司?景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司?销售代理：深圳世联、中地行项目规划与定位中国豪宅的长沙新面孔——高端城市综合体项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公A1栋(住B1栋（公寓（B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级宅)寓、商A2栋写字楼和五星级酒店（B3栋）组成。业）（住宅）A3栋?公寓：1栋公寓，面积区间为44—110（住平米，弧形规划，可享270度绝版江景宅）A4栋资源；B2栋（住宅）?住宅：8栋住宅，面积区间为121—340平米超高层住宅（含少量复式）；?写字楼：为本案最大亮点，235.5米超A5栋A6栋高层，城市天际。西南向江景尽揽，一（住（住宅）宅）线江景办公环境，绝无仅有；?商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；B3栋A7栋A8栋?酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生（住（住宅）活，全面提高商务升级需要。宅）目前工程进度目前的工程进度：住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段。产品构成?共8栋36—47层的超高层住宅；户型包括：公寓129—171㎡三房房、159—260㎡四房、320—340㎡复式五房。商业?52层沿江公寓，共推出超高层住宅区452套左右，面积区间写字楼在44—110不等。酒店?235米超高层写字楼及五星级万豪酒店?沿江四层风情商业街开发亮点项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无边界天际泳池?长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统；?顶级精装会所式双大堂设计，配置长沙首创大堂私人管家服务；?定制滨江豪宅顶级园林--50%绿化率；?建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面；?拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池；?拥有长沙首个星空直升机停机坪.在售产品情况及价格在售产品情况：A2A4?目前项目推出住宅4栋、公寓部A1A6分在售。A3A8A5精英?住宅面积区间在129—171㎡三公寓房房、159—260㎡四房、320—A7国340㎡复式五房。际商业超甲A级写字楼JW万豪?公寓面积区间在44—110㎡?装修定位：公寓全精装，住宅毛坯装修标准：4500元/平目前售价：住宅均价15000元/㎡在售未售公寓均价20000元/㎡区位对比分析区位对比分析区位对比分析区位交通周边配套景观资源?保利区位：项目位于书院路与保利国际广场南湖路交汇处，滨江区域南湖新城的中心。拥有丰富的江景资源。距离五一、东塘商圈近，是市中心稀缺地段。滨江新城板块，五一商圈、丰富的景观资源，与本案区位旗鼓相当。?对比：本案位于主城区湘江大复地.崑玉国际道与湘春路交汇的黄金路口，占据湘江东岸临江核心地段，为长沙一线江景资源型城市高端综合体。区位对比分析区位交通周边配套景观资源保利国际广场交通：主干道书院保利国际广场路与南湖路交汇，区域近10余趟公交车经过，同时南湖路过江隧道在建中，地铁4号线（规划中）交通便利，连接市区繁华地带；10地铁物业、过江隧道、数余条公交线路，交通便利。.对比：主干道湘江中路与湘春路复地崑玉国际交汇，区域经过公交10条，坐拥地铁一号线营盘路站及营盘路过江隧道，交通十分便利，临近五一繁华地带。区位对比分析区位交通周边配套景观资源周边配套生活圈保利国际广场购物（商业）五一大道、黄兴路步行街、新一佳（侯家塘店）等、家润多（南湖路）餐饮周边无特色餐饮银行建行黄土岭支行、长沙银行银德支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄五一广场文体设施南郊公园、橘洲公园、碧湘门广场；贺龙体育场、田汉大剧院、市少年宫；贾谊故居、白沙古井五一黄兴路步行街商圈医疗省儿童医院、长沙市第三医院、南湖医院、长沙五洲医院保利南湖酒店五华、神农、锦江之心、佳程酒店学校幼儿园：天心区教育局第二幼儿园、湖南省群众艺术馆幼儿园、欢乐启智幼儿园小学：书院路第三小学、书院路一小、沙湖桥小学、仰天湖小学中学：雅礼中学、第九中学紧邻五一商圈、东塘商圈、区域配套完善，唯独缺乏特色餐饮。但内部配套高端。区位对比分析区位交通周边配套景观资源周边配套生活圈购物（商业）五一商圈、黄兴路商圈、百联东方广场、春天百货、王府复地。崑玉国际井、中山商业广场、金满地商业街餐饮毛家饭店、七彩江南、好食上、茅屋人家、兰亭茶餐厅、龙成家菜城、金泰酒楼、兴汉食府、富开酒楼、银行工行、交行、央行、农行、中信银行、建行等五一广场文体设施湖南省博物馆、长沙市博物馆、长沙市青少年宫等、两广财富中心商圈黄兴路步行街一厅医疗湘雅附一医院、中医附二、第四医院、长沙中山医院、鸿业皮肤病医院、口腔医院、中心医院分院、中南大学湘雅医院、湖南省疾病预防中心、妇幼保健院五一商圈酒店喜来登酒店、南方明珠大酒店、皇冠假日酒店、万代大酒店、7天连锁酒店、湘君华天酒店、开心连锁酒店学校中学：长沙市一中、长郡中学、周南中学、明德中学小学：三角塘小学、长师附小、望麓园小学、湖南一师二附小配套对比：本项目周边配套极为完备，生活配套、教育配套、商业配套、医疗配套都已形成规模。区位对比分析区位交通周边配套景观资源保利国际广场杜甫江阁景观资源：岳麓山本项目位于南湖新城中心区，拥有丰富的自然景观资源橘子洲，人文资源浓厚，是长沙湖南第一师范“山水洲城”的集中体现区域。湘江风光带南郊公园区位对比分析区位交通周边配套景观资源复地.崑玉国际两馆一厅开福寺橘子洲烈士公园湘江风光带岳麓山景观对比：坐拥湘春路北大门，百年老街，几代人的居住首选，同时拥有丰富的自然景观资源。区位对比分析小结保利国际广场凭借城市中心成熟的地段价值，稀缺景观，与本项目不相上下，本项目在整体区位配套、历史人文资源上占据一定优势。项目名称复地.崑玉国际保利国际广场优劣对比市中心滨江新城板当市中心滨江新城板块相区位块同处滨江板块，无明显优势鼓五一商圈旗五一商圈地铁物业地铁物业负胜交通过江隧道过江隧道地铁物业，交通更便利分不10余条公交线路10余条公交线路配套极为完备，紧邻五一商圈，东筹生活配套、教育配套、塘商圈，配套完善本项目配套极为完善，都已一周边配套胜商业配套、医疗配套都、唯独缺乏特色餐形成规模。略已形成规模。饮景观环境资自然景观资源、百年老自然景观资源、人不可复制的百年老街，筹历史一源街、文资源浓厚人文资源浓胜厚更产品分析产品分析产品分析产品配比户型分析建筑特色园林智能化系统产品配置目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房A1#,44层，共220套，售罄；三房：129㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：165㎡、44套，194-196㎡，86套。A2#，44层，共132套，销售64套，销售率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、B1#44套，四房：159㎡、44套。2A1#3A3#5A3#，47层，共188套，销售121套，销㎡未售售率64%；四房：260㎡、94套，五房：A2#万A5#320㎡、47套，340套、47套。豪未售酒店A4#A6#A7#,36层，共202套，销售8套，销售率A7#4%；三房：135.㎡、68套，146、34套未售；四房：166-168㎡、67套，190㎡、33A8#套。B1#,52层，推出452套，销售333，销售率73.6%；44-53㎡、393套，70-110㎡、59套。产品分析产品配比户型分析建筑特色园林智能化系统产品配置项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为129-146㎡，四房主力面积段为158-168㎡及190-196㎡；五房占比最小，主力面积段集中在328-349㎡之间；公寓产品主力面积段为44-52㎡户型面积供应套数占比成交均价（元/㎡）44-52㎡39334%19881公寓占比39%170-99㎡5