东山领汇广场项目策划方案东山领汇广场项目策划方案合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司东山城市价值2东山，前世·今生过去的历史，成就今天的浓郁人文气息，近现代厚重，醇雅。884栋洋楼别墅近代无数的华侨和政要中共“三大遗址”19世纪初培正书院外国教堂一战后东山成为永泰禅寺归国华侨和政府周秦·南越龟岗商业街外国传教士兴起了在东山买地建房的官员的聚居地，。明宦官韦眷在广州100城郊潮流，建起了教堂建国前这年城东郊（现铁路工、书院等慈善机构间，东山建起了相传为南越贵族墓冢之人文化宫）兴建寺，其中就有培正中884幢风格别致地，龙脉相承，具有文庙，成化皇帝赐名学的前身培正书院的小洋楼。国共昌大运。“永泰禅寺”，俗。后来在这里牵手称“太监寺”。后合作，东山成为改成东山寺。革命摇篮。3东山，前世·今生今天的东山，教育强区，2008~至今政要权力重地，城市商贸中心。世界大都市奖2005年亚运契机90年代两区合一越秀合并东山新河浦修旧计划环市东商圈兴起荣获世家大都市解放后广州政商文化中心越秀区与东山区两区合并，从此东山奖二等奖让全国改革开放以来，东政要聚居只有地域上的概念。再一次认识东山山顺应时代步伐，发展迅速大越秀将两区优势的魅力。广州亚成为广州市政治、发挥得更为淋漓尽运成为东山发展承继解放前的历史，东商贸及文化艺术中的又一次契机，山成为广州政要办公及致，东山区作为广心。政府优化城市中聚居的主要区域。州政治核心的作用更为明显心的战略性考虑揭开东山新一页。4东山百年风云造就厚重醇雅东山人文东山洋楼已经式微，但是人文一脉相承。解不开的是东山情结，坚持的是东山的生活高度。历史悠久的东山建筑，处处流露近现代风云际会的痕迹5东山中洋合璧，各萃精华的建筑精髓6现代东山的居住价值东山与天河双重价值的完美结合绝对是现代都市中产新贵的理想居所地理位置优越----三大商圈+两大CBD商务区环绕项目周边教育资源丰富----项目周边有多所重点中小学，教育配套完善交通方便快捷----地铁1号线，5号线的交汇中心，28条公交线路途经本项目生活配套齐全----周边衣食住行等生活配套一应俱全。购物近在咫尺----五分钟到达市中心各大成熟商圈7地理位置优越两大传统商圈两大传统商圈++三大三大CBDCBD商务区环绕项目周边商务区环绕项目周边天河北CBD环市路CBD东风路商圈中山路商圈本案本案珠江新城CBD教育资源丰富多所重点中小多所重点中小学学，，教教育配套完善育配套完善广东工业大学东风东路小学育才小学梅花路小学育才中学中山医科大学本案本案广州市第十六中学铁一小学广州市第七中学八一小学培正中学交通方便快捷双双地地铁铁交交汇汇，，2828条条公交公交线线路途路途经经本本项项目目地铁地铁11号号线线本案本案地铁地铁55号号线线生活配套齐全周周边边衣食住行等生活配套一衣食住行等生活配套一应应俱全。俱全。建设银行空军医院百佳超市水均岗市场中国银行工商银行好又多超市本案本案杨箕市场共和市场购物近在咫尺五分五分钟钟到到达达市中心各大成熟商圈市中心各大成熟商圈正佳广场天河城广场流线前线农林下路中华广场本案本案东山口五羊新城东山·情结在“东山区”已经不复存在的今天，“东山”对于羊城的意义，却远不止是一个行政区；住在东山，意味着优越的身份与地位，意味着优人一等的教育，意味着精神与物质生活的富足。所以，东山人骄傲，广州人钦羡。所以，东山人坚持留在这里，广州人梦想进入这里。东山，是一种不可替代的居住情结，一种难以企及的生活高度。13哪类型的客户将会是认同本项目核心价值的同道中人？锁定项目客户——区域市场客户案例分析合富辉煌在东山、天河成功操作多个项目，特对环市东-水荫路板块和珠江新城板块近期成交客户进行调研，并对典型的潜在意向客户进行个访，了解客户的具体情况，指导本项目客户定位。主流成交客户：30-40岁的国企人员年龄范围客户以30-40岁的中年客户为主;51以上31以下18%8%46%以上是国有企事业单位职工，或41-50公职人员，因此收入稳定，且福利较18%30-40高,幷有较高的公积金；56%做生意客户的比例也有23%，这部分从事行业客户具有较强的购买力；自由职业者政府机构其他6%4%教师有少量香港、外商客户，约占5%。21%0%医生0%国有企业46%生意人23%热点成交区域：原东山周边、天河工作区域东山客户以原东山区客户为主，其次是62%天河区客户；其他14%原越秀6%原荔湾客户工作范围：项目周边电力局、天河南海16%2%0%自来水公司、铁路局员工、政府机居住区域构公务员、银行、新闻出版社、军东山区、舞蹈学院、园林局等机关单位64%其他人员、公务员客户。8%原荔湾0%原越秀天河南海6%22%0%客户特性：现代都市中产新贵，二次置业占主流中高层：客户都是在社会上具有一定地位的担任职务企业中、高层人士；其他老板18%20%购买力强：收入稳定且丰厚，拥有私家车，一般员工并且大部分都为二次置业以上；7%高层管理核心家庭：家庭结构以三口之家为主。中层管理者者24%31%家里成员拥有汽车数量置业次数三部三部以上三次以上只有自己其他夫妻两两部三次一次0%2%无4%2%2%10%13%10%12%夫妻小孩11%与父母20%夫妻与小一部两次孩74%74%66%潜在客户案例——东山中端客户客户：李小姐置业意向：70～85平方米两房置业预算：约180万年龄：30岁职业：公务员家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：天河语录：现居住在东山口附近，想另外在该区域买一套两房的单位，方便就近照顾父母，上班都比较方便，而且最重要的是方便儿子上重点小学。房子方面，建筑风格要时尚新颖，户型要方正实用的，最好还有些大阳台、飘窗之类的赠送空间。关键词：区域、教育、家庭、建筑风格、户型十分注重家庭，希望能和家人在同一个区域内居住，重视教育配套，对户型要求高潜在客户案例——天河中高端客户客户：陈先生置业意向：三房，100平方米左右置业预算：约250万年龄：37岁职业：企业中层管理家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：天河语录：现住天河东，但老婆在环市路上班，想在东山买套房子，让女儿入读较好的学校，自己在天河北上班也比较方便。虽然有车，但附近最好有地铁，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太杂的，最好都是高素质的人士。关键词：地铁、教育、周边生活配套、同质而居选择靠近工作区域居住，并且交通方便，为子女教育置业，看重同质而居的居住社区氛围。潜在客户案例——东山高端客户客户：莫生置业意向：紧凑型的小三房，约130平方米置业预算：约300万年龄：38岁职业：电力局高管家庭结构：一家三口居住区域：东山工作区域：东山语录：生于斯，长于斯，不希望离开东山区居住。现在在梅花路附近住，想换个好一点的房子，只考虑东山的物业，但又不想买二手的房子，因为档次不够，管理水平不高，所以会考虑一些新建的一手优质的物业。外形要有特色，房子要方正实用，还要通风透气采光好。关键词：东山，档次感，优质物业、外观、户型具有东山地域情结，渴望拥有东山的优质物业，买房会综合考虑户型、品质与物业管理服务等因素，要求较高。潜在客户案例——天河高端客户客户：王生置业意向：三房单位，约150平方米置业预算：约350万年龄：43岁职业：私企老板家庭结构：一家三口居住区域：天河工作区域：珠江新城语录：天河没有好学校，希望儿子在家附近念省一级中学，在东山买一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近购买一套舒适的单位，最好有会所商场等商业配套，交通便利，一定要南的单位，通风对流、户型方正装修风格要时尚。关键词：省一级中学、地段、南向、装修风格看重东山教育资源，同时需求便捷的交通，注重生活品质，对南向景观单位有要求。区域市场客户分析：客户特质客户群以东山、天河区客户为主，受居住及工作区域影响大；客户文化教育水平较高，具有一定的家庭收入；年龄集中在35-50岁之间，家庭结构大部分为三人之家；置业东山中重点关注的是教育资源；重视家庭，对生活质量、居住氛围要求较高对房子的户型设计、装修风格、物业管理等综合素质有较高的要求。置业关键因素：东山情结、地段价值、重点教育、交通便利、生活配套、产品综合素质本项目客户组成及定位客户圈层特性客客客客户户户户群群群群客客客客户户户户特性特性特性特性项项项项目目目目诉诉诉诉求求求求点点点点核心客户认准东山地头，因大部分是东山本区域的居民，认同东山的地段、创新产品、第一圈层：区域内客户群教育资源，生活配套及产品素教育、生活配套（包括：政府机关、企事业单位，质是他们挑选的关键。周边专业机构，教育系统单位典型客户：公务员、机关单位周边的原居民）干部、银行高管、老师等。重要客户置业选择面广，但对老东山的交通、地段、教育第二圈层：其他越秀、区域及教育资源情有独钟。同时需要便捷的交通，对产品的资源、产品综合素天河等客户综合素质有着强烈的需求。质（合富辉煌拥有周边地区数以典型客户：天河、珠江新城企万计的客户资源）业高层、私企主区域潜在客户：政府机关、企事业单位羊城晚报社地质局税务局电力局省人大常委会自来水公司本案本案铁路局越秀区法院政府机关、企事业单位区域潜在客户：专业机构（医疗、金融等）空军医院建设银行中国银行工商银行本案本案专业机构区域潜在客户：教育系统客户群教育系统广东工业大学东风东路小学育才小学梅花路小学育才中学中山医科大学本案本案广州市第十六中学铁一小学广州市第七中学八一小学培正中学区域潜在客户一览表专业人士(医疗/区域公务员传媒/文教/IT/金企事业单位人员生意人私企高管其他融等)省委、市委广东工业大学、空、区府、人气象局、地质局