安徽信达地产新城国际商业整体策划方案TheReportforXINDAGROUP上海麦玛赫投资管理有限公司1合肥新城国际商业整体策划方案合肥天鹅湖-政务新区的商业发展现状做详细的阐述与总结，对区域内高端写字楼商业的开发模式由一定的借鉴价2壹城市宏观发展概要城市概况经济发展水平社会消费发展水平城市规划及发展导向3壹城市宏观发展概要贰合肥商业发展分析叁区域商业发展研究肆价值升华的综合定位伍规划布局的理性探索附初步财务测算工程物业条件4城市概况?优越的地理位置合肥市地处中国中部，沿江近海，具有承东启西、接连中原，贯通南北的能力，是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽。?巨大的发展潜力合肥经济发展迅速，主要经济指标（地区GDP、固定资产投资率、规模以上工业增加值）增速连续三年位居全国省会城市榜首，多个大型项目相继落户合肥；伴随着城市人均可支配收入的增加，城市消费结构升级，经济发展潜力巨大。?城市化发展新机遇合肥城市化水平不断提高。在新的城市发展规划下，西部与南部重点经济区域的建设必将带动新一轮的工业及商业投资，城市的多中心发展潜力巨大。5交通区位?地理位置：合肥市位于长江淮河之间，沿江近海，地理位置优越，是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。宿州?航空：骆岗机场为全国干线机场，已开通全国30多个城市航线。年旅客量将达到到500万人次。阜阳蚌埠?铁路公路：合肥铁路已成为全国重要枢纽，合九铁路、淮南宁西铁路、沪汉蓉铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路与滁州三角系密；公路有合宁、合、合、合淮、合蚌长联紧芜铜合肥六安马鞍山、合徐等，交通便利。芜湖?水运：水路经巢湖可通航千吨级货轮至长江，合巢水运工程完工后，合肥、巢湖以及周边地区的物资可水运直达安庆宣城沿江和沿海各地，合肥将成为内河航运中心和水运中心。黄山6城市发展空间?合肥市毗邻长三角，交通便利。合宁、合武高速铁路建成，使1小时到南京、２小时左右到武汉、3小时到上海成为现实。合宁、合徐、合芜、合安等高速公路使合肥与长三角联系紧密。在经济高速发展的今天，合肥市已融入长三角经济圈内。?合肥市与长三角经济联系紧密。目前，合肥市已实现与长三角城市一体化快速通关，并与上海、杭州等城市共同发起组建长三角会展城市联盟，打造区域性会展中心；国家战略规划下，皖江城市带承接产业转移示范区的建设将使合肥在泛长三角经济发展中具有更大的发展潜力。7城市发展空间?经济发展迅速，潜力巨大。目前，合肥经济处于飞速发展期。2006-2011年，合肥市主要经济指标增速在全国省会城市中均居前三位。未来的几年，合肥将迎来其发展“黄金期”。2011年合肥市经济高速增长，财政收入突破600亿元，规模以上工业总产值接近5600亿元。其中，GDP、规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入等四项指标增幅位居中部省会首位，GDP增幅连续7年、规模以上工业增加值增幅连续4年居中部省会第一位，战略性新兴产业产值、家电制造产业产值、社会消费品零售总额均突破1000亿元。8经济发展水平?合肥市地区GDP增速全国领先。经济发展迈上新台阶。2011年，全市实现生产总值（GDP）3636.61亿元、增长16%，规模以上工业企业完成工业总产值5597.97亿元，实现增加值1489.65亿元、增长23.5%；财政收入达到623.8亿元、增长22.7%，其中，地方财政收入达到338.5亿元、增长21.1%；完成全社会固定资产投资3377亿元、增长26.8%。2011合肥产业结构2011合肥产业增加值单位：亿元9人口与生活水平?人口总量平稳增长。　2011年末公安部门户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。全年人口出生率为10.8‰，死亡率为5.97‰，自然增长率为4.83‰。?城乡居民收入提高。常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元。实现社会消费品零售总额1111亿元、增长19%；城镇居民人均可支配收入达到22000元、农民人均纯收入超过7700元，分别增长15.5%、16%以上。10城市规划及发展策略工业基地高新技术产业基地合肥城市定位现代服务业基地独具魅力的现代化城市11城市规划及发展策略?向西向南发展的城市规划，将拉动更多投资，为城市发展带来新机遇。合肥市城市中心城区规划规定：合肥市主要向西向南发展，适当向东发展，控制向北方向发展。这一规划使合肥市呈现出多中心的格局。政务文化新区位于合肥市西南，南接经济技术开发区，北靠老城区，西临高新技术开发区。契合合肥市整体发展规划趋势，作为合政务文化新区肥未来的城市级副中心，对合肥整体城市能级的提升将起到重要的作用。12城市规划及发展策略?大型项目落户合肥，加快城市发展与升级。大型企业与产业园:中国盐业公司循环经济园、京东方、熔安动力、天威合变、格力电器等一大批投资大、科技含量高的重大工业项目相继落户合肥，为城市的发展再添动力。大型商业项目:合肥（包河、天鹅湖）万达广场、华润万象城、滨湖新区的世纪金源购物中心、海顿国际广场；庐阳区的华侨广场、明发商业广场、徽商时代广场等，这些项目将在提升城市层次的同时进一步加快合肥的城市化进程。13贰合肥商业发展分析商业发展历程主要商圈分析城市现有典型商业项目城市未来典型商业项目14城市商业发展历程市府广场商圈大型综合超市成为构建进入94年，合肥商业蓬勃发各大商圈拔地而起购物中心、区域商业中心的展，商业重心转移到四牌楼进入2000年，城市副中心商主力店和主力业态、乐普生、鼓楼一带。百货圈开始不断发展，如南七商家乐福，沃尔玛，易初莲花商店是商业物业的主要载体圈、双岗商圈等。等品牌进入合肥。9494年年20002000年年20072007年至今年至今9090年代初年代初9090年代中后期年代中后期20052005年年三孝口商圈高档商业开始显现购物中心开始显现合肥商业物业在三孝口初九十年代中后期，商之都2005年中旬，元一时代广具规模，以国有商业为主的诞生标志着开始出现高场开业，标志着合肥第一体，以红旗百货大楼等为档商业消费。但仍以传统家shoppingmall的诞生代表，分布在现在的汇通百货商店业态的商业模式。大厦周边，商业规模不大为主。，体量比较小；15城市主要商圈分析?合肥市商业集中在以老城区为中心的13个集聚区内；?典型的强中心型商业：以长江路为轴线的老城区及其东侧，形成市级中央商业区，且处11于改造和提升过程中；主导零售业态以百货商22店类为主；6677?区级商业中心多数发展不平均：各区级商5533业中心发展成熟度差异明显，大型综合超市构441010成区级商业中心的主力；?餐饮、娱乐散布、且总体档次较低，具有8899较高经营档次和特色的餐饮、娱乐集中区尚未真正形成。111112121313市级商圈区域商圈政务新商圈16城市主要商圈分析合肥传统商业中心，零售娱乐中心合肥市商业网点最为密集区域，是唯一的市级商圈组团，拥有合肥最多的百货与大型购物中心，是合肥的零售与娱乐中心。有历史文化底韵浓厚的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个合肥市仍至郊区三县。区域范围在约2平方公里范围内，集聚了合肥最主要的零售商场和商业街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商业步行街区域。主导业态大型购物中心、百货商店、专卖店等目标客户高端消费人群：瑞景名品中心、瑞景国际等；中高端消费人群：以百盛商场、百大鼓楼、百大CBD等为代表；低端的消费人群：周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从业人员。17城市主要商圈分析依托便利交通新兴的综合性商圈组团范围胜利广场商圈东部安徽大市场，西部轻工商城，南部以元一时代广场、家乐福恒丰店、沃尔玛，北部国际汽车城，中部白马服装城及轻纺、服装专业带。在不到一平方公里范围内，并排拥有沃尔玛、元一和家乐福。“洋”味十足的商业大牌构成“安徽第一洋商圈”。业态购物中心、大型超市、专业店、专卖店。代表项目：元一时代广场位置：位于胜利路与凤阳路交叉口建筑面积：16万平方米；目标客户业态组合：大型超市、百货商店、专卖店、文化娱乐周边中产阶级的居住区、来自全省的从事专业批发的从、星级影院、金融、运动康体。业人员。目标客户：主要为新站区的居民为主；其娱乐、休闲功能同时也辐射全市的中高端人群。18城市主要商圈分析依托周边居民消费需求发展的区域商圈组团?西部片区包括高新区商圈（3）和三里庵商圈（4）两个区级商业中心；?高新区商业目前正处于发展中，目前成熟商业项目仍欠缺；三里庵商圈发展已渐成熟，一定程度上弥补了高新区商业的不足；三里庵商圈以安徽国购广场为核心，东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸。代表项目：安徽国购广场业态：集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐主要商户：家乐福超市、国美电器、家福特建材超市、屈臣氏、运动饮和娱乐等为一体购物广场；100、肯德基、电动车城、活力场、精品百货、流行服饰、贝塔斯曼书城、建筑面积：7.7万平方米；金佰年、永和豆浆、禾味面馆、欢乐坊和夜阑山等。商圈范围：包括高新区、蜀山行政区；欢乐坊：现代厨房制造、金汉斯、味千拉面等餐饮店。目标客户：该商圈居民收入水平较高，但其定位为中夜阑山：良子足浴、快乐老家飚歌城、简餐、咖啡及棋牌的娱乐服务店。低的客户群体，只满足消费者日常的生活需求。停车位：500余个大型屋顶机动车停车场和3000个非机动车停车场。19代表性商业项目购物中心代表——元一时代广场开发商香港元一集团区位合肥市新站区胜利路与凤阳路