汇汇一一东业项东业项目思路目思路沟沟通通报报告告二零一一年七月二零一二年五月前言很荣幸为贵司服务！随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！报告提纲PARTPART11：：城市城市综综合体的合体的开发开发意意义义PARTPART22：：项项目本体目本体属属性分析性分析PARTPART33：：各物各物业业市市场场机机会研会研判判PARTPART44：：项项目整体定位目整体定位PARTPART55：：项项目物目物业发业发展建展建议议报告提纲PARTPART11：：城市城市综综合体的合体的开发开发意意义义PARTPART22：：项项目本体目本体属属性分析性分析PARTPART33：：各物各物业业市市场场机机会研会研判判PARTPART44：：项项目整体定位目整体定位PARTPART55：：项项目物目物业发业发展建展建议议城市综合体是什么？由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群功能混合体建筑综合体单一功能物业?建筑综合体的出现能够为城市或?由两种不同功能的建?由三种以上不同功能的?社区带来更多的人流、提供更多的功能单一的单体建筑筑组成的单体建筑或建建筑组成的建筑群或建筑群筑群服务以及创造更多的就业机会等等?在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。物业特征价值比较单一?功能单一建筑综合体相对于单一功能物业和功能混合体：功能物业?使用者单一?物业功能众多，能为周边区域提供服务，吸引更广泛的功能?功能相对复合使用者混合体?使用者来源范围较窄?各物业功能之间相互补充，有效降低各种活动的时间和交通成本建筑?功能多元化综合体?使用者来源更广泛?物业在一天中的使用时间更长，能充分利用土地的价值城市综合体开发理念多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补?通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，办公办公在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补酒店酒店会议会议的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效写字楼写字楼酒店酒店率的、复杂而统一的综合体。会展中心会展中心居住居住都市综合体都市综合体展览展览公寓公寓商业体商业体高档住宅高档住宅商业商业文娱文娱餐饮餐饮图图例例城市综合体中可能包括的物业功能物业类型物业类型物业类型功能功能功能城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益巨大的社会效应?城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响巨大的增值潜力?各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值?作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用综合体意象标志的中心的多功能的高价值的……城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种?核心功能型：在项目的整体定位、物业规模比例、物业经营状况、物业组合类型案例建筑布局设计等方面凸显以某种功以写字楼为核心广州中信广场核心功以酒店为核心上海商城能物业为核心、带动其他功能物业能型发展的组合模式以商业为核心深圳华润中心均衡发展型香港朗豪坊?均衡发展型：各种功能物业相对均衡发展的模式广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业?三种物业类型的建筑面积比例约为7：2：1，写字楼物业占主体地位。在空间布局和建筑设计上突出写字楼的核心物业地位。?高档公寓和购物广场为写字楼提供高端的配套，进一步提升写字楼的形象和价值，同时也充分利用写字楼带来的高端商务客源。物业类型建筑面积具体情况80层高的中信商业大厦是甲中信商业大厦约20万m2级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓约5.8万m2由两幢38层的大楼组成位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平中天购物广场约3.2万m2方米至10000平方米，以经营世界品牌精品和流行、时尚的品牌为主上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展?2项目占地约1.7万m，建筑面积约18.5物业类型面积比例具体情况2万m，定位为上海顶级国际化综合体五星级的波特曼酒店是上海最高档的酒店，内有上海最大的五星级酒店45％?五星级酒店是项目的核心物业，通过引、最高档国际化健康中心，并入国际品牌管理公司打造成当地酒店行业与公寓共享位于两栋辅楼的服务式公寓只的强势品牌豪华公寓30％租不卖办公面积达3万多平方米，能办公大楼15％迎合不同种类、不同规模公司的需要建筑面积25000平方米，上海商业体10％最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅会议、娱乐、餐饮和零售等商业活动的引入有利于完善五星级酒店配套，共同成为区域的活力中心华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象?项目占地约8万m2，建筑面积约55万物业名称建筑面积具体情况m2，是以大型购物中心为核心，集商业、华润中心最核心的部分，业态丰办公、居住、酒店等诸多功能为一体的综万象城18.8万富，功能齐全，囊括世界各类商合性、现代化、标志性、高品质的建筑群（商业体）平方米品与商业服务以及丰富多彩的购物和娱乐设施?万象城拥有一流的国际管理运营团队，是一期万象城的延续与补充，业准确的商业功能规划和整体定位营造项目商业步行街态包括奢侈品名店、高级餐厅、的特色酒吧、茶屋等甲级写字楼其中1-3层为高档国华润大厦4.2万平方际时装旗舰店，4层为开放式屋（写字楼）米顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅包括491间豪华客房及套房，设5万平米左有全新概念多元化餐饮，包括位君悦酒店右于38层顶楼的餐厅和酒吧，中式和意式等应有尽有酒店式公寓//由3栋49层的超高层住宅组成，住宅11万平米楼高165米核心功能型的城市综合体的发展特征总结?核心功能以写字楼、酒店和商业三类为主，核心物业建筑规模最高能占到60%-70％以上；?核心功能是项目定位和推广围绕的中心；?核心物业的形象突出，标志性和昭示性非常强烈；?核心物业往往拥有一流的管理团队，出色的经营状况带动其他物业的发展香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体物业类型建筑面积具体情况?项目占地面积约1.6万m2，建筑面朗豪办公共59层，是区内最高级的甲级办公室大楼积约17.3万m2，是九龙地区的城7.4万m2大楼，九龙最高的商业大厦市标志建筑共42层，是旺角区唯一的五星级酒店，有朗豪酒店4.3万m2?三种物业皆定位为九龙地区最高档665间房间，由朗廷酒店集团管理次的商用物业，且各种功能之间紧高15层，汇集年轻时尚品牌，最大特色是朗豪购物5.6万m2连接4A字楼与8字楼的“通天电梯”，这可密联系、相互补充，形成有机的空商场算是香港最长的商场扶手电梯之一间系统朗豪购物中心入口朗豪购物“通天电梯”朗豪酒店朗豪坊办公大楼不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合?商业零售和办公高层部分布置在A地块，以求达到与九龙整体商业的有机结合，吸引人流的进入；将酒店部分布置在相对较为适合酒店功能的B地块。朗朗豪豪大大人人流流办办楼楼公公人人流流旺旺亚亚皆皆老老街街角角BBAA商商朗朗住住朗朗豪豪街街豪豪人人流流购购区区旺旺酒酒弥弥物物角角店店敦敦中中老老道道心心居居住住朗豪坊合理的建筑布局避免了建筑对旺角地人人街街流流区区区原有条状、零碎的城市肌理的破环，很自然地与上上钵钵海海兰兰周边环境相融合，减少了周边居民和游客对其的心街街街街理抗性均衡发展型的城市综合体发展特征总结?各类物业的建筑规模保持在50％以内?项目定位和推广更注重整体均衡性?项目在建筑形态上也显得更加稳重和均衡?产品及管理和服务水平都处在较高的档次，各类物业的经营状况良好城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”,其核心理念主要表现在以下四个方面：a.物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合b.土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用c.内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性d.建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值个体价值的叠加城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题1、项目物业功能如何确定：发展什么物业？如何组合？2、在物业确定的前提下，项目整体价值如何最大化：如何构建项目核心竞争力，提升项目形象，实现开发价值最大化？物业功能组合建议工作流程本项目首先需要解决的是物业组合1第1点——产品组合问题物业2市技，是均衡发展型还是核心物业1场术与甲方物业组合2物业3可可功能型？行行物业组合3物业n分分析析沟通?由于城市综合体开发的复杂性，物业4物业组合n本次沟通我们先从市场需求角度出发，提出建议，聆听开发商对开发目标更进一步的阐述。详细建议组合1研究工作与物业建议将在后续合优选组合经与甲方与甲方济综可合作中深入展开。建议组合2行权分衡备选组合沟通沟通析建议组合3报告提纲PARTPART11：：城市城市综综合体的合体的开发开发意意义义PARTPART22：：项项目本体目本体属属性分析性分析PARTPART33：：各物各物业业市市场场机机会研会研判判PARTPART44：：项项目整体定位目整体定位PARTPART55：：项项目物目物业发业发展建展建议议项目认知本案位于长沙市芙蓉区隆平高科技园，园