谨呈：蓝天置业蓝天项目地块策划提案烨隆地产服务机构2０１０.6版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归天娇地产服务机构有限公司所有，未经天娇地产服务机构有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。前言非常感谢蓝天置业给予我们本次参与项目提报的机会。我司着力安排精英骨干力量经过半个月的缜密的调查、分析最终形成了本方案,本报告致力于解决的问题：1、对项目的理解和把握2、产品核心价值定位3、产品的优化4、如何实现项目高价值济宁文化经济特性济宁高端市场研究区域市场竞争分析报房地产市场发展分析市场小结告属性分析提出问题项目属性研判思项目SWOT分析小结维市场战略客户群定位项目定位导市场定位形象定位图建筑风格优化建议会所配套建议户型优化建议产品建议精装建议物业服务建议新技术应用商业规划建议商业部分商业定位营销策略营销推广推广策略策略层面的关键词－One颠覆颠覆济宁现有市场高端项目的品质形象。策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。思辨︱我们的思路欲立先破突破现有高端市场树立城市豪宅标杆思辨︱我们的思路——破突破现有高端市场他们成为高端的因素：国翠城：低碳概念下的科技产品；红星8号：区位地段及学区概念的支撑；森泰御城：绿化带来的视觉冲击；新世纪花园：无特色的产品，依靠地段支撑；鲁商南池公馆：依靠南池水景公园，湖景项目。…………思辨︱我们的思路——立树立城市豪宅标杆济宁房地产发展史上的一次变革影响并指引着未来济宁房地产发展趋势毫无疑问的济宁未来城市最为稀缺的豪宅产品我们成为豪宅的因素：地段、配套、产品、营销……　　地段决定了本案的档次定位——高端产品；通过策划营思辨︱目标销提升项目价值，以豪宅产品定位，实现品牌与利润的双向收益。项目目标：?成为济宁豪宅价值标杆和品质标杆；?超越区域内项目价格水平，成为市场的领导者；?实现利润最大化目标企业目标：?成为蓝天置业品牌形成的主要驱动力；?实现蓝天置业引领济宁高端市场以及站稳济宁市场的战略布局；　　基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格思辨︱目标水平、突破高端定位，打造一个豪宅项目。1、国翠城：12000元/㎡~14000元/㎡。楼面地价1300元/平米实际成交价8000元/㎡左右；建安成本2400元/平米济2、红星8号：8000元/㎡，实际成交价10000精装修成本1500元/平宁7000多元/平米；高米元/平方端3、森泰御城：6000元/㎡~7000元/㎡其他费用1800元/平米米项4、新世纪花园：8000元/㎡（二手房）整体整体目利润率30％实际实际成交均价成交均价5、鲁商公馆：8000元/㎡-10000元/㎡（预期）项目品牌突破济宁市场引领济宁市场豪宅产品，济上的高端项目利润最大化宁房地产发展趋势济宁文化经济特性济宁高端市场研究区域市场竞争分析报房地产市场发展分析市场小结告属性分析提出问题项目属性研判思项目SWOT分析小结维市场战略客户群定位项目定位导市场定位形象定位物业服务建议图规划及建筑风格建议户型优化建议产品建议公共空间及配套建议园林景观建议新技术应用商业规划建议商业部分商业定位营销策略营销推广推广策略市场分析︱城市发展︱城市印象?历史文化名城——东文西武南水北佛中古运河?山东内河航运中心?山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一◆全国煤炭能源基地◆山东省农机生产基地◆全国大型煤化工产业基地◆国家级生物技术产业基地　　◆国家级工程机械产业基地◆国家级纺织新材料产业基地◆国家级挂车（专用车）产业基地◆全球最大的小松工程机械产业基地市场分析︱城市发展︱经济运行概况2010年全市经济概况　　2010年，国民经济实现平稳较快增长。初步核算，2010年全市实现地区生产总值2542.8亿元，比上年增长12.9%。其中，房地产业增加值56.0亿元，增长7.1%。人均地区生产总值达到31500元(按现行汇率折算为4653美元)，比上年增加3008元，按可比价格计算增长11.9%。2011年1-4月份全市经济概况　　2011年前4个月济宁市经济总体保持了平稳较快增长态势，呈现几个问题特征。a.随着夏季用电高峰即将到来，全市节能降耗压力将有增无减；　　b.五次上调存款准备金率，两次加息，全市企业中长期贷款增量及占比明显下滑；c.亿元以上新开工项目同比减少28个；d.商业地产持续升温，暗藏一定风险；市场分析︱区域市场︱2010年运行概况2010年各月房地产业投资总量及增速2010年全市各月商品房销售面积、销售额及增速2010年全市房地产市场运行主要特点（一）房地产开发投资持续高位增长；（二）房屋施工规模平稳扩大，供应量明显增加；（三）房屋竣工面积继续扩大，增速放缓；2010年各月当月销售价格同比增速（%）（四）销售市场起伏波动，整体运行良好；（五）房屋销售价格呈现“波浪式”发展态势。市场分析︱区域市场︱四大板块1.市中区现在掌控济宁的中央大势，高端项目集中于此；2.高新区城市规划起点高，规划科技新城，带动区域热度提济北新区升。兴唐、九巨龙等已从高新区科技新城取得项目。高新区3.北湖区原规划为济宁市的未来中心，但由于土地问题，未来前途不明朗。规划中，济宁市政府、济宁医学院、山东中区理工技术学院、济宁市体育馆（2014年山东省运动会举办地）等济宁市重点建筑配套均迁至此。4.济北新区目前开发热火朝天，诸多项目已经形成热销，区域认可度大幅提升。北湖区5.滨河新区为以豪德商贸城为带动形成的滨河经济圈；6.任城经济开发区目前正在规划及招商引资中。滨河新区任城经济开发区市场分析︱区域市场︱市场问题一、高度关注商业地产升温的问题。随着房产新政的影响，住宅市场降温，商业地产持续升温。商业地产融资时间长、投资回报时间长，对项目运营的经验要求比住宅高，升温过快，暗藏一定风险。二、房地产开发资金趋紧的问题。受收紧银根政策的影响，资金压力加大，1-4月，国内贷款同比下降13.6%，其中银行贷款下降25.3%。在其他资金来源中，定金及预付款同比下降27.6%，个人按揭贷款下降38.7%。三、高度关注待售面积增加过快的问题。截至4月末，全市商品房待售面积38.1万平方米，同比增长103.7%，其中住宅待售面积31.7万平方米，待售面积过快增长不利于房地产市场健康发展。市场分析︱区域市场︱下半年预期济宁房地产市场走势?随着北湖新区、济北新区建设进度加快，中心城区改造进度加快，在保障性住房投资的强力带动下，预计全市房地产开发投资保持平稳较快增长。?但今后伴随着国家调控政策的进一步贯彻实施，对未来商品房销售、房地产企业资金必将产生重要影响。房地产市场仍面临较大的不确定性，这些问题也将是政府相关部门下一步密切关注和分析的重点。市场分析︱重点分析︱国翠城问题：济宁最高端的产品，利用恒温恒湿系统打造低碳概念。08年7月开盘，开盘价格6800元/㎡，此楼盘开盘是一幢幢的开，价格从零八年到现在为7000-8000-9000-10000-12000-14000（目前），全部精装修，装修基准价为1800元/㎡。公司组织业主活动，体育活动，每月1-2次类似的活动。携手世界顶级家居品牌范思哲家居，量身定制的一套奢华大宅开发商：济宁兴唐房地产开发有限公司项目地址：红星东路与琵琶山路交汇处，向东100米建筑面积：约116258㎡平方米，建筑类别：由8栋高层板楼与4栋六层板楼组成面积：从90/130/180多的都有价格：从7000元/㎡-14000元/㎡不等,11层8888元/㎡绿化：44.8%设计:瑞士凯乐技术有限公司市场分析︱重点分析︱红8问题：市中区核心地段，属于市场高端项目，从配套来看主打学区房。从房源来看，主要是尾盘阶段，竞争较小。可借鉴：销售过程中充分利用产品形成前期组织多次业主SP活动，并每周利用九巨龙自身资源——社区学堂做PR情感活动维系老客户。开发商：九巨龙项目地址：济宁市红星路8号建筑类别：高层小高层面积区间：83-150平方米主力户型：140－150平方米销售价格：7000－8000元绿化率：25％目前剩余房源：70套左右。市场分析︱重点分析︱森泰首府问题：森泰2期首府将会重点依托森泰一期的成功与口碑，并借助东部发展的潜力。从项目地块形状看与本案较为相似。借鉴：森泰地产注重景观打造及企业营销，在2010年取得了“广厦奖”。开发商：森泰地产项目地址：火炬路与红星路交汇处概况：目前商业已进行前期招商，与沃尔玛、金逸影城、巴黎春天等品牌形成了战略合作。销售价格：预计7000元/平米市场分析︱重点分析︱南池公馆问题：南池公馆位于中区重点规划的南池公园旁，因此主打公园豪宅的概念。但从区位来看，西南片区的整体形象还相对较差，周边居民购买力及素质相对较低，但随着中区的规划未来潜力较大。另外鲁商集团旗下的佳悦酒店、银座购物中心、商报等都可为其以后销售提供一些高端客户资源以及媒体资源等。针对策略：在景观资源和产品规划不利的情况下，利用产品的创新及营销进行推售，突出项目区位均好性的核心优势，是吸引目标客群的关键。开发商：鲁商地产项目地址：中区南池公园西侧建筑面积：43万平方米建筑类别：14栋瞰景高层、16栋花园洋房绿化率：42%面积区间：80－150平方米销售价格：预计8000-10000元/平米配套：高星级酒店、6班幼儿园、情景商业街、私属会所等。区域市场小结整体市场价升量平市场高端化拉升价格，政策影响去化速度。高端频现市场进一步提升包括产品、营销手段、客户水平均将进一步提升。产品力为王体验至上各项目