南京富力城营销策略报告思源经纪·南京2011.11说在前面本次报告需解决的两大核心问题区域热度低、认可度差的前提下公寓产品如何完成短期内的强势蓄客市场惨淡、时间紧迫的前提下公寓产品如何完成在首次开盘的热销富力城项目需达到的目标形成富力城的城市影响力长期目标树立南京富力的品质标杆形象短期目标一期精装公寓的快速热销奠定南京富力品牌力量以下，将根据核心目标和核心问题给出分析及解决方案认知富力城市场环境解析目富SWOT分析与市场定位录力城客群洞悉与定位项目定位与营销战略营销策略执行区域认知认知富力城项目认知市场环境解析富SWOT分析与市场定位力城客群洞悉与定位项目定位与营销战略营销策略执行认知区域认知富区位概况力区域规划城区域现状区域认知小结区位概况南京长长三角三角南京南京长长三角最具影三角最具影响响力的城市之一力的城市之一南京南京城城东东麒麟麒麟门门科技科技园园区位概况?本案位于南京城东板块，距新街口直线距离仅10公里；?项目北侧光华东路正式通车后，5分钟连接光华路，10分钟到达月牙湖，25分钟可达新街口；?宗地景观资源丰富，西临运粮河，东临青龙山、龙王山，北眺紫金山。区位概况城东作为南京“东贵西富”之中的东贵一直因其自然资源的优越、历史人文的积淀和配套发展的成熟为南京人所钟爱。近几年，城东一直处在无新项目可推的局面。而本案，处于城东待发展区域，也是未来重点打造的区域。区域规划-大城东?汤山国际温泉城规划为：以特色温泉和江南山水为基础，以轻松健康的新时代生活为主题，以与时俱进的悠久文化为皈依。形成以温泉沐浴、健康养生、休闲娱乐、生态观景、历史人文为主要特色的功能完善、形态丰富的高档温泉主题旅游休闲新城麒麟科技创新园规划为：功能复合的现代化生态科技创新城区。低碳高效的科技城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城。目标是建成全国科技研发、成果转化、创新型经济建设的先导区和示范区、世界知名的低碳生态科技城南京液晶谷规划为：按照“依托龙头、系列开发、集群发展、高端培育”的总体原则，以数条高世代液晶面板项目为牵引，加快引进一批国际国内领先的研发机构，将液晶谷建成全球领先的液晶显示产业基地三大规划助力大城东版块高速发展区域规划—定位与目标功能定位功能复合的现代化生态科技创新城区?低碳高效的科技城——南京创新发展的示范区?环境优美的生态城——南京都市区重要的生态廊道?和谐便捷的宜居城——南京中心城东部现代化新城区发展目标建成全国科技研发、成果转化、创新型经济建设的先导区和示范区、世界知名的低碳生态科技城区域规划—战略发展战略?生态优先——生态廊道内保护与发展的平衡?文化复兴——延续历史、打造特色?科技引领——建设一批高品质科技“社区”?交通引导——解决快速出行?功能混合——“商住研”组团发展发展条件?区位条件优越?交通联系便捷?山水环境优美?历史资源丰富区域规划—布局根据地区发展现状及发展条件的差异，规划南京市麒麟科技创新园形成“一心、一轴、四片”的总体布局结构?一心：即利用500米宽的生态主廊道，建设生态保护、娱乐休闲、公共服务融为一体，科技与人和谐共生的中心区；?一轴：即绿色生态发展轴。围绕中央公园提供金融保险、法律咨询、技术支持、会议展示等综合服务；?四片：即集研发、商业、居住、旅游功能于一体的研发核心片区；集低碳、绿色、生态、人文于一体的麒麟居住综合片区；集商业、汽车文化、大型超市于一体的研发物流综合片区；集宕口修复、创意产业、特色居住于一体的生态研发片区功能划分所占比例占地（公顷）居住21.42%1300公共设施25.24%1532本案绿地26.88%1631非城市建设用地26.24%1592区域规划—交通对外交通京沪高速铁路、宁杭城际铁路和仙西联络线即将建地铁2号线仙成通车；林地铁8号线副地铁17号线城道路交通方向规划形成“三横三纵”的高速快速路网系统。?“三横”是指沪宁高速公路、宁杭公路和宁杭高速公路；新街口方向?“三纵”是指绕城公路、东麒路和绕城公路。其中，绕城公路将实施城市快速化改造。轨道交通向方地铁8号、17号线经过本地块，并在项目西北侧圈商麒麟工业园站两线交汇，距项目距离较近的共有三山东个地铁站（规划中），根据南京地铁建设规划，力争2014年8号线开工建设，17号线属于中长期规划，目前尚未明晰。区域现状?栖用地现状破碎，呈现典型的城郊结合部特征霞江区麒麟地区分属于四个不同的行政区，整体协调不足，建设各自为玄宁武区区政。由于缺乏统一的行政管理和统一建设，用地形态散乱，用地白本案下功能复杂，形成了一个个破碎的组团板块；区?大交通对用地割裂严重宁杭公路贯穿麒麟老镇，东麒路、京沪高铁、绕城公路位于片区中部，将片区从南至北分割，尤其东麒路从麒麟工业园区穿过，破坏了整个园区的形态的完整性。?交通设施不足、缺乏可达性公交系统尚不完善，尽管该地区拥有极便利的外部交通网，但快速路互通不足导致地区内部被凌乱切割，降低了地区的整体开发潜力。现状内部道路路网不成体系，尤其缺乏横向道路。公共设施缺乏，公交线路不足，公交站点缺乏。缺乏较大型停车位置区域现状?生态景观环境存在诸多不良影响因素沿青龙山脉一带，有多处墓园，严重影响周边景观及周边用地未来开发；片区东南侧的轿子山垃圾场作为主要环境污染要素之一，亟待整顿搬迁；?历史资源的保护利用普遍不够重视历史资源保护普遍存在重视不足。土城头路：作为明代都城外廊遗址，现作为该地区南北向的主要道路，日常重型机动车通行较为繁忙，这不仅破坏了土城头路的路面，严重影响了该地区的环境景观区域现状—交通配套东道路交通光华东在光华路东路正式通车之前，仅能依靠东麒路光路路华麒连接本案，距离感长，道路两侧荒凉感明显公共交通目前项目周边无公交线路路轨道交通目前无地铁短期内缺乏公共交通，道路交通不便，看房动线局限区域现状—生活/教育/医疗配套麒麟门板块目前大量拆迁生活、教育、医疗配套极为缺乏教育——项目周边目前无可就读的中小学，未来要依靠整个麒麟科技园成熟后，中央商务区内的教育配套；医疗——项目2公里范围内无医疗配套生活——因拆迁，周边暂无相关配套短期内无生活/教育/医疗配套，生活氛围较差区域现状—景观配套紫金山运粮河宗地景观资源丰富，地块内部水系发达，运粮河南北贯穿，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山龙王风景区。山自然环境优良，山水资源丰富区域认知小结现代化生态科技稀缺城东相关配套匮乏创新城区板块未来现状生活/教育麒麟科技园之中心城东唯一待开医疗/公共交通发的重点发展短期匮乏区域认知项目认知富项目整体认知力项目发展体系城项目认知小结一期产品认知项目整体认知四大功能平台产业平台/优质住宅/亲水商业/生态商务项目发展体系功能复合、融合的城市新一极项目办公认知富力城四大功能平台产业平台（建面：28万㎡）工作室社区——文化、时尚以及艺术精英人士的工作生活区；景观式办公——设计、媒体、广告、文化等创意企业基地及总部办公，体验式、情景式办公；智慧城生产力促进中心——服务于智慧城的咨询顾问、金融保险、信息服务等企业聚集地、高新技术研究成果孵化转化基地；国际艺术学校——结合江宁大学城、仙林大学城人文资源，规划导入动漫、文化以及艺术国际教育基地，成为南京创意人才的摇篮和培训基地。项目住宅认知富力城四大功能平台优质居住（建面：24万㎡）合院别墅、洋房、高层及小高层品质公寓面向南京、第一居所、第二居所融合的中等密度生态住区，包括精装公寓、花园洋房以及中式合院等多样化产品项目商业认知富力城四大功能平台商业/商务（建面：5.8万㎡）企业会所——企业专属的高端接待会晤空间；VIP俱乐部——南京国内外时尚人士、企业家等的智慧碰撞交流之地；会议度假村——依托整体环境，营造南京东部最大的高档会议酒店群；特色商业/休闲娱乐——依托山水生态资源，打造南京体验型休闲娱乐新一极，成为新商业空间的代表。项目发展体系城市功能的创新——功能的复合与融合，包括产业、商务、商业、休闲、居住、城市开放空间、综合配套等。城市形态的创新——从传统都市到岸线都市城市发展观的创新——以高素质人才为媒介，实现从城市发展到新型产业聚集。项目发展体系功能复合与融合高附加值、智力密集型产业植入商业：主题化、体验化、娱乐化商务：商务休闲和商务交流，全方位提升商务环境城市开放空间：功能化、景点化、休闲化居住：第一、第二居所融合；居住、工作空间融合公共服务配套：国际化、品质化项目发展体系岸线都市的都市形态发展方式：沿都市岸线聚团式发展城市强度：中高强度、中低密度城市设计：建筑符号化、景观化功能组织：从功能分区到功能融合项目发展体系从城强到业盛的发展观创造环境，提供吸引高素质人才聚集的工作环境、居住环境、娱乐环境、学习环境，从而带来高附加值产业的发展。项目认知小结南京富力城，城东新标杆。?城东前所未有的集独栋总部办公，休闲娱乐，生态居住，酒店商业于一体的低密度科技花园城。?南京前所未有的兼具城市功能创新、城市形态创新和城市发展观创新的革新之城；一期产品认知一期推售产品包括5栋8户花园式独栋办公/6栋18+1小高层432户精装公寓/66套323-428㎡中式合院一期产品认知花园式独栋整个一期的设计理念为花园式别墅办公，建筑围绕中心景观排布，每个办公单元的面积在2500㎡左右，户型方正通透。外立面采用了大量的LOW-E玻璃幕墙与陶板材料，外观简约而充满科技感。一期产品认知精装高层公寓高层公寓为中式简约风格，套内面积88-105㎡，均为2+1户型，全精装修交付。一期产品认知私邸合院中式合院别墅，为中式11户组团式布局，面积从320—420㎡不等。一期共66户精品合院将于年底亮相。优势认知具备城东板块之核心区位具备科技产业园之利好规划认具备山