世邦魏理仕市場指數簡介中國www.cbre.com.cn二零一一年第三季经济背景为应对持续的通胀压力，第三季度政府再次加息一次，基准利率上升至新高6.56%。同时固定资产投资趋势呈现回落，今年前8个月的增长放缓至25%，这也部分拉低了经济增长速度。虽然消费目前依然保持稳健，但面对全球经济动荡加剧的背景，另一架经济马车外贸能否保持增速令人担忧。作为经济领先指标，采购经理人指数自4月逐渐回落以目錄来，8、9月虽有反弹，但主要仍是受季节因素驱动。该项指数的疲弱表现意味着一段时间内经济前景将趋于谨慎。2專題文章3 優質寫字樓租金走勢週期房产方面，各城市房产价格上行脚步逐步放缓。以70大中城市房价指数来看，房价环比 高檔住宅租金走勢週期持平或下行的城市数目在渐渐增加，其数量由6月26个逐步增加到7月的31个及至8月的4 優質零售物業租金走勢週期 物流設施租金走勢週期47个。房价趋缓使得政府再次出台更为从紧的调控政策的压力减小，然而今年央行谨慎5 優質零售物業租金/售價的货币政策应不会改变。预计由于美欧经济环境的波动，为同时达到保护外贸增长与控 物流設施租金/售價制通胀的目标，人民币应仍将维持稳定升值进程但幅度可能较小。综合来看，货币政策6 優質零售物業租金 物流設施租金基本面在未来一段时间应仍是有利于房产市场的。7 華北地區8-9 北京市场表现10 天津11 大連12 沈陽继上半年出现普涨后，第三季度各地办公楼市场基本仍维持上扬态势。其中一线城市租13 青島金在此前高位基础上继续高歌猛进，平均季度上涨幅度在4%到9%之间。飞升的办公成本以及有限的选择，使得意图整合办公面积的大型外资企业只得转道非核心区域寻求办14 華東地區15-16 上海公场地。零售物业市场中虽然一些城市如北京、沈阳及武汉在本季度迎来了超过10万平17 南京方米的新增供应，季度内大部分城市市场表现强劲，需求及吸纳都有明显上升。而前述18 杭州城市新增物业面积消化良好，空置率未见显著上涨。19 寧波住宅市场方面，除重庆因执行物业税试点暂未执行限购措施，目前住宅市场限购令基本20 華南地區21-22 廣州已覆盖我们所跟踪的市场，而随着2011年年中调控态势更为从紧，限购的执行要求也变23 深圳得更为严格。豪宅市场成交受此打击销量显著萎缩，但价格依然坚挺。本季度内仅有青岛、杭州及南京市场出现价格回落迹象。三季度同期物流设施市场依然稳步向上。受到24 華中及華西地區25-26 成都内地市场生产低成本所吸引，目前对于二线城市现代物流设施的需求在稳定上涨。一些27 重慶重要区域节点城市如武汉、重庆等由于处于物流链中关键环节，其物流设施市场租金上28 武漢涨动能更为明显。29 西安?2011,世邦魏理仕市专题图1深圳市主要商务区格局变迁場2015市场容量指前海崛起与深圳寫字樓市場的變局变數2020年远景簡深圳作为全国的经济中心城市及金融中心之一，汇集了罗湖-福田CBD介前海CBD众多的高品质商务资源。根据《深圳市现代产业体系总预计未来供应在2015-2020中罗湖CBD体规划（2009－2015年）》，现代服务业为深圳市未前海片区福田CBD國优质办公楼供应：101万平方米来重点发展的产业，2015年其在三产中的比重将高达优质办公楼供应：621万平方米南山后海60%以上，这将支撑深圳写字楼市场的快速发展。优质办公楼供应：253万平方米香港与珠三角区域的合作近年来不断加强，一方面香港深圳市中心商务区经历了由东向西的发展过程。以地王的一部分第三产业功能逐步被转移至内地以利用其成本大厦为标志的罗湖商务区是写字楼最早开始聚集的区优势，也为了更进一步融入大陆的快速发展；另一方面域；2000年以来，福田CBD的建设不断加快，深圳市近年来两地交通连接也更为紧密，如深港之间地铁的直写字楼市场的重心从罗湖向福田中心区转移，福田CBD通与深圳湾跨海大桥的连结为两地人流物流的移动带来已成为甲级写字楼最集中的区域，是外资企业进入深圳了更大便利。而作为粤港合作的核心城市，深圳首当其的首选地；目前以海岸城为中心发展起南山商业文化中冲的受益于粤港融合。心，加之深圳湾金融商务区的兴建，未来南山区的优质为加速珠三角发展与粤港融合，2010年国务院批复了写字楼的供应将不断增加，成为深圳优质写字楼的第二《前海深港现代服务业合作区发展规划》，明确将把前热点区域，到2015年，其写字楼面积占比将从全市比海建设成全国现代服务业的重要基地和担当引领带动我重11%（2011年第三季度）升至26%。2015年后，国现代服务业发展升级的示范区。新的发展规划将促使随着前海合作区开发的推进，深圳优质写字楼市场将呈深圳突破原来以罗湖和福田为中心的发展格局，加快以现“罗湖-福田中心”与“前海中心”，双中心并重，前海中心为主的西部区域的发展。共同发展的格局。其中福田中心包括福田中心区、罗湖中心区，定位为全市综合服务功能中心。前海中心，包前海合作区位于深圳西侧南山区，具有珠三角湾区核心括前海、后海和宝安中心区，定位为区域功能的生产性区位，与香港紧密相连，是深圳最后一片未开发地。服务业与总部经济，区域高端服务业集聚中心。其规划面积达18平方公里，计划通过地铁1、5、11号对比开发相对成熟的罗湖-福田中心，前海中心拥有良线、两条城际快线及广深沿江高速与深圳市区以及香好的区位优势，土地资源充沛，能够更好的担负城市未港贯通。前海的产业规划正在逐步明晰。2011年7月6来发展和产业升级的重任随着基础设施建设和政策的进日，《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》一步完善，前海中心势必将成为深圳写字楼市场未来长正式公布。根据该条例，注册在前海合作区的企业从期发展的中心和动力引擎。事现代服务业，如离岸服务外包业务、物流、技术先进服务，可以享受优惠政策。按照其开发进程，2016-图2至2015年深圳优质写字楼分区比例2020年前海将形成具有国际竞争力的现代服务业体100%11%90%18%系，在亚太地区乃至全球现代服务业领域发挥重要作26%80%用，而届时该区域办公楼市场也将真正成型。另一方70%23%面，企业已显示出对这一区域的极大投资兴趣，截至60%72%2011上半年，已经明确意向投资金额的重点项目累计50%40%64%11个，包括2个超百亿项目。在已明确投资意向的所有30%59%45个项目中，总部类项目16个，占34%；研发中心类20%10%项目39个，占83%。17%10%0%200320102015罗湖福田南山二零一一年第第2頁三季?2011,世邦魏理仕市優質寫字樓租金走勢週期場指數簡租金增长加快租金增长减缓租金下降加快租金下降减缓介中SY國HZCQNJNBSHSZGZBJCDQDDLTJXAWH高檔住宅租金走勢週期租金增长加快租金增长减缓租金下降加快租金下降减缓WHDLHZGZNBSHSYSZCQQDBJTJXANJCDBJ北京TJ天津DL大连SY沈阳QD青岛SH上海NJ南京HZ杭州NB宁波GZ广州SZ深圳CD成都CQ重庆WH武汉XA西安二零一一年第3頁第三?2011,世邦魏理仕季市場優質零售物業租金走勢週期指數簡租金增长加快租金增长减缓租金下降加快租金下降减缓介中國NBNJDLHZGZSZSHBJSYTJCDWHCQXAQD物流設施租金走勢週期租金增长加快租金增长减缓租金下降加快租金下降减缓DLSZGZCDHZNBNJCQBJQDSHSYXAWHTJBJ北京TJ天津DL大连SY沈阳QD青岛SH上海NJ南京HZ杭州NB宁波GZ广州SZ深圳CD成都CQ重庆WH武汉XA西安二零一一年第第4頁三季?2011,世邦魏理仕市優質寫字樓租金/售價場指35040,000數簡30035,000介30,000250中25,000國20020,00015015,00010010,000售價(每平方米人民幣)租金(每月每平方米人民幣)505,00000北京大連青島天津沈陽上海杭州南京寧波廣州深圳成都重慶西安武漢季度環比變更(%)租金*8.8% 5.5% 0.4% 7.6% 2.2% 3.5% 1.5% 3.8% 5.0% 7.8% 3.7% 0.2% 3.0% 4.4% 2.4%售價**9.8% 1.7% 3.5% 9.0% 2.5% 1.9% 1.8% 4.8% 0.8% 8.4% 7.1% -0.4% 9.7% 11.8% 9.0%華北華東華南華西華中高檔住宅租金/售價30060,00025050,00020040,00015030,00010020,000售價(每平方米人民幣)租金(每月每平方米人民幣)5010,00000北京大連青島天津沈陽上海杭州南京寧波廣州深圳成都重慶西安武漢季度環比變更(%)租金*5.3% 0.1% 0.3% 0.3% 0.7% 0.1% 0.8% 2.4% 1.0% 1.0%^ 3.2% 1.2% 0.8% 3.5% 3.5%售價**0.9% 1.1% -0.8% 2.7% 3.9% 2.5% 1.1% -1.5% -1.6% 0.9% 3.4% -3.3% 1.2% 0.0% 4.8%華北華東華南華西華中* 以建築面積計算，扣除管理雜費** 以建築面積計算 數據庫調整二零一一年第5頁第三?2011,世邦魏理仕季市場優質零售物業租金指數60簡介50中國403020租金(每天每平方米人民幣)100^^北京大連青島天津沈陽上海杭州南京廣州深圳重慶西安武漢寧波成都季度環比變更(%)租金#8.4% -0.3% 0.2% 0.6% -1.3% 0.1% 0.8% 0.4% 1.1% 2.8% 5.8% 1.2% 1.3% 1.5% -6.1%華北華東華南華西華中物流設施