北京万达项目投资测算世邦魏理仕商铺部二零一一年四月CBRERetailServicesApr.2011报告摘要北京整体商业市场基础地块分析市场研究竞争分析需求分析项目分析市场空白点分析市场定位与商业主题商品组合建议??????????ExecutiveSummaryBeijingRetailMarketBaselineReview/MarketResearchCompetitionAnalysisDemandAnalysisSWOTAnalysisSWOTMarketGapsAnalysisOptimumPositioningandRetailThemingDetermineOptimumMerchandiseMixCBRichardEllis|Page2零售商访谈消费者研究RetailerInterviewConsumerResearch报告摘要ExecutiveSummary竞争分析CompetitionAnalysis零售物业市场回顾与分析RetailMarketAnalysis市场定位建议MarketPositioning市场空白点分析AnalysisofMarketGapandOpportunties基础地块分析BaselineReview/经济分析EconomicOverview市场研究报告MarketResearch&AnalysisCBRichardEllis|Page3报告摘要北京整体商业市场基础地块分析市场研究竞争分析需求分析项目分析市场空白点分析市场定位与商业主题商品组合建议??????????ExecutiveSummaryBeijingRetailMarketBaselineReview/MarketResearchCompetitionAnalysisDemandAnalysisSWOTAnalysisSWOTMarketGapsAnalysisOptimumPositioningandRetailThemingDetermineOptimumMerchandiseMixCBRichardEllis|Page4主要零售物业区域整体商业市场北京主要商圈分布：中央商务区王府井商圈西单商圈三里屯燕莎商圈中关村商圈亚奥商圈宣武门前门崇文门商圈朝阳门东直门商圈复兴门外商圈望京商圈??????????----望京商圈望京商圈WangjingWangjing中央商务区中央商务区GreaterCBDGreaterCBD三里屯三里屯燕莎商圈燕莎商圈SanlitunSanlitun--YanshaYansha--朝阳门朝阳门东直门商东直门商圈圈ChaoyangmenChaoyangmen--DongzhimenDongzhimen--王府井商圈王府井商圈WangfujingWangfujing亚奥商圈亚奥商圈AsiangameAsiangameVillageVillage--OlympicOlympic西单商圈西单商圈XidanXidan宣武门宣武门前门前门崇文门商圈崇文门商圈Xuanwumen/QianmenXuanwumen/Qianmen//ChongwenmenChongwenmen----复兴门外商圈复兴门外商圈中关村商圈中关村商圈FuxingmenwaiFuxingmenwaiZhongguancunZhongguancunCBRichardEllis|Page5西单整体商业市场王府井中央商务区资料来源世邦魏理仕(1):成熟的商业区域，高档的购物中心集中与此，例如国贸商城，新光三越传统的商业区域，知名度很高传统的购物区域，是百货商店集中存在的区域，知名度很高定位于中高端市场，目标客户面向中高收入的本地居民和外籍人士定位于中高端市场，目标客户包括国内和国际的旅游者以及城市白领定位于中端市场，目标客户面向城市白领，主要是中青年消费者、临时居住人口和学生、国内中档旅游人群服饰、鞋、珠宝、电器、餐饮、娱乐等，以本地中档品牌和国际品牌为主服饰、鞋、珠宝、音像制品、运动产品、书店、电子产品、影院、娱乐、旅游产品和餐饮等，产品主要以中档的本地和亚洲品牌为主，国际品牌主要集中在新兴的商业项目中，例如东方广场和新东安百货、电讯、服饰、鞋、娱乐、音像制品、书店及餐饮，品牌主要以中低档的本地名牌和休闲品牌为主，缺乏国际品牌长安街、二环路、三环路；地铁线路为地铁号线、号线和正在建设中的号线；便利发达的公交线路；停车位比较紧张；临长安街和王府井大街；地铁线路为现有的地铁号线和正在建设的号地铁（年前将会完工）；便利发达的公交线路；规划合理和充足的停车位；主要从长安街和西单大街进入此商圈；地铁线路为地铁号线和正在建设的号线（年完工）；足够的公交路线；停车设施有待提高；1210152008142008CBRichardEllis|Page6现有存量（平方米）特性整体定位和目标市场品牌类型通达性629,470287,500450,000宣武门－前门－崇文门整体商业市场亚奥地区中关村112,000375,330133,000264,000资料来源世邦魏理仕(1):三里屯-燕莎覆盖东北三环四环之间的商圈，以中高档商业为主，包括了档次很高的燕莎购物中心新兴的商业区域，目标客户集中于产业的高学历工作人员，此区域的电子产品卖场和超级市场知名度很高新兴的商业区域，区域内的购物中心和百货商店主要面向周边区域中高收入的居民宣武门商业主要面向的是中低收入的本地居民，崇文门商业设施则主要提供中低档本地品牌，前门则是传统的商业区域，主要面向国内游客，包括有许多百年老店，如同仁堂药店、瑞蚨祥绸布店、张一元茶馆、内联升鞋店定位于中高端市场，目标消费者面向本区域内的中高收入商务人士和外籍人士定位于中端市场，目标客户面向中等收入周边居民、学生和中关村科技园雇员定位于中端市场，目标客户主要是中高收入的本地居民定位于中低端市场，目标客户涵盖了白领和低收入工薪阶层；前门则主要是吸引国内游客光顾的地区服饰、鞋、珠宝、家用电器，电子产品和电脑、餐饮、娱乐等，品牌以中档本地品牌和中档的国际品牌为主服饰、鞋类、家用电器、餐饮、娱乐、电脑市场等，以一线二线的本地品牌为主，缺乏国际品牌服饰、鞋类、化妆品、家用电器、餐饮、娱乐设施等，以一线二线的本地品牌为主，缺乏国际品牌服饰、鞋、传统工艺品、餐饮，主要包括无品牌商品、中低档的本地品牌，国际品牌很少东北三环和东北四环是城市的主入口之一；首都国际机场快速路的入口；地铁线路为地铁号线、轻轨号线以及正在建设的号线；中关村大街和北三环西路；地铁线路为地铁号线，未来的地铁号线和号线；便利的公交系统；停车位不足且交通拥堵；四环路和安立路；便利的公交线路；未来地铁号线和号线将其和市区更好地连接；主要是两广路和拥堵的前三门大街；没有快速路直接连通；地铁线路为地铁号线，在建的号线和号线；停车不够便利；IT213101341058145CBRichardEllis|Page7现有存量（平方米）特性整体定位和目标市场品牌类型通达性望京整体商业市场复兴门外朝阳门东直门-资料来源世邦魏理仕(1):较成熟的商业区域，主要以购物中心和百货公司并举紧靠金融街，区域是各大金融机构汇集的区域，同时也是北京的传统商业区之一，该地区的商业以百货为主新兴的购物区域，是百货商店集中存在的区域，潜在消费需求很高面向本区域的居住群体和白领阶层定位于中高端市场，目标客户包括中高档收入人群、商务人士和国内旅游人群；面向本区域内中高收入的居住人群和外籍人士服饰、鞋类、珠宝、电子产品、餐饮、娱乐等为主，以国际品牌和中档本地品牌为主以百货、服饰、鞋、娱乐、音像制品、电子产品、书店、餐饮等为主，产品主要是以中档的国内品牌为主，国际品牌主要集中在新兴的商业项目中，例如四季商城百货、电子产品、服饰、鞋、娱乐、音像制品、书店及餐饮为主，以中高档的亚洲品牌和本地品牌为主北二环路直接连通；轨道交通换乘枢纽，号线和号线的换乘站，未来号线和号线也将通过本区域；轨道交通的枢纽，人流量巨大；主要从长安街和西单大街进入此商圈；轨道交通枢纽，地铁号线和号线的换乘站；停车设施有待提高；停车位严重不足；北五环作为北京市的环城道路，车流量很大；距离首都国际机场很近；地铁号线通过该区域；2135101213CBRichardEllis|Page8现有存量（平方米）特性整体定位和目标市场品牌类型通达性171,000276,400242,800百货公司39.1.390720整体商业市场12.3.1206207.17.05204.84.042011.0.1103207.37.022013.0.1301206.06.002010.5.10991925.7.25981913.5.139719建筑面积万平方米()5.65.96196.26.95196.96.94193.03.93198.08.9219资料来源世邦魏理仕(1):7.07.91194.94.90190.05.010.015.020.025.030.035.040.0北京市区的大型百货从年开始迅速发展，年至年间平均年新供应量为万平方米的建筑面积。截至年月，北京市的大型百货供应量达建筑面积万平方米。从年开始北京市新增商业供应增长很快，但是由于有很大的需求量作为支撑，外国零售商进入中国市场的意愿非常强烈代表性的百货公司主要有家，包括：赛特购物中心、百盛购物中心、王府井百货大楼、美美时代百货、新世界百货、翠微大厦、崇光百貨、双安商场、当代商城、中友百货、久隆百货、新光天地百货、太平洋百货、君太太平洋百货本项目所在区域的代表性百货公司有双安商场、当代商场和华联商厦19901990200710.72007920