昌平昌平万科城三期A1地块项目市场研究及发展定位报告呈交：北京万科企业股份有限公司目录F宏观市场分析TRAD城市经R济社T会环境分析PO城市规划分析RECBRichardEllis|Page2昌平宏观经济概述p昌平简介nn昌平昌平区区位于北京西北部，区域总面积位于北京西北部，区域总面积13521352平方公里，其中平方公里，其中6060％为山地；昌％为山地；昌平区辖平区辖1818个镇、街道办个镇、街道办事处，全区常住事处，全区常住人口约人口约百百万；万；nn昌平昌平区区的城市功能定位为：的城市功能定位为：北京重要北京重要的的高高新新技术产业研发基地、现代制造业技术产业研发基地、现代制造业基基T地地、、高等教育基地以及现代都市型现高等教育基地以及现代都市型现F代农业基地，也是疏散城市中心区产业A代农业基地，也是疏散城市中心区产业R和和人口人口的的T重要重要区区域；域；D该区交通便利，除八达岭高速直达北nnR该区交通便利，除八达岭高速直达北O京京市市区外，未来即将开通昌平线区外，未来即将开通昌平线S2S2号号P城铁与城铁与1313号线相连；此号线相连；此外，未来开通机外，未来开通机E场北线将把去机场车程缩短到分钟。R场北线将把去机场车程缩短到1515分钟。北京中心城区CBRichardEllis|Page3昌平宏观经济概述p昌平新城规划nn根据未根据未来来昌平昌平新新城规城规划，划，新城新城将主要将主要分分为昌为昌平平卫星卫星城城核心核心区区、沙、沙河河地区和地区和东东小口小口、、回龙回龙观观三大三大区区域；域；昌平核心区本案nn核心区核心区北北部山部山区区及东及东沙河沙河一带一带，，是重是重点旅游点旅游兼兼体育体育休休闲集群闲集群区；区；京北物流中心TAFnn昌平城昌平城区区分为分为现现有老有老城区城区和和新新城东区城东区（（规划规划建设建设中中））；；沙河地区RTDnnR沙河地区沙河地区包括包括中中关村关村国国家工家工程程技术创技术创O新新基基地地和和汇聚汇聚五五所知名所知名高高校校的沙的沙和和高高福田工业区国际信息园P教园教园区；区；东小口E、回nn昌平新昌平新城城人口人口22020020年年将将控制控制规划规划在在R龙观地区6060万人万人左右左右，，旅游兼体育休闲集群区昌平核心区老城区昌平核心区新城东区中关村国家工程技术创新基地沙河高教园区CBRichardEllis|Page4昌平宏观经济概述p昌平三大产业比重特点2008年昌平区GDP构成2%第一产业?能源科技44%78％第二产业?生物医药第三产业?现代装备制造54%FTRADRTnn以以昌平昌平20200808年国民生产年国民生产总总值值的的构成构成来来看看，，农农业业占比很小占比很小O，，主要依靠工业主要依靠工业、、制造业和旅游制造业和旅游、、运运动休闲等服务产业作为经济支柱；而第二产业中，能P源科技、生物医药、现代装备制造三大主动休闲等服务产业作为经济支柱；而第二产业E中，能源科技、生物医药、现代装备制造三大主导导产业占工业产业占工业总总量量的的比重比重达达78%78%；；Rnn昌平昌平GGDPDP的的构成构成对消费品对消费品和和商商业业市场市场有有利的利的是是：：制造业是人员制造业是人员密集密集型产业，型产业，能带动能带动人口和人口和消消费费的的增长增长，，而旅游而旅游业、业、休闲运动休闲运动业业无疑无疑也是也是拉动拉动人口和人口和消费消费的主要的主要动力动力；；CBRichardEllis|Page5昌平宏观经济概述p昌平消费市场2006-2009年社会消费品零售额增长率对比40.00%35.00%30.00%25.00%昌平社会消费品零售总额增长率20.00%T北京社会消费品零售总15.00%F额增长率10.00%A5.00%DRT0.00%R2006200720082009OEPnn昌平昌平近年社会消费品零售总额近年社会消费品零售总额的的R增长率远远增长率远远大大于于北京北京整体水整体水平，平，说明说明昌平昌平消费能力消费能力的的年增长年增长速度很快速度很快，，商商业市场业市场具具有有较较大的大的开开发发潜力潜力；；nn昌平昌平消费消费市场市场22000909年较年较为为活跃活跃的是的是汽车零售汽车零售业业部部分，昌平分，昌平本本地地居民拥居民拥有有私家车比例较私家车比例较大；大；CBRichardEllis|Page6昌平宏观经济概述p昌平消费能力2006-2009年城镇居民人均可支配收入对比3000016%14%25000北京城镇居民人均可支配收入12%（元）2000010%昌平城镇居民人均可支配收入（元）150008%T昌平城镇居民人均可支配收入F6%10000增长率A4%北京城镇居民人均可支配收入5000增长率R2%T0D0%R200620072008P2009O昌平人均可支配收入与北京整体水平差距并不明显E，年昌平城镇居民人均可支配收入略nn昌平人均可支配收入与北京整体R水平差距并不明显，20200909年昌平城镇居民人均可支配收入略高于北京市高于北京市整整体体20200707年年水水平；平；nn同样同样，昌平，昌平20200909年年人人均消费性均消费性支支出出为为1155669090元元，，也略也略高于北京高于北京20200707年年1155333030元元的的整整体体水水平；平；nn由此初步推断由此初步推断，目，目前前昌平昌平居民居民的的消费能力可消费能力可以以近似看作滞后于近似看作滞后于北京北京整体水整体水平平约两年约两年；；但相信但相信未来增长潜力空间巨未来增长潜力空间巨大大。。CBRichardEllis|Page7昌平宏观经济概述p昌平消费能力及习惯2008年人均消费支出构成昌平北京其他杂项支出4%医疗保健10%食品支出33%文化教育.娱乐用品T14%AFR交通和通讯衣着支出14%T10%D家庭设备.用品及服居住支出R务8%O7%EPnn通过对比通过对比，，我们我们发现昌平发现昌平居民居民的的R消费性支出构成与消费性支出构成与北京平北京平均水均水平的区平的区别在别在于于：：昌平昌平文化文化、、娱娱乐乐的的需求略偏低需求略偏低，，而居而居住住性支出性支出占去更占去更大大比例比例；；nn随着随着昌平新城的昌平新城的建设建设推进推进，未来将，未来将承承办办更多更多国际国际赛赛事事和国际和国际展会展会，，也也将将有有更多更多的的产业基产业基地地和和居居民民落实落实和和迁入迁入，，这些因素必这些因素必将将在在几几年年内拓宽当内拓宽当地地居居民民的的消费视野消费视野，，提升提升昌平市场的昌平市场的消费力度消费力度和和水水平；平；CBRichardEllis|Page8昌平宏观经济概述p昌平消费能力及习惯昌平居民消费构成变化nn20092009年年居居民民住住房房装装潢潢支支出同出同比比增长增长128128..4%4%；；nn20092009年年昌平区昌平区汽汽车车销销售较售较为为火爆火爆，，每每百百户居户居民民拥拥有家有家用汽用汽车的车的数数量也量也比比上上年年同同期增期增加了加了77辆辆，车，车辆辆用用燃料燃料及及零配零配件件支支出同出同比比增长增长4040..9%9%，，成成为为居居民民消消费水费水平平提提高的高的重要重要表表现现之之一一；；Tnn随着随着生生活活节奏节奏的的加加快快和和消费消费观念观念的的转变转变，，居居F民民在在外外就餐就餐的人的人数数越越来来越越多多，，2009年年居居民在民在外外饮饮食食服服务支务支出出也同也同A比比增长增长18.1%；；2009R18.1%Tnn20092009年年衣着衣着支支出同出同比比增长增长D1818..4%4%，，其中其中服装服装类类同同R比比增长增长1616..5%5%，，鞋类鞋类同同比比增长增长228%8%；；POnn居居民民投投入入到到健健身身活活动动的的支支出R出也同也同E比比增长了增长了1010..7%7%；；nn以以上数上数据据均均有有力力说说明明居居民民消费消费逐渐从逐渐从生存生存型型向享受向享受型型迈进迈进；；数据来源：昌平统计局CBRichardEllis|Page9目录F宏观市场分析TRAD城市经R济社T会环境分析PO城市规划分析RECBRichardEllis|Page10昌平宏观经济概述p昌平未来经济发展策略按照北京市城市总体规划和市委、市政府关于区县功能定位的指导意见，在目前已经形成的城镇体系和发展格局的基础上，初步规划全区未来五年以至更长时期经济社会发展的区域空间布局和产业空间布局。一、区域空间布局全区的空间布局大致为:一带两轴，一城多点。一带：北部山区生态带。两轴：八达岭高速公路昌平段为西轴，立汤路为东轴。一城：昌平新城。多点：各镇中心区和重要产业聚集区。T按照“一带两轴、一城多点”的总体空间布局，完善和建设“F以两大城镇组团（昌平新城、中心城市组成区）为支撑，重点镇、一般建制镇协调发展”的城镇R体系A。二、产业空间布局DT按照“一带两轴、一城多点”的区域空间布局，结合目前全区产业分R布状况、资源状况和投资环境，大致将全区产业空间布局安排如下：O一带：在加强生态建设的同时，重点发展生态农业和旅游休闲业P，实现产业化经营、规模化发展，并辅之其它相关产业。RE两轴：西轴（八达岭高速公路昌平段）沿线重点发展高新技术产业、先进制造业、高等教育，辅之其它相关产业。东轴（立汤路）沿线重点发展现代农业、现代服务业、旅游会展业、房地产业，辅之其它相关产业。一城：在推进昌平新城建设的同时，在现有城区重点发展现代服务业和房地产业。多点：各镇中心区和重要产业聚集区按照全区区域功能划分，引导产业合理布局，