呈送给：2009年7月21日摘要市场策略-项目SWOT分析-市场定位-目标客户群定位-泰德大厦之卖点-租金策略-营销策略推广及宣传策略-推广及宣传-目标客户推广宣传途径-执行时间及成效预测-广告公司工作内容建议营销模式之比较-营销团队之建议-营销模式之比较附件总结摘要市场策略摘要通过前期对市场进行详细的市场调查,我们深入了解到大连写字楼市场的发展概况,以及对泰德大厦各方面作出进一步研究后,利用前期的调查结果及数据分析,为本市场策略及推广建议书提供了有效的支持数据,并能制定更有效的市场营销策略。首先,我们必须要对泰德大厦本身的优弱势进行分析,同时也要明白到现时市场经济的变化所带来的发展机会或所面对的威胁,从而拟定如何去发挥其长,规避其短的方法。市场策略报告首要的工作是如何去为泰德大厦定位,确立其作为高新园区甲级写字楼之地位。透过市场策略报告,最终目的是希望令泰德集团更清楚明白到在泰德大厦推出市场租赁前要清晰的4大元素:销售给谁?销售什么?(谁是目标客户?)(泰德大厦的卖点)4大元素什么价格?怎样去销售?(租金定位及策略)(如何以有效的营销策略及推广策略达到最佳的业绩?)市场策略摘要销售给谁?–谁是目标客户?目标客户首要目标其次目标世界500强企业(美国/日本)国内著名企业在大连已设有分公司之企业在国内同行业中排行前100计划在大连设立分公司之企名业在大连同行业中排行前10原因:原因:名?进驻大连市的500强企业中,?需求面积较大以美?企业质量较佳国及日本企业居多?经济风险抵受力强?规模及需求面积较大信息/技术及软件业(员工人数在10~30名,面积100~200平方米)目标客户之行业房地产业(员工人数在100名内,面积500~2,000平方米)金融业(员工人数在50名以内,面积100~500平方米)文化传讯业(员工人数在20名以内,面积100~200平方米)市场策略摘要销售什么?–泰德大厦的卖点泰德大厦自身之卖点政府重点規劃發展之區域?高新园区之甲级写字楼?提供达至甲级写字楼水平专业物业管理顾问服务?特色之员工餐厅?园区内罕有的海景办公大楼?充足之停车位:停车位配比-每226平方米/1个车位(市区各甲级写字楼:248~552平方米/1个同区写字楼:328~751平方米/1个,只有嘉创大厦之配比138平方米/1个较泰德大厦具一点优势。)区域性之卖点?政府优惠政策最吸引之区域?信息、软件及IT企业凝聚之区域?政府重点规划发展之区域市场策略摘要什么价格–租金定位及策略租金优惠政策主要以“免租期”来调整:建议根据客户的租赁面积的大小或客户的知名度及对大厦招商工作的影响力来决定给予多少个月的免租期。免租期建议如下:单元1,2,6及11:1个月/1年单元3,4,5,7,8,9及10:2个月/1年半层或全层以上:3个月/1年500强企业:根据其租赁面积之指定免租期外,每年额外增加1个月行业内排行:根据其租赁面积之指定免租期外,每年额外增加1个月前3名的企业(若属500强企业,同时也是行业排行前3名的,优惠只限享有额外每年1个月之免租期。)市场策略摘要免装修期根据不同面积的装修要求,建议提供以下免装修期予各租户:(1)一个单元:15天属小型租户,装修要求不高,普遍以简装为主。(2)二至十个单元30天部份租户可能涉及打通两至三个单元,在装修工程上较为复杂,所需的装修期一般为1个月。(3)整层或整层以上60天这类租户属重点客户,在公司装修上有其企业的形象要求,工程施工更是要求细致,装修工期十分长。市场策略摘要怎样去销售?–如何以有效的营销策略及推广策略达到最佳的业绩?确定亮相时间:10月16日制定分阶段营销计划?确定市场策略方案阶段(2009年7月下旬)?前期营销及推广筹备阶段(预热期)(2009年7月下旬~10月中)?租赁热租期正式启动(2009年10月16日~2009年12月中)?租赁活动延续期(2009年12月中~2010年9月)6个营销途径?营销团队?当地代理?招商局?商会?管理层推荐?五大代理行市场策略摘要怎样去销售?–如何以有效的营销策略及推广策略达到最佳的业绩?制定推广及宣传重点?市场定位_高新园区甲级写字楼?泰德大厦之独特卖点?高园区未来规划之宣传?如何把泰德大厦的租赁信息传达至目标客户?制定推广方法:前快后慢?前快:在大厦推出市场租赁前1个月及后1个月的时间段内,进行密集性的推广宣传活动,以短时间内打响泰德大厦的市场知名度;?后慢:当大厦推出市场租赁1个月后,以持续性及定期性的推广宣传活动进行大厦之营销及推广工作,为期11~12个月。确定目标客户之推广宣传途径及执行时间表(活动时间表请参阅后页)市场策略摘要活动时间表建议活动时间活动名称12009年9月28日租户签约仪式/星月共赏庆中秋22009年10月11日房地产专栏播放32009年10月16日泰德大厦公开租赁活动42009年11月13日员工餐厅开幕暨泰德空间启用庆典52009年11月23日~12月6日泰德煤网杯乒乓球友谊赛62009年12月23日圣诞联欢夜这份市场策略书将成为日后泰德大厦执行营销策略及服务标准的蓝本。市场策略自我分析市场趋势项目SWOT分析项目SWOT分析优势分析Strengths弱势分析Weaknesses威胁分析机会分析OpportunitiesThreats优势分析定位为甲级的园区写字楼,对整体租赁工作有莫大的帮助;项目位于高新园区入口,相比同区域大厦,对公司或企业来说,是一个绝佳的选择;现楼出租,减少等候交付期间,降低因客户对项目交付期之忧虑而流失客户的风险;提供达至甲级水平之专业物业管理顾问服务,物管服务水平有保证;与具实力之代理公司合作,利用其广阔的客户网络资源,招引更多具实力的公司进驻;泰德集团是国内著名的企业,物业权由泰德集团全权持有,只租不售,有助于日后的管理,带给租户更大的信心。弱势分析目前大连的商务物业市场仍聚集在中山区，本项目所处区域尚未形成真正的商务市场，商务氛围较差，认知度低;项目区域内商务配套设施和公交系统不发达，不利于发展商务业;项目周边区域不发达，对于项目发展支持不够;大厦刚推出市场时,会因为人气不足,在租赁工作开始时会面对一定的障碍;大厦本身是旧楼改造,很多硬件设备上没法改造,未能满足部分客户的要求。机会分析高新园区在未来的规划中,将进行各种大规模之建设,营造成一个新的特殊居住及商务区域,成熟的区域环境必会带动更多的企业进驻;政府对进驻企业所提供的优惠政策支持,能有效地吸引更多国内外企业进驻高新园区,缔造更多的商机;现时金融危机尚未见改善,许多租户都承受不起市区高租金的压力,计划搬迁至租金较低的区域,以减低公司的运作成本,这将为泰德大厦带来一批潜在的租户。威胁分析经济危机的波及,部份产业经不起经济的打击,相继结业,令市场需求下降;在泰德大厦推出市场之同时,纳米大厦和腾飞软件园也以租赁形式推出,该两个项目与泰德大厦在规划/位置与价格上十分相似,将是项目推出之时最主要的竞争对手;未来高新园区规划中,软件园二期的巨大投资与规划,虽然能提升整个园区的市场,但同时泰德大厦亦将面对外资及当地大型企业的挑战,竞争形势更严竣;此外,星海商圈的日渐形成,其商业规划的发展,观海办公室的特点,更优胜于泰德大厦,海景办公室选择更多。如何增强项目之优势/发挥更大的机会?优势及机会之发挥策略推广宣传方面合作高新园区甲级写字楼。与知名代理行合作,以其专业为大厦定位,确立泰德未来高新园区整体规划,不再是一个工业生大厦甲级写字楼之地位。产基地,而是一个集生活、商务、娱乐消闲以泰德集团之优质品牌来号召,与各大代理行合作之地。,扩阔客户的资源网络。加强项目之优越位置宣传。利用与高新园区政府良好关系,为租户争取更多的泰德集团企业文化及实力之形象推广,增强优租惠,以及配合政府招商活动,进行招商引资的工作户对开发商的信心。。泰德大厦如何规避及解决弱势/化解威胁?弱势及威胁之规避策略推广宣传方面硬件及配套設施改善避免与各CBD区作直接之比较,应以独特的商务区尽快进行大厦配套服务之招商活动,为租户带来更多作为宣传之重点。的业务便捷。(详见“大堂招商”及“综合服务中心”的介绍)加强对泰德大厦各项配套设施的介绍,如何有别于同区之竞争对手。增加现有不足的配套设施。在对外宣传时,现时出租率应统一为35%,避免租对现有不足之硬件进行改善及提升。户误解人气不足。(详见“软硬件改善建议”)泰德大厦市场定位市场定位甲级定位之原因突显泰德大厦是高新对于泰德大厦之推广及园区的甲级写字楼,有宣传更具力度及渲染性,别于其它同区之物业效果将会更佳。的独特地位。甲级建立甲级物业之优质品牌泰德集团具有超著的信的市场定位,吸引高质量及誉好品牌的企业之青莱。及雄厚的实力,再配合日后提升级数的物业管理,甲级写字楼之定位更符合企业之形象。达标之基本元素分析序号参评项目衡量标准泰德大厦甲级写字楼乙级写字楼1地理位置座落于旅顺路,高新园区坐落于商务区相对集中的坐落于市区,主要商业办主区域或市政规划商业区内公要商业办公区域最集中的区首要位置2公共交通地铁4号线途径之地,未交通便利,周边交通网络交通便利来发交通网络便捷;达,有不低于5条以下公交线公交线路:路,近规划的轨道交通进出28路/202路/3路/口531路站北广场至水上人间3基本要求土地性质为商业用地土地性质为商业用地土地性质为商业用地4可视性泰德大厦东南面海,东北可视性强可视性一般为海事大学,视野广阔5建筑规模45,959平方米超过20,000平方米超过10,000平方米6建筑设计大连建筑设计研究院国际知名设计院/国内甲国内乙级设计院(国家甲级–工程设计)级设计院达标之基本元素分