世邦魏理仕华南区|商业服务部广州天河区东圃零售商圈市场调查分析顾问(终稿）呈交：广东天河城百货有限公司2009年7月16日l东圃商圈基础分析l东圃商圈竞争对手项目分析l东圃商圈目标消费者满意度与需求调查l拟经营项目状况分析（天银国际商务大厦与花花世界购物中心）l拟经营项目发展潜力预测与建议（天银国际商贸大厦与花花世界购物中心）广州城市简介广州市广东省地理位置城市面积(2008)地处中国广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东整个城市：7,434平方公里经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，行政区划濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南n包括10个行政区和2个县级市；大门”。n城区：天河、越秀、海珠、白云、荔湾和黄埔；气候n郊区：番禺、南沙、萝岗、花都、增城、从化地区。亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季人口如春，繁花似锦。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿n户籍：773.5万人(2007年*)度68%，市区年降雨量为1,600毫米以上。n常住：1,018.20万人行政概况经济概况广东省省会城市，位于中国的东南部，广东省的政治、经中国内地领先的商业及制造业核心地区之一，华南地济、科技、教育、文化中心。区的交通枢纽，珠江三角洲的经济中心。CBRichardEllis|Page3*2008年广州统计公报人口统计不再使用户籍人口统计口径城市整体发展规划广广州州市市行行政政区区域域地图地图n城市发展战略目标l国际性区域中心城市l适宜创业发展又适宜生活居住l山水型生态城市资料来源：《广州市城市总体发展战略规划》从化n城市性质定位l文化名城和华南地区的中心城市重要的对外经济、文化交往中心之一花都增城ll珠江三角洲地区一小时城市圈的核心l国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心l资料来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》中心城区《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》n整体发展规划影响中心城区l调整城市空间结构，完善城市功能，使城市由单中心向多中心包括荔湾、越秀、海珠、转变；天河、白云、黄埔l促进产业化水平的提高和经济健康增长，保持社会稳定。南沙l与佛山率先实现同城化，作为打造珠三角具有活力和竞争力的城市群的示范。资料来源：广州市规划局CBRichardEllis|Page4城市空间发展规划n城市空间发展结构l城市空间发展的主要方向：南部、东部；l城市空间发展的基本取向为“南拓、北优、东进、西联、中调”。l南拓:扩大市区面积（重点发展番禺和南沙）è发展物流业、汽车工业和石化工业从化l东进:加强城市发展（重点发展天河东部、黄埔、萝岗和增城）è发展居住和物流业花都l北优:优化产业结构（重点发展白云、花都和从化）增城è发展物流业和空港产业天河萝岗l西联:与佛山等城市经济一体化（重点发展荔湾）东圃天河è加强广佛两地经济互动l中调:整体提升城市服务功能è建设高度繁荣发达的现代化中心城区中心城区番禺资料来源：《广州市政府工作报告(2007)》包括荔湾、越秀、海珠、天河、白云、n黄埔城市空间结构发展影响南沙nl将统筹推进南沙、萝岗、白云新城和广州新城等新城区建设，促进城市中心人口有效分流；l调整优化中心城区功能布局，加快老城区和“城中村”改造，完善基础设施，改善人居环境，整体提升城市服务功能。l天河区位于双轴的交汇处，城市核心功能明显。资料来源:广州城市规划局CBRichardEllis|Page5城市格局发展规划n城市格局发展策略l构筑“一主三副”的城市空间结构è“一主”即中心城区è“三副”指在中心主城区南、东、北各发展一个副城区，即南沙、萝岗-新塘、花都副城区l城市格局结构变化è从传统的“云山珠水”的格局跃升为具有“山、水、城、田、海”诸特色兼备的新格局è形成沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构花都副城区资料来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》萝岗－新塘副城中心城区n城市总体发展规划区l规划预测2010年中心城区总人口680万，其中城镇人珠二环口628万；番禺、花都组团总人口355万，其中城镇人口292万；l规划2010年市辖十区城镇建设用地总量为785平方公里，其中中心城区建设用地规模为549平方公里，（含广州经济技术开发区新增用地28.98平方公里），人均南沙副城城市建设用地为87.42平方米；区l规划确定中心城区的发展性质为“广州市域金融业、服务业、传统产业核心区，将继续担负广州传统城市中心的功能，是广州历史文化名城的重要组成部分”。资料来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》资料来源：广州市规划局CBRichardEllis|Page6城际交通发展规划长沙方向已有高速公路赣州方向福州方向韶关龙岩方向规划高速公路厦门城际高速铁路梅州清远潮州河源揭阳广州肇庆惠州佛山东莞云浮汕尾中山珠海香港广东省城际交通广东省城际交通发发展规划展规划澳门?到2010年，出省通道完成14条，南宁方向茂名阳江基本形成泛珠区域交通运输网的主体框架；北海湛江?至2030年，出省通道还将增至21条，完成“九纵五横两环”的总体南海规划，实现全省“一日交通圈”；?广州将作为广东省高速公路网的中心枢纽，向各个方向辐射省内其他地区。资料来源：《广东省高速公路出省通道“十一五”建设规划》CBRichardEllis|Page7城际高速铁路发展规划港珠澳大桥(预计最早2009年年底动工，最早于2015年建成)北京方向珠海-香港约20分钟车程城市高速铁路网(仅供示意)广州主轴:(预计2010年通车)惠州沥窖广州-深圳约为48分钟车石壁程、广州-香港约为1小时东莞肇庆佛山车程(将于2013年延伸至香港)广州-珠海中山虎门小榄铁路辅线杭州方向(将于2010至2020年间修深圳建)国家高速铁路网江门香港京广铁路客运专线(第一段武汉至广州段预计珠海将于2010年通车)杭福深客运专线澳门(厦门至深圳段预计于2010年完工)到2020年止，包括港澳在内的大珠三角9+2个城市，可以在1小时内互相通达，形成真正意义上的“1小时商业圈”。CBRichardEllis|Page8城市规划发展影响广州基础设施规划对房地产市场的影响1广州新机场广州基础设施规划对房地产市场的影响9号线2广州火车东站l国家级的港口和航空客运枢纽将有力带动广州的13广州火车站国际商贸活动，形成口岸产业带；4黄埔客运港l国际商贸活动的日益频密将刺激高端商务区内房5南沙客运港地产物业（甲级写字楼、五星级酒店和高级公寓）的需求进一步增长；l以广州为中心的珠三角“一小时生活圈”和泛珠三角“一日交通圈”实现之时，将加强广州作为区域2号线中心城市的地位，带来大量的跨省游客和商务客群；2l广州游客和商务客群的增加将使市内商业物业的号线36发展潜力增大；1号线l城市轨道交通作为大型公共基础设施，高度的能5号线达性及其对站场周边物业的刺激开发作用，将带4来显著的房地产增值；8号线l按照最新的地铁规划，天河区将有6条地铁线通过，2010年之前，广州将建成的7条地铁线中，3号线有5条线经过天河区，占广州市近期建成的地铁线路的71.4%。其中广州东站为广州市五大综合换乘枢纽之一。4号线l珠江新城地下集运系统将成为服务天河区内交通的主要地铁线路。l天河便利的交通将促使区域内商业物业的聚客力大增。5资料来源：广州市规划局CBRichardEllis|Page9产业结构广广州市州市产业产业结构结构现现状状广州市产业结构（2000年）n2000-2008年间，广州的第三产业在产业结构中的比例呈上升趋势；3.97%n2000-2008年间，第三产业（服务业）增加值年均复合增长18.5%，其中2008年达到4,849.14亿元人民币，比上一年增长13.6%，重点产业如电子信息、物流运输、石化、金融、房地产、旅游等发展蓬勃；第一产业n预计未来三年内，第三产业年增长速度将维持在12%以上的水平；第二产业52.59%43.44%n到2010年，第三产业增加值将达到5,605亿元，占GDP的比重将达到第三产业59%；n服务业是广州市商业写字楼、高级公寓需求的主要来源之一，服务业的持续发展为高级写字楼和公寓物业市场提供支撑。广州市重点产业发展对比（2000-2007年）单位：亿元增加值（）增加值（）广州市产业结构（2008年）项目20002007增长率2.04%电子信息业204.25519.81154%交通运输设备制造业65.13579.25789%石油化工制造业95.30406.47327%38.94%第一产业建筑与房地产业203.57712.33250%第二产业金融业161.33341.75112%第三产业59.02%商贸旅游业313.30706.95126%资料来源：广州统计年鉴（2001、2008），广州2008年统计公报*2008年数据尚未公布资料来源：广州统计年鉴（2001)、2008年统计公报CBRichardEllis|Page10产业发展格局2009年2月9日，广州市政府常务会议讨论并原则通过了《广州市建设现代产业体系规划纲要》，《纲要》明确了在区域布局上，广州将构筑“一带六区”的空间战略新格局，成为珠三角地区资源互补、产业关联、梯度发展的多层次产业圈中心和带动泛珠江三角洲区域发展的龙头。“一带六区”：东部产业带，南沙临港产业区，北部空港经济区，中心城区总部经济区，东南部产学研创新区，南部现代服务业发展区，东北部生态休闲旅游区。“广州要实现从“珠江水、广东粮、粤家电、岭南衣”到“广州服务、广州制造、广州创造、广州特色”的跨跃，必须有现代产业作基础。”《纲要》明确了广