国际大都会CBD规划研究---世邦魏理仕伦敦CBD发展研究概念定义à商务综合区：à写字楼比较密集的区域，由金融城（CityofLondon）、西敏市（CityofWestminster）和道克兰（Canarywharf）组成；à随着城市经济的发展而逐渐形成；à被伦敦政府称为CBD，并在国际得到广泛认可；à商务新兴区：à主要指道克兰（CanaryWharf），位于商务综合区内部；à国内学术界有观点认为CanaryWharf是伦敦较有代表性的CBD区域；à本报告将重点研究商务综合区，并介绍商务新兴区（CanaryWharf）的相关情况；CBRichardEllis|Page2伦敦CBD发展研究p城市整体宏观情况指标伦敦占英国的比重占地面积（平方公里）1,5720.6%人口（万人）75112.4%人口密度（人/平方公里）4,779－市区面积（平方公里）319－伦敦郊区u伦敦是英国的首都，位于英格兰南部，泰晤士河横穿城市中伦敦市区部，下辖33个区，市区14个，郊区19个；u伦敦市区面积319平方公里，相当于北京四环以内的区域；CBRichardEllis|Page3伦敦CBD发展研究p商务综合区－范围宏观情况u伦敦商务综合区由伦敦中心区（CentralActivitiesZone）和Canarywharf共同构成，总占地34.4平方公里（伦敦中心区33平方公里，Canarywharf1平方公里），约为伦敦市区面积的10.8%；6kmCanarywharf伦敦中心区u伦敦中心区主要由金融城（CityofLondon）、西敏市（CityofWestminster）构成，该区域又可以进一步划分为CITY（金融城所在片区）、WESTEND、SOUTHBANK及MIDTOWN四个子区域；u金融城是伦敦的金融中心区。在金融产业方面，伦敦和纽约具有同等的全球领导地位；uCanarywharf位于陶尔哈姆莱茨区（TowerMIDTOWNHamlets），也称道克兰（Docklands）区域，金融城也是伦敦主要的金融区；à伦敦商务综合区既含有历史形成的商务区（金融城），又包含了新近开发的商务区WESTENDSOUTHBANK（Canarywharf）；DOCKLANDSà伦敦商务综合区的面积大约相当于北京CBD的9倍；CBRichardEllis|Page4伦敦CBD发展研究p商务综合区－发展历程宏观情况1980年以前1980年-1990年1991年-现在阶段+Canary传统市中心传统市中心传统市中心wharf规模范围28平方公里33平方公里34平方公里金融业占较大比重，第二产业制造业向外围转移，以金融业成为英国的资本中心（金融业）、信息中心产业变化总部经济占一定比例为主的第三产业发展迅速（传媒业）及决策中心（企业总部）经济贡献1980年占伦敦经济总量20%1990年占伦敦经济总量30%2006年占伦敦经济总量的43%就业人口1980年，100万人1990年，120万人2006年，150万人办公规模1980年，1,300万平米1990年，1,589万平米2008年，1,959万平米u金融城实行限制性开发政策，即政府为保护伦敦旧城历史人文u出于保住伦敦金融中心地位的需要，取消规划政策风貌，限制高层建筑在金融城的建设。了这一政策CBRichardEllis|Page5伦敦CBD发展研究p商务新兴区（Canarywharf）－范围宏观情况现有建筑在建建筑规划建筑CanarywharfDocklandu总体规划：包括整个Dockland约1平方公里，目前主要集中在Canarywharf；uCanarywharf规划占地面积1平方公里，建筑面积约160万平米，包含33栋办公楼，3个购物中心，目前仍在开发过程中；CBRichardEllis|Page6伦敦CBD发展研究p商务新兴区（Canarywharf）－发展历程宏观情况CanaryCanary城市机场Olympia&York破Jubilee地铁wharf被wharf成为和轻轨开产清算后更名为FSA宣布开通运营songbird地产企业特区通运营Canarywharf公司进驻公司收购年份81828587919293959799010407道克兰开Canary第一个租户CanarywharfCanary与Morgan发公司wharf改造（statestreet）被wharf在伦Stanley组成（LDDC）方案提出进驻Reichmann’s敦证券交合资公司成立国际财团收购易所上市OlympiaOlympia&York,接预租阶段，租&YorkCanarywharf公手开发给Barclays银行司接手管理时达到顶峰u设立目的：吸引开发商；u时间期限：1982-1992，共10年；企业特区政策u免除营业税（BusinessRates）；（Enterprisezone）u免除土地开发税（developmentlandtax）；u放松规划限制；u免除建筑工程税费；CBRichardEllis|Page7伦敦CBD发展研究p商务新兴区（Canarywharf）－规划情况宏观情况à整体规模约131万平米，以优质写字楼为主；à空间规划考虑了地块上具有历史价值的码头，保留了船坞的形状；à注重公共空间营造，通过500棵树龄35-50年大树的种植，运用开放设计等手段，使商务氛围和建筑环境更轻松健康；à目前已经基本进入开发尾声阶段；规划模型CBRichardEllis|Page8伦敦CBD发展研究p商务新兴区（Canarywharf）－交通条件宏观情况金融城6kmWESTENDJubilee地铁，1999年开通运营轻轨，1987年开通运营uCanarywharf地区通过轻轨和Jubilee地铁与伦敦其他地区连接；u轨道交通对区域的交通改善作用很大，Canarywharf写字楼的出租率在Jubilee地铁开通后达到高峰；CBRichardEllis|Page9伦敦CBD发展研究p商务新兴区（Canarywharf）－开发资金来源宏观情况1988年-1991年1997年-2005年建设一期约70万平米建设二期约80万平米……开发资金来源单一，主要依靠企业自有资金。资金来源多元化，既有开发企业自有资金，也有项目上市融资。CBRichardEllis|Page10伦敦CBD发展研究p小结宏观情况区域规划?总体规模较大，由五个子区域构成；成功之处?五个子区域分别位于市中心区和发展区，有利于商务氛围的延伸，形成连续的商务带，促进区域整体的成熟和繁荣；?老区和新区之间相互补充，互相促进，协调发展；新区发展进程?新区（CanaryWharf）的开发经历了较长时间，政府内部对Canarywharf支持政策的不连贯，影响了项目开发的顺利进行；?开发商不熟悉英国当地情况，本地开发经验不足，受到英国本地人士的批评与抵制；?地铁投入运营时间太晚，影响市场对项目的预期；不足之处开发理念?缺乏一个详细的规划方案，增加了项目开发的不确定性；?单一的开发企业，企业的经营好坏对区域发展的影响力过大；建设周期?新区开发建设过程中缺乏各物业的搭配，造成短期内单一物业供应量的快速增加，对市场风险的抗性降低；CBRichardEllis|Page11伦敦CBD发展研究p城市整体－经济指标产业经济伦敦主要产业对GDP的贡献率（2004年）u经济规模较大制造业7.9%建筑业à2006年伦敦GDP达2,473*亿英镑（约6.7%批发零售业5.6%4.3%24,731亿元RMB），占英国GDP的旅馆及餐饮业4.7%18.8%，相当于北京GDP的3-4倍；10.2%运输、仓储及通信业5.3%金融服务业3.5%u第三产业占据主导房地产及商务服务业9.6%公共管理与社会保障业à2004年伦敦三次产业结构为0.03：11.7：教育88.2；卫生与社会工作34.4%19.0%其他服务业u产业升级完成，高附加值产业成为优势产业à1981-2004年伦敦制造业就业人口减少英国主要产业对GDP的贡献率（2004年）45.8万人，而商务服务业就业人口增加制造业57.3万人；5.4%建筑业7.4%14.4%批发零售业à2004年对伦敦GDP贡献最大的产业依次为旅馆及餐饮业6.0%房地产及商务服务业*、金融服务业、批发6.3%运输、仓储及通信业零售业、运输仓储通信业；5.3%金融服务业12.5%房地产及商务服务业u就业密度高、附加值高的行业人才集聚公共管理与社会保障业3.2%教育à2007年提供就业岗位469万个，占英国的25.2%7.7%卫生与社会工作14.9%；8.4%其他服务业à伦敦从事商务服务业的人口约占总数的*根据GVA换算；25%，英国30%金融服务业岗位设在伦敦；**商务服务业包含法律、会计、管理顾问、广告等；CBRichardEllis|Page12伦敦CBD发展研究p商务综合区－经济指标产业经济指标CBD占伦敦的比重uCBD对城市经济贡献大à2006年，贡献伦敦GDP的43%；常住人口（万人）304%uCBD能提供较多的就业机会人口密度（人/平方公里）8,721-à2007年提供就业岗位数占伦敦的32%；总就业人口（万人）15032%à金融及相关行业岗位占CBD的50%；就业密度（人/平方公里）43,605-u金融业是CBD的主导产业金融商务服务业就业人口（万人）75N/Aà2006年金融业贡献CBDGDP的39%；总GDP*（亿英镑）1,05743%u金融机构数量多，相关商务服务机构聚集程度高年内有家外国银行机构进驻，而纽约金融业GVA（亿英镑）370100%à2007CBD245CBD是210家，东京CBD