年月20076华润（大连）有限公司星海广场项目顾问服务中期报告–目录服务内容及研究方法宏观经济分析高档住宅市场研究服务式公寓市场研究竞争分析需求分析案例分析地块分析项目市场定位?????????CBRichardEllis|Page2服务内容服务内容与研究方法分析项目用地的特点并分析项目发展的机会和局限性。选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目应与其他项目不同的地方和特点。研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位。为项目明确一些适合的开发方案后，针对这些不同的方案进行财务分析。在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目开发内容组合，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益。为项目准备概略性的设计建议，以推动项目规划设计的顺利完成。??????CBRichardEllis|Page3研究方法服务内容与研究方法验证和调整财务分析项目发展建议项目开发规划推广策略建议宏观经济分析竞争分析、需求分析设计建议设计过程顾问/了解项目基本情况和开发目标高档住宅及服务式公寓市场研究地块分析、分析及案例分析SWOTCBRichardEllis|Page4目录服务内容及研究方法宏观经济分析高档住宅市场研究服务式公寓市场研究竞争分析需求分析案例分析地块分析项目市场定位?????????CBRichardEllis|Page5大连城市地位宏观经济分析大连地处欧亚大陆东岸、辽东半岛最南端，是东北和华北联接世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市大连扼守渤海湾，素有“京津门户”之称从东北亚区位来看，大连位于韩国、日本、中国围合的大陆沿海核心位置，是东北亚经济板块的核心港口城市之一随着城市经济的发展、城市功能的不断提升，大连将成为区域性国际航运中心、商贸中心、旅游中心、金融中心和信息中心????大连大连上海上海TAIWANZHEJIANGJIANGSUHENANTAIWANZHEJIANGJIANGSUHENANGUANG-DONGGUANG-DONG北京北京广州广州XINJIANGGANSUINNERMONGOLIATIBETQINGHAIHEILONGJIANGJILINLIAONINGHEBEITIANJINSHANDONGSHANXISHAANXISICHUANGUIZHOUYUNNANGUANGXIHUNANJIANGXIHAINANHUBEIANHUIFUJIANXINJIANGGANSUINNERMONGOLIATIBETQINGHAIHEILONGJIANGJILINLIAONINGHEBEITIANJINSHANDONGSHANXISHAANXISICHUANGUIZHOUYUNNANGUANGXIHUNANJIANGXIHAINANHUBEIANHUIFUJIANCBRichardEllis|Page6％34户籍人口％庄河市％普兰店市2991.63655.702282.52769.90比例％4土地面积城市区划与人口宏观经济分析35.331.563.561.6户籍人口（万人）40.1023.9434.71451.52土地面积（平方公里）中山％％西岗1615沙河口甘井子％％旅顺口4420.7512.15行政区划市区％％金州％％长海县％％瓦房店市121168.41352.54117.5156.891828102.63576.40：中山、西岗、沙河口、甘井子金州区长海县大连市区：瓦房店市、普兰店市、庄河市县级市大连市区土地面积占全市的％，而人口则占到全市人口总数的％434?CBRichardEllis|Page7旅顺口区资料来源：大连市统计年鉴宏观经济指标宏观经济分析大连市区户籍人口从年以来的平均增幅约％，增长幅度较慢大连的城市外来人口数量有限，本地人口的自然增长率不高，这对城市的长远发展造成了一定的制约20000.6大连市地区生产总值年约亿元近七年大连的年均增长率约％20052,569GDP14zzzz（亿元）GDP户籍人口数量（百万）5.525.555.65.65.625.655.725.45.455.55.555.65.655.75.7520002001200220032004200520061,1111,4061,6331,9622,1502,5691,2360500100015002000250030002000200120022003200420052006CBRichardEllis|Page8资料来源：大连市统计年鉴人口和?GDP-20,000020,00040,00060,00080,000100,0005,685685,1,162161,宏观经济指标2,865862,宏观经济分析10,297210,3,207203,年人均（元）2005GDP4,338334,7,720727,经济实力比较2,094092,1,934931,2,483482,年（亿元）2006GPD2,569562,大连沈阳长春哈尔滨北京天津青岛上海宁波厦门深圳大连是全国个副省级城市之一，也是东北最大的经济城市，年达到了亿元，位列全国第位，经济规模在沿海城市中处于中等水平大连市人均过去五年平均增幅约％，年达到了元，在全国大城市中也排名第位，在东北排名第一，但是在沿海开放城市中也属于中等水平37,97732,09235,42052,49138,70945,75882,39044,30823,13535,02718,87002,0004,0006,0008,00010,00012,000162006GDP2,56917GDP13.2200537,97717zz人均GDP年均增长率GDP12%12%14%15%16%14%17%0%5%10%15%20%2000200120022003200420052006元20,14522,27025,10729,16134,91142,57937,977015,00030,00045,0002000200120022003200420052006CBRichardEllis|Page9资料来源：大连市统计年鉴增长率和人均?GDPGDP宏观经济指标宏观经济分析从年固定资产投资的产业构成比例来看，第三产业投资额比例达到约％第三产业的蓬勃发展将促进商务配套物业的发展200657截至年，大连市固定资产投资总额约亿元固定资产投资额近七年的平均增长率约％，增幅较为明显20051,46932.8zzzz第三产业4%39%57%第二产业固定资产投资（亿元）第一产业2683053685077161,1101,4690400800120016002000200120022003200420052006CBRichardEllis|Page10资料来源：大连市统计年鉴固定资产投资?韩国18%1%2%67%12%日本宏观经济指标新加坡宏观经济分析台湾港香年实际利用外资（亿元）20062230154464131242571020406080大连沈阳长春哈尔滨北京天津青岛上海宁波厦门其他73%10%9%8%北美洲欧洲亚洲实际利用外资额（亿美元）合同利用外资额（亿美元）131530463246471315162341022010203040502000200120022003200420052006统计资料显示，大连市实际利用外资额在年达到峰值从年开始，由于统计局对原有数据进行了修正，造成实际利用外资额大幅降低，到了年，虽然合同利用外资额无明显增长，但实际利用外资额上一年增长了％从年大连市外商直接投资的来源来看，来自亚洲的投资占总投资额的％，其中来自日本的投资比例高达％在东部沿海开放城市中，大连的外资利用处于较低的水平，随着投资环境的改善，未来将有很大的增长空间，外向型配套物业将有更大的发展20032004200612020057367CBRichardEllis|Page11zzzz资料来源：大连市统计年鉴外商直接投资?宏观经济指标宏观经济分析大连市社会消费品零售总额近六年的平均增长率约％年较上一年增长了约％社会消费品零售额的增长进一步拉动了商业需求，对促进商业市场的发展有着积极的作用大连市消费价格指数近六年平均增幅约％消费价格指数增幅较缓表明大连市的消费水平尚处在发展阶段，与国内的一线城市相比尚有一定差距，提升空间较大9200614.70.3zzzzz消费价格指数社会消费品零售总额（亿元）99.699.598100.6102.6101.4101.495969798991001011021032000200120022003200420052006489534592569645732839020040060080010002000200120022003200420052006CBRichardEllis|Page12资料来源：大连市统计年鉴社会消费品零售总额和消费价格指数?宏观经济指标宏观经济分析人均可支配收入11,65111,35011,23019,97814,28315,32819,67418,51322,56713,35020,66805,00010,00015,00020,00025,000大连沈阳长春哈尔滨北京天津青岛上海宁波厦门深圳1053413,350,35139,9969,911,99411,998,67210,378,37107,7607,76年消费性支出（人民币）9,1017,1187,18,2006,5126,517,4186073606,8616,8人均可支配收入（人民币）大连市从年以来的年人均可支配收入和消费性支出的平均增幅都保持在％％左右，收入增长速度较快，高收入阶层规模呈现进一步扩大趋势可支配