呈交年月日第一阶段发展顾问最终报告济南阳光房地产开发有限公司:20071212济南阳光国际新城期1001004目录济南城市概况地块分析开发商背景分析????SWOT基础分析商业市场研究商业竞争分析商业需求分析写字楼市场研究写字楼竞争分析写字楼需求分析住宅公寓市场研究住宅公寓竞争分析住宅公寓需求分析定位分析???????????///CBRichardEllis|Page2地理概况济南城市概况章丘市济南地处山东半岛中西部，距离北京公里，距离上海公里。济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级城市之一。城市定位：环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市－《济南市城市总体规划━年》。城市总面积为平方公里，其中市区面积：平方公里。行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清区，平阴、济阳、商河县和个县级市，章丘市。?????340680——“”(20062020)8,1773,257631市区远郊县历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区县级市平阴县、济阳县、商河县衔接京津冀和长三角经济圈的战略地理位置城市定位提升至环渤海南翼和黄河中下游的中心城市充足的经济发展空间强劲的城市发展动力????商河县济阳县章丘市长清区平阴县历城区历城区长清区历下区市中区槐荫区天桥区上海济南北京CBRichardEllis|Page3人口概况济南城市概况持续而大量的住宅需求就业与消费的增长推动商务、商业设施的发展商务区、商业区格局随城市扩张变化城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐形成外来人口成为人口增长主要因素，未来趋势更突出人口分布向城区外围、东部高新区、西部大学科技园扩散??????年底常住人口达万人，户籍人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人。市区人口为万人。《济南市城市总体规划年年》提出，年常住人口控制在万人，城镇人口万人，城镇化水平达到以上。其中市区总人口将达到万。整体济南人口呈现小幅平稳增长，但本地人口自然增长率小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大，长清区大学科技园的建成预计将给西部增加万人口。????2006652603268337381.92(2006-2020)202084067075%55020(‰)(‰自然增长率02468101214人口增长率(‰).....20062002人口自然增长率(‰)济南市人口总数与增长(2002-2006)济南市区人口增长情况(2002-2006)户籍人口56.0034.1583.3353.1752.6348.2760.4799.4455.1939.3661.7265.745.755.835.905.976.038.43.113.783.842.083.699.8912.512.813.210.56历下区市中区槐荫区天桥区历城区长清区0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.000123456789200220032004200520062020)百万(人口资料来源：济南市统计局)万(人口CBRichardEllis|Page4经济概况济南城市概况经济发展持续保持高速增长势头人均达到中等发达国家城市的水平整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持???GDP经济高速发展，年以来平均年增长率，明显高于全国的同期增长水平。年达到亿元，比年实现了翻番。年，济南人均突破美元，年人均预计能突破美元。年以来的人均增长幅度与北京、青岛保持一致。??2002GDP16.1%2006GDP2,18520022006GDP4,5002007GDP5,0002002GDP(%)度增长年1313.51414.51515.51616.51717.5897,4250,4672,18536,394青岛)18833,%(4,44451,87731,60628,1501,28年增长GDP41,099,09411,60027,293)北京23,9869,2334,892,834十亿1,352RMB(23,36215.916.816.916.414.605001,0001,5002,0002,50020022003200420052006GDP济南市总量及增长GDP(2002-2006)65520,济南市年人均比较1,190GDP(2002-2006)30,84020,807济南010,00020,00030,00040,00050,00060,00020022003200420052006)亿元MBR(PGDCBRichardEllis|Page5)元(BRM资料来源：济南市统计局投资概况经济高速发展济南城市概况房地产京沪高速交通全运会大济南都市圈城市环境改善年固定资产投资总额达到亿元，比年增长，固定资产投资额呈现快速增长趋势。合同外资虽有小幅下降，实际利用外资保持较高增长，主要来自香港，台湾和日本。在全运会、大济南都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下，济南经济有望在今后年进入加速发展阶段。???20061,017200518%5-10实际利用外资固定资产投资合同外资济南外商直接投资(2002-2006)济南固定资产投资规模(2002-2006)4056511,01750586002004006008001,0001,200200220032004200520063.25.88.34.19.46.33.52.01.13.601234567891020022003200420052006)亿(BRM)亿美元(US$资料来源：济南市统计局CBRichardEllis|Page6消费概况济南城市概况商业市场快速启动，消费总量保持高速增长零售商业面积与消费总量同步增长居民收入及消费支出能力增长潜力巨大整体城市商业发展与消费增长基本匹配收入和消费的增长以及消费习惯的变化将带来商业质和量的新需求?????社会消费品零售总额稳步增长，年达到亿元。自年以来，平均年增长率达到，超过了增幅。城镇居民可支配收入增幅稳定，年达到元年，自年以来平均年增长％。增长率低于同期增速，有较大提升空间。城镇居民消费性支出占可支配收入约，整体上随可支配收入的提高而攀升。???2006939200218.7%GDP200615,340/200212.3GDP70%(%)(%年均增长0510152025303510,713,71093915,3409,2279,228088,57133012.319.216.516.301002003004005006007008009001000200220032004200520068,581支出消费品零售额增长621(%)05,0128,39553311,013可支配收入社会消费品零售额(2002-2006)消费品零售总额7,4267,424468,9828,9济南年均可支配收入与支出(2002-2006)02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020022003200420052006资料来源：济南市统计局)亿(BRMCBRichardEllis|Page7(元)BRM城市规划概况济南城市概况城市规模迅速扩大，成为超越省会地位的区域中心城市主城区呈向东西两翼迅速扩张的态势中心城市的功能将产生对商业、商务物业的更高需求城市的居住组团、商圈将随城市扩张而发展????《济南市城市总体规划━年》确立济南的整体城市定位为：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。近期城市发展以向东为主，远期逐步完善城市总体布局。远期主城区发展以腊山新区建设为主，完善燕山新区的建设，从而带动旧城区的提升和改造，有机疏解旧城区。市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。?????(20052020)东部城区主城区区城部西资料来源：济南市规划局CBRichardEllis|Page8济南城市概况规划及基础设施概况东拓、西进、南控、北跨、中疏的城市空间发展战略与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州个城市共同组成的济南都市圈，增强省会城市的集聚辐射能力，提升济南区域性中心城市的地位重点区域开发和城市交通建设将使城市环境未来－年发生重大变化京沪高速铁路的立项开发给济南市超常规发展带来大量机遇城市地位和形象将大幅提升同时吸引更多的投资和移民???6510???京沪高速铁路济南站规划于济南西部槐荫区，届时济南至北京只需要小时，济南至上海也大大缩短为小时。近期重点开发项目：：大明湖区域拆迁：崮山片区大学科技园建设：济南奥体中心：快速公交：经十路沿线发展轴??1.53.5?1?2?3?4?5济南都市圈资料来源：CBRECBRichardEllis|Page9房地产市场济南城市概况房地产投资势头较猛，增长速度较快整体开发规模不大，新项目供应数量有限年销售面积接近竣工面积，需求十分旺盛房地产市场正处在高速发展期，仍没有达到成熟期特别是住宅的需求将仍然旺盛，市场风险低商品房价格水平目前偏低，未来有较大增长空间???05???房地产投资济南市年房地产开发投资达亿元，比年增加近亿元，增幅。年济南固定资产投资亿元，其