青岛凯莱商务酒店地块项目市场研究及发展策略顾问服务最终报告呈交：北京凯晨置业有限公司2009年6月19日工作任务用地面积7,616平米地上建筑面积平米à受北京凯晨置业有限公司委托，对青岛凯莱酒店改造项目提供发展策略104,600和顾问服务规划商品住宅44,600平米60,000平米规划公建面积（酒店和商业）拟定容积率13.8CBRichardEllis|Page2研究思路整体定位基地分析项目角色开发策略基础研究发展机遇定位策略设计建议市场研究参考案例物业关系财务测算分物业定位竞争分析处置策略CBRichardEllis|Page3项目背景报告摘要?前身为青岛环海凯莱商务酒店，是较早进入青岛的国际酒店品项目历史牌之一，在青岛享有广泛的认知度?获取良好的投资收益，取得物业的稳定增值开发目标?推广企业开发品牌，商业地产开发的又一力作?毗邻五四广场——青岛的标志性建筑地段价值?俯瞰奥帆基地、滨海广场、浮山湾…?身处繁华成熟的香港中路商务区?未来发展成为海岸线上的双塔造型标志性建筑独特标识?以精致的发展组合和高端市场定位为标识CBRichardEllis|Page4发展机遇报告摘要物业地块条件市场机遇区域发展机遇城市发展机遇?无遮挡一线海景?现有市场有很大的产品提升?距海边步行距离300米?住宅空间?青岛标志性地段?未来项目竞争力较弱?面宽大、进深短的用地条件?香港中路：走向国际化大都市?可视性好?国际化程度高??山东路以西商圈氛围较弱，的青岛?车流量大、人流量少?外向型区域不适宜发展大型商业?亟待崭新的城市形?商业?沿街的展示面长?高端化趋势?需要挖掘自身的特色和主题象中心东海路上多个物业具有鲜明的?商务环境成熟?提高商业竞争力?青岛对外展示的窗建筑特色?土地稀缺化口?距交通枢纽方便?国际管理集团的积极进驻和?城市环境优越?商务氛围浓厚关注?酒店?周边配套设施完善?地段、海景资源、建筑标识的三个明显优势?景观条件优越CBRichardEllis|Page5项目角色报告摘要市政府香港中路五四广场音乐广场奥帆基地浮山湾青岛青岛的的新新形形象象中心中心北北方方的的滨海滨海地地标标CBRichardEllis|Page6分物业主题报告摘要住宅半半岛岛府邸府邸物业类型规模（平米）比例住宅44,60043%物业物业商业12,00011%规规模模酒店（含服务式公物业发展主题商业精精品品广广场场48,00046%建议建议寓）地上建筑面积104,600100%酒店白金五星级白金五星级酒店酒店CBRichardEllis|Page7产品要点报告小结城市标志性建筑东海路亮丽商业风景CBRichardEllis|Page8产品要点报告小结全海景、多面海景户型空中海景会所CBRichardEllis|Page9报告目录n基地分析13－24n发展定位建议131-186ü项目位置ü项目整体定位ü交通状况ü分物业定位：住宅ü地块基本条件ü分物业定位：商业ü地块周边显著物业ü分物业定位：酒店ü可达性分析ü定位汇总ü可视性分析ü区域发展特征üSWOT分析n市场研究及竞争分析26-129n设计建议188-225ü高档住宅市场研究ü整体规划设计建议ü高档住宅竞争分析ü分物业设计建议：住宅ü优质商业市场研究ü分物业设计建议：商业ü优质商业竞争分析ü分物业设计建议：酒店ü优质酒店（服务式公寓）市场研究ü车位配置建议ü优质酒店竞争分析CBRichardEllis|Page10报告目录n开发策略建议227-231ü开发周期ü住宅销售推广ü商业招商ü酒店招商运营ü物业管理n财务分析233-239ü开发参数假设ü开发成本假设ü收益汇总ü补充方案n结论240-240CBRichardEllis|Page11n基地分析n市场研究及竞争分析?项目位置?交通状况n发展定位?基地条件分析?地块周边显著物业n设计建议?可达性分析?可视性分析区域发展特征n开发策略??SWOT分析n财务分析CBRichardEllis|Page12项目位置流亭机场地块位置示意?项目位于青岛CBD核心区，距离市政府和城市会客厅“五四广场”分别不足500米，周四方站边写字楼、酒店、商场等公里建林立，商务氛围浓厚公87.6浮山森林公园.5公2?项目周边景观资源丰富，青里岛地标五四广场、奥帆中心近在咫尺，距离八大关景区2.7公里，是重要的旅游目的地7.3公里本项目?对外交通方面，地块距离四方站7.5公里，青岛站7.3公五四广场青岛站公里里；距离流亭机场26.8公.7公里20.5里，车行时间约40分钟，均奥帆中心在可接受范围内八大关景区CBD建成范围CBD规划范围CBRichardEllis|Page13周边路网交通状况地块周边路网示意序号道路名称道路等级71香港中路主干道1434132山东路主干道2123南京路主干道64福州南路主干道1585东海西路主干道1596延安三路次干道7闽江路次干道1198燕儿岛路次干道109澳门路支路10太平角六路支路11东海一路支路12南通路支路13新浦路支路14徐州南路支路主干道次干道支路本项目15佳世客步行街商业步行街à项目周边路网发达，周边共有14条主要市政道路，其中5条主干道，3条次干道，6条支路；à项目处在城市东西的主路香港中路和东海西路之间，依东海西路东西排列，东侧是南北主干道山东路，此外延安三路、澳门路等次干道和重要交通支路环绕周边，交通通达性较好。CBRichardEllis|Page14公共交通交通状况地块周边公交站点示意地块周边公交站点概况站名经停线路浮山所市政府304,316,321,374,501,远洋广场市政府25,26,104,223,232,316,321,891世贸中心701,304,312,314,501,31,225,湛山228,231,321,501,36731,225,228,231,304,223,232,世贸中心湛山312,314,25,26,104,316,321,2奥帆基地五四广场311,501,110,802,60526,312,321,231,31,202,228,本项目东海一路东海一路5223,304,316,501,4延安三路延安三路317五四广场317，601奥帆基地317，23131,104,110,224,225,228,231,浮山所232,304,311,314,316,321,374,501,802,802、801、501、321、304、à地块周边公交车站众多，26条公交车经停，可通往市区各个地方，公交系统232、225、224、210、33、31、远洋广场非常发达；374、363、316、208、125、104à大型站点密集分布在香港中路上，相对而言东海西路站点较少，线路也较少。资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page15地铁规划交通状况经停地块的地铁线路示意图经停地块地铁线路规划概况线路开工时间开通时间主要站点M2M3青岛火车站—铁路青岛M220122016北站。途经第一海水浴场、市政府、李村。太行山路—李沧东部。途经黄岛区政府、薛家M320102014M5岛、火车站、台东、市政府、啤酒城、李村。大麦岛—湖岛。途经辛2020年M5未知家庄，沿江西路、山东后路。2公里?未来共将有3条地铁线路途径或临近本项目，分别为M2、M3和M5，项目轨道交通条件极佳；?M3、M2将分别于2014年和2016年部分开通，M5开通时间则在2020年后；市政府?其中M2和M3两条线路均经过项目所在的市政府站，站点M2M5为两条轨道交通换乘站，距离本项目不足500米；M3本项目?M5线路的江西路站临近本项目，距离项目不足1.5公里。M2M3M5à本项目未来靠近三条地铁线路，交通便利度极佳，能够资料来源：世邦魏理仕吸引城市各个区域的优质资源。CBRichardEllis|Page16基地条件分析项目地块示地块主要规用地面积7,616平米意图划指标拟定容积率13.8香港中路青岛国际贸易中心济南军区第发展内容规模比例山延二疗养院东安商品住宅44,60043%华仁大路三厦公建（酒店路办公楼60,00057%海韵华和商业）都项目用地总规模104,600100%东海西路资料来源：《青岛燕尔岛项目概念性规划方案设计任务书》à地块东至华仁大厦三期、西至二疗临街网点、南至东海西路、北至二疗现存办公大楼和青岛国际贸易中心建设场址；à地块东西长139.4米，南北宽52米左右；地块临街面长，商业价值大，且地块南侧朝向大海，可以充分利于此望海面布置更多海景单元，极大提升物业价值。CBRichardEllis|Page17地块周边显著物业项目地块示意地块主要规划本项目图指标居住物业香港中路综合物业(现存)山东综合物业(在建)路延5678安三路青办公楼岛国4321税东海西路资料来源：《青岛燕尔岛项目概念性规划方案设计任务书》CBRichardEllis|Page18地块周边显著物业序号项目名称物业类型层数入住/完工时间物业描述项目为以写字楼为主体的综合建筑，一期总建筑面35F（一期）/1995（一期）/1华仁大厦写字楼积65,000平方米，三期总建筑面积20,860平方11F（三期）2009（三期）米，其中三期拥有保时捷展示厅。2海韵华都商住公寓12F2001中档商住物业为主，总建筑面积24,000平方米3海信大厦写字楼27F2001甲级写字楼，总建筑面积55,000平方米高端住宅，由两栋50层塔楼组成，总建筑面积4东海路9号住宅50F200911,3305平方米，366户写字楼、商业、51F（写字楼）为甲级写字楼、高端公寓和中高端商业的综合建筑5万邦中心2010公寓/30F（公