黄浦区外滩地块市场研究及发展定位报告定位报告8-1定位思路和重点需要考虑的问题？？本区域在上海的目前的地位以及未来的地位本区域在上海的目前的地位以及未来的地位未来项目执行的难度未来项目执行的难度上海整体经济发展与房地产开发的关系以及需求预测本区域具备什么样的市场特点？本地块的项目价值点在哪？各个功能市场的分析和结论本项目的定位到底是什么？?????????CBRichardEllis增长率增长率GDP。左右左右％20定位思路和重点需要考虑的问题年每年优质写字楼的需求增长率与年每年优质写字楼的需求增长率与2007到到的对比发现，通常优质写字楼的年需求增长率为增长率的倍，北京为倍，所以，预计未来上海甲级写字楼的年需求增长在级写字楼的年需求增长在GDP2.52.3上海整体经济发展与房地产开发的关系以及需求预测结论：上海的经济仍将继续稳步的增长，通过从年商业方面：社会消费零售总额以及高端消费仍将保持双位数的高速增长。?1997CBRichardEllis具备发展高端综合体的坚实基础具备发展高端综合体的坚实基础，。定位思路和重点需要考虑的问题稀有的城市中心稀有的城市中心周边的商业和商务氛围浓厚周边的商业和商务氛围浓厚上海高端物业的整体需求的增长对本项目的发展和需求保证是上海高端物业的整体需求的增长对本项目的发展和需求保证是重点结合政府的打造力度，结合整体市场的未来强大需求，将是未来城市国际综合体的代表来城市国际综合体的代表6....本区域在上海的目前的地位以及未来的地位目前发展速度滞后区域内部竞争相对较弱，主要的市场竞争将来自其他区域112.334.55CBRichardEllis高端的高端的，面积的设计面积的设计，特点来看，本区楼有的写字具具楼希望从业态配比上希望从业态配比上。定位思路和重点需要考虑的问题本区域无论从周边的商务环境本区域无论从周边的商务环境，方面，从本区域所楼楼无论从成熟的高端氛围还是高端品牌继续拓展，以及高端人群在全方位消费需求方面，本区域都是国际零售品牌的不二选择零售品牌的不二选择上都做到与一些传统的区域和传统的项目作出差异。写字域的位置并不像商业一样特点突出，但都属于理想的写字楼发展区域。精品酒店方面精品酒店方面商业环境以及区域景观特点，都是精品酒店的首选地。?本区域的具备什么样的市场特点从商业方面，是上海比较成熟的高端零售商的首选区域，??CBRichardEllis定位思路和重点需要考虑的问题：：：商业价值最高：?到达性到达性商务价值最高商务价值最高的面积和层高要求特点以及市场预期表现来综合考虑来最后确定的面积和层高要求特点以及市场预期表现来综合考虑来最后确定本地块的项目价值点在哪？展示性：景观点：总的来说本项目无论在商业，写字楼和酒店方面从自然条件来说都具有高价值点，所以具体的功能分布要结合地块条件，各功能???????CBRichardEllis些高端品些高端品，一。定位思路和重点需要考虑的问题高端家居以及儿童等等高端家居以及儿童等等，牌的－倍，所以高端商业无论从收益的稳定以及高收益来说都是商业发展的终极目标。从与高端零售针对本项目的意向测试来看从与高端零售针对本项目的意向测试来看牌表现出了高度的认可和进驻意向。所以，从未来高端品牌定位的执行性来说比较高。端电子端电子34各个功能市场的分析和结论－商业高端商业的坪效是中档商业的－倍，是普通时尚品不仅现在的高端零售商仍具有拓展需求，同时新兴的高端业态也是本项目未来发展的重点，包括高端会所，高???23CBRichardEllis－20122012。写字楼写字楼所在－基础的场定位思路和重点需要考虑的问题市以及领导预计上海高档写字楼的供应和需求都将集中在预计上海高档写字楼的供应和需求都将集中在年，所以本项目的入市时间需要紧密配合市场。无论从上海的宏观经济与写字楼需求之间的关系还是从无论从上海的宏观经济与写字楼需求之间的关系还是从各行业公司在未来两年都将有报复性的增长来看，上海甲级写字楼都将有稳定和巨大的市场需求。性所在市的所在性所在?2013各个功能市场的分析和结论各个功能市场的分析和结论最先进的设计，合理的价格策略，优惠的政府政策以及项目的标志性将是本项目与其他区域写字楼项目的差异???CBRichardEllis但本项但本项，，。所以，开发坪效来说是酒店产品中最好的，但对地点，?定位思路和重点需要考虑的问题入住率表现也比较理想入住率表现也比较理想。星级酒店星级酒店周边环境以及城市的高端的容量要求及其苛刻周边环境以及城市的高端的容量要求及其苛刻目具备了开发的必备条件。目前有三家精品酒店表示对本项目有管理意向，也这是本项目开发精品酒店的稳固的基础。?各个功能市场的分析和结论－精品酒店精品酒店绝对是未来大城市酒店的发展重点和必然的趋势目前精品酒店对于开发商的收益是最高的。上海精品酒店的平均房价在元一晚，远远高于五???2000CBRichardEllis。在保证租金收益的情况下的销售速在保证租金收益的情况下的销售速，，定位思路和重点需要考虑的问题主力品牌的进驻意向是商业未来招商的基础主力品牌的进驻意向是商业未来招商的基础？？写字楼体量将比较大写字楼体量将比较大－的高租金的高租金度对开发商来说是一个挑战，所以主力行业的引进非常重要。未来项目执行的难度？商业－如何整合最全的高端品牌，从而实现真正的高坪效保证商业写字楼写字楼精品酒店－精品酒店是这个项目的一个魂，是高端的商业氛围和高档的商务产品的一个很好的结合和升华，但自身收益是一个挑战。?,CBRichardEllis个高端综合体项目？？一定位思路和重点需要考虑的问题本现目的定位到底是什么本现目的定位到底是什么黄埔区的商业地产的代表黄埔区的商业地产的代表真正国际标准的综合体的代表真正国际标准的综合体的代表恰恰迎合高档商务需求的个高端综合体项目恰恰迎合高档商务需求的上海新型综合体的代表不是某一个功能的定位成功，是一个整体的成功????????CBRichardEllis市场团队把高市场团队把高，，。保证一定位思路和重点需要考虑的问题高入住率的唯保证高入住率的唯，苏宁开发本项目的优势苏宁开发本项目的优势开发商的主要角色是最组织最佳的设计开发商的主要角色是最组织最佳的设计端的需求完美地组合在一起。开发商的资金实力和国际眼界高于自身具有商业资源和经验的作用。融，律师，制造业的跨国公司的需求外，苏宁所能带来的国际电子行业的公司将是保证本项目写字楼优质租户，高租金收益高租金收益从商业和酒店来说是项目和市场必然发展趋势，所以—从写字楼来说－除了项目的位置和市场所提供的国际金?CBRichardEllis上海商业市场分析CBRichardEllis|Page132011F2011F2010F2010F优质商业全市平均租金2009F2009F200820082007200720062006上海整体商业市场研究2005200520042004200320032002200220012001200020000.010.0-15%-10%-5%40.050.010%15%20%20.030.00%5%租金增长率22.022.826.130.234.436.739.543.146.442.245.047.24%14%16%14%7%8%9%8%-9%6%5%RMB/平方米/天。?经历了2000-2008年的九年间，上海优质商业的全市平均租金保持稳步增长，但在2009年由于受到全球金融风暴的影响，预期将有大幅的下降，并将从2010年起回复CBRichardEllis|Page141南京西路商业区2淮海中路商业区3外滩商业区4南京东路5虹桥商业区6徐家汇商业区7新上海商业城8陆家嘴商业区9五角场商业区10四川北路商业区11中山公园商业区上海重点商业区分类978本项目3104?大商业区是上海传统商业区，其成熟度、规模、档次在上海均处于领先的地位。次级商业区是指那些，在近年来发展较为迅速，且已形成一定规模并对周边大多数区域的消费有具有较大影响力的商业聚集区。2???上海市整体商业市场从布局上看呈现出多中心、特色化发展的特征。上海最主要的优质商业区主要分布于外滩、南京西路、淮海中路和南京东路，该四新兴商业区包括新的正在形成中的和改造中的老的商业区，目前全市范围看来影响力有所局限的商业区。16115优质商业区新兴及改造中的商业区次级商业区次级商业区CBRichardEllis|Page15南京东路传统商业区，百年老街，上海的名片，是上海及长三角地区重要的购物之地，进入本世纪，来福士广场和百联世茂广场等的入市使得该传世茂广场等的入市使得该传统商业区进入改造升级阶段。群和周边居民群和周边居民。外滩品牌的上海首选之地品牌的上海首选之地高档商业区，主要有外籍人士、本地及全国的富豪与名中档商业市场，旅游消费人淮海中路各重点商业区发展特点及趋势高档与中高档市场为主，以白领、上海中产阶层以及国内外游客为主要以及国内外游客为主要消费群体。流国际一线品牌服饰、中高档品牌服饰、大型中奢侈品、高档餐饮、高档休时尚服饰、中高档百货商场、江浙富豪江浙富豪、南京西路大型百货商场以及商大型百货商场以及商、市级商业区辐射全市甚至长三角市级商业区辐射全市甚至长三角市级商业区辐射全市甚至长三角市级商业区辐射全市甚至长三角自梅恒泰三足鼎立起，成为上海乃至长三角最重要的高端市级商业区传统商业区，百年老街，是上海最为重要的商业区之一素有“万国建筑博览会”之称的外滩，在其特色建筑及极为丰富的文化底蕴的基础上，逐步成为世界顶级奢侈高档商业市场，主要有外籍人士、上海高级管理人士和公司白领士和公司白领三个不同的客户群。奢侈品、