长沙华远金外滩综合项目发展顾问服务报告(阶段一)2009/07/20呈致华远地产股份有限公司目录第一阶段工作§宏观经济和城市发展§基地分析§物业市场研究第二阶段工作（即将开展）§优质商业市场研究§优质写字楼市场研究§高星级酒店市场研究§优质住宅市场研究CBRichardEllis|Page2目录§竞争分析第一阶段工作§需求分析§案例分析第二阶段工作（即将开展）§SWOT分析§初步开发建议§财务分析CBRichardEllis|Page3宏观经济宏观经济和和城市发展城市发展CBRichardEllis|Page4目录√p城市综述p宏观经济指标p房地产经济指标p长沙历史文化p城市发展规划p小结CBRichardEllis|Page5宏观经济和城市发展城市综述q长沙概况n位于中国中南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地；长沙n总面积11,819.5平方公里，其中市区面积556.33平湖南省方公里；n2008年末，常住人口658.56万人，是湖南省的人口第三大城市，仅次于衡阳、邵阳；n地处华中腹地，是连接东西、南北的交通枢纽；n湖南省省会，湖南省政治、经济、文化、科教、商贸、交通、金融、信息中心；n下辖5区（芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区）、3县（长沙县、望城县、宁乡县）、1市（浏阳市）。数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page6宏观经济和城市发展城市综述q长沙概况n长沙市区被流经城市的湘江分为东西两部分；n长沙市区共有5个行政区域：区福n芙蓉区：市中心开n开福区：商业、工业区n天心区：行政、商业区n雨花区：旅游、商业贸易区岳麓区芙蓉区n岳麓区：教育中心、国家级开发区n本项目位于天心区北端，与芙蓉区交界，毗邻湘江、橘子洲大桥；天心区雨花区n天心区位于长沙市南部，面积102平方公里，常住人口超过42万（占全市6.4%）。2007年实现国内生产总值196亿元，比上年增长17%，其中第三产业占比70%；实现社会消费品零本项目售总额123亿元，同比增长22.5%。数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page7宏观经济和城市发展城市综述q长沙概况武汉岳阳人口：833万n有3个主要城市在长沙1小时车程范人口：525万距离：275公里围内：株洲、湘潭、益阳，3个城距离：118公里市的人口都在万左右及以上；300常德人口：614万n另外有5个主要城市在长沙2小时车距离：154公里程范围内：岳阳、娄底、常德、邵益阳阳、衡阳，5个城市的人口都在人口：468万距离：77公里500万以上；娄底n湖北省会城市武汉位于长沙东北方人口：418万Chang长沙sha向，距离长沙约4小时车程；距离：105公里n距离长沙2小时车程范围内的8个城市，共有总人口4,185万；湘潭人口：294万株洲à长沙市的辐射范围内人口众多，距离：34公里人口：381万作为湖南省会，省内居民将长沙看距离：40公里作明星城市，纷纷到长沙就业、学邵阳数据来源：世邦魏理仕人口：754万衡阳注：图示距离为直线距离习、消费、置业。距离：公里人口：731万171人口为户籍人口距离：130公里CBRichardEllis|Page8目录p城市综述√p宏观经济指标p房地产经济指标p长沙历史文化p城市发展规划p小结CBRichardEllis|Page9宏观经济和城市发展宏观经济指标q综述2009年主要经济指标2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-4月户籍人口(万)601.76610.38620.92631637.36658.56--国内生产总值(亿元)1,077.221,296.661,519.901,798.962,190.253,000,98--固定资产投资(亿元)494.97668.09881.421,089.811,445.181,873.33564.94合同外资(亿美元)7.779.0715.7117.6323.2922.284.58社会消费品零售总额(亿元)541.31640.33743.42865.61,037.031,273.87462.33人均可支配收入(元)9,93311,02112,43413,92416,15318,2827,633家庭人均消费性支出(元)8,3309,0329,66010,68012,28812,9604,704商品零售价格指数(以上年价格为99.2101.3100.4101.1104.5106.398.3100)城市人均住房建筑面积(平方米)23.2225.3027.2028.3028.8528.3--失业率4.2%3.9%3.8%3.6%3.1%3.4--恩格尔指数37.2%33.4%33.4%32.6%34.9%36.9%--数据来源：长沙市统计局CBRichardEllis|Page10宏观经济和城市发展宏观经济指标q国内生产总值中西部地区主要城市人均国内生产总值对比年n从2003年到2008年间，长沙经济发展迅速，国内(2008)生产总值保持14.9%的平均涨幅；城市人均国内生产总值（元）长沙n2008年，长沙市国内生产总值达3,000.98亿元，较45,765前一年增长15.1%，远远超过全国9%的平均增长速武汉44,148度；郑州40,416合肥33,230n2008年，按常住人口计算，长沙人均国内生产总值成都30,855为45,675元，位列中西部城市第一位。重庆18,025数据来源：各城市统计局以常住人口为基础计算长沙市国内生产总值及增长率(2003-2009年1季度)5,000.0018.0%16.0%)4,000.0015.1%16.0%亿(14.9%14.8%14.0%14.8%)值3,000.00%(总14.0%率产2,000.00长生260065增260992内.....4.12.0%7619810国1,000.00.7901991020571,,,,,7,1131160.00210.0%2003200420052006200720082009年1季度国内生产总值增长率CBRichardEllis|Page11数据来源：长沙市统计局宏观经济和城市发展宏观经济指标q人口n2002-2008年间，长沙市户籍人口年复长沙市户籍人口及增长率(2002-2008)合增长率为1.2%；7005.00%n年，长沙户籍人口达到万人，)2008641)万5604.00%(%是湖南省第大城市，低于衡阳万、(3(731)口4203.00%率人2802.00%邵阳(754万)；长籍1401.00%增户00.00%n2008年，长沙市常住总人口658.56万2002200320042005200620072008人，比上年增长0.87%；长沙外来人口户籍人口增长率占全市人口的2.8%，低于武汉(13.1%)、成都(11.6%)。长沙人口区域分布(2002)长沙市人口区域分布(2007)34%n近年来，长沙市区人口不断增多；截32%止2007年底，市区人口2,146,096人。66%68%中西部地区主要城市常住人口对比(2008)城市人口(万)市区县(市)重庆2,839n与中西部其他城市相比，长沙市人口较少，低于重庆、成都1,271成都、武汉和郑州；同时，虽然长沙外来人口占比较武汉897低，但湖南省内其它城市居民对于长沙的房地产、酒店、郑州744餐饮等消费具有较大的影响；长沙659n长沙及周边主要城市居民之间的互动较为频繁，而且伴随着“长株潭”经济一体化，未来长沙对于周边城市居民合肥501南昌458CB的Ric吸hard引力Ellis|P会age进12一步提高。数据来源：各城市统计局宏观经济和城市发展宏观经济指标q产业结构n长沙产业结构优化升级，第一、二、三产业的产值比由2002年的9:39:52发展为2008年的6:52:42，第一产业的比重不断下降，第二、三产业比重不断增加；n2008年，第二、三产业发展迅速，第二产业实现增加值1,576.41亿元，比上年增长19.2%；第三产业实现增加值1,261.19亿元，比2007年增长14.3%à第二产业的发展速度明显高于其他产业，第二产业对经济的贡献度不断增大n目前，长沙市已经形成了工程机械、汽车及零部件、家电、电子信息、新材料、中成药及生物医药等六大产业集群；2008年六大产业集群共完成工业总产值1086.31亿元，比上年增长38.6%，高于全市规模工业平均水平5.1个百分点；实现增加值309.36亿元，增长32.0%n批发和零售贸易餐饮业、交通运输邮电通信业、金融保险业、教育文化艺术广播电影电视业、房地产等第三产业发展迅速。长沙市产业结构(2002)长沙市产业结构(2008)9%6%42%52%39%52%第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业CBRichardEllis|Page13数据来源：长沙统计局宏观经济和城市发展宏观经济指标q固定资产投资n2003-2008年间，长沙市固定资产投资由494.97亿元增长至1,873.33亿元，年复合增长率为30.5%；n2003-2006年间，固定资产投资增幅逐年下降，由03年的36%下降到06年的24%；n2007年受中部崛起政策利导，长沙固定资产投资总额达到1,445.18亿元，相比06年增长率为33%，高于全国24.8%的平均增幅，也高于东部19.9%的增幅、西部28.2%的增幅；n长沙固定资产投资主要用于产业结构优化、基础设施建设、房地产开发等，但与重庆、成都等其他中西部城市相比，长沙市固定资产投资力度有较大差距。长沙市固定资产投资及增长率中西部地区主要城市固定资产投资对比(2008)3,00040%城市固