上海轨道10号线四川北路项目定位报告Presentedto:中信泰富（中国）投资有限公司2008年1月15日1本项目整体定位2商业定位及依据3写字楼定位及依据4设计评估及建议CBRichardEllis|Page2项目整体定位—概念定位牵见动证四虹川口本项目北商10号线地铁站点路业复的兴的中里枢程碑何谓“中枢”？?地理的中枢四川北路的中段，连接南北商业的枢纽，未来繁华的中心；?交通的中枢地铁十号线站点和四号线带来大量的人流，加上大量的公交站点，是未来区域内重要的中转站；?商业的中枢项目周边未来商务项目众多，本案商业定位于其中心的地位，可谓牵一发而动全身；CBRichardEllis|Page3定位参考案例—香港新世界参考理由：?连接地铁，地下商业空间的综合运用；?写字楼、商业的比例与本项目类似。?跟周边物业相比上市时间类似。?随着香港新世界的上市，淮海中路商圈的商业坏境进一步提升，尤其是地下空间的运用，牵动了整个区域商业的发展；本项目要达到的目标：利用四川北路改造的契机，利用轨道十号线的开通机遇，进一步提升四川北路商圈的商业环境和层级，推动整个商圈的发展和繁荣；香港新世界广场中信泰富四川北路项目交通地铁上盖项目地铁上盖项目业态组合60％：40％67％：33％写字楼：商铺功能写字楼租户为商业的主要客户来源之一写字楼租户为商业的主要客户来源之一CBRichardEllis|Page4项目整体定位—品质定位品质定位市场中上品质，领先于虹口现有写字楼的甲级写字楼写字楼行业：航运物流行业及其上下游企业中信泰富四川北客户定位路项目定位档次：中档企业以及一线企业的支持性部门品质定位中高档商业客户定位年轻白领、商务人士、周边中高收入人群CBRichardEllis|Page5依据S市竞消商规商业定位案W场争费家划例O分分者访研研T析析调谈究究分研析CBRichardEllis|Page6商业定位淮海中路的这三个代表性商业综合体，都建成于上海房地产市场真正繁荣之前。香港广场香港新世界瑞安广场1998年建成，2002年建成，1996年建成总建面14万，总建面13.5总建面7.8南座商业约2万，商业约5万，3万商业万万盛邦国际中信项目玫瑰广场2008年上2010年上2009年上市，总建面市，总建面市，总建面56000，商5.3万，商5万，商业2业约16000业2万万三个综合性商业项目造就了今天繁华的淮海中路商圈，类似的三个商业项目能造就明天繁华的四川北路商圈吗？CBRichardEllis|Page7淮海中路四川北路淮海中路四川北路?起步都是靠综合性商业带动商圈的发展?从现在开始三个商业项目就应该在定位上认真规划，以差异性形成商业规模效应；?三个商业项目本身体量都不大，但加在一起却具有了规模效应?作为更晚上市的本项目，应该随时关注其他两个物业的动态，及时作出调整；?三个商业体在档次和目标消费群以及业启发态定位上有错位，有互补?对于非传统商务核心区的本项目所在区域，商业应该成为其开发的重点；同时在定位时也要充?如香港广场商业业种主要以餐饮为主，分考虑到与写字楼包括周边写字楼的互动；香港新世界在餐饮的基础上增加了娱乐，同时餐饮的档次更高；而瑞安则主要是以?每个项目规模都要小于淮海中路上的项目，辐综合性百货零售为主，没有餐饮和娱乐；射能力有限，应定位于区域型的商业中心；?三个项目都与地铁相连，地下商业可达?三个项目应充分利用轨道十号线的契机，将地上的便利性极大的促进了商圈的发展；下空间相连，推动整个区域商业的成熟；CBRichardEllis|Page8主题定位—白领生活广场白领生活广场这里白领的定位是：年轻女性+商务人群他/她们有什么样的生活方式？?白领购物：以年轻白领女性为主要目标顾客（业态构成主要是流行服饰、年轻白领休闲装等）?亲朋聚会：满足白领的社交需求尤其对中高档餐饮的需求（商务聚餐、朋友聚会）（业态构成主要是大型正餐、休闲快餐、茶座、咖啡店等）?美容健身：现代白领追求健康生活方式的需求（业态构成包括健身房、美容SPA、中高档美发等）?休闲娱乐：满足白领休闲生活需求?（业态构成主要是KTV、书吧、迷你高尔夫、桌球室等）CBRichardEllis|Page9目标顾客—年轻白领特征描述：?年龄在20-35岁之间，中等收入；?对时尚流行服饰等有偏好；?追求健康生活方式，下班后往往会去健身、美容等等；?如果在附近办公，中午有就近午餐需求；?也会和朋友一起选择好的餐厅聚会；理由：?准确细分市场，不做综合性百货，也不追求覆盖所有年领层段的人群?根据消费者调研的结果，20-35岁的人群在所有该地区的购物人群中比例最高，达到了60%，而其中女性占了60%?年轻女性商业市场目前在上海消费能力最强，对应零售商家的承租能力也最强CBRichardEllis|Page10目标顾客—商务人士特征描述：?中产阶层；一般在单位处于中高层管理者的位置；?经常有商务宴请的需要；?自己也有与亲朋聚餐的需求；?对健身、娱乐等亦有需求；对应业态：?大型中餐、高档西餐、茶楼、咖啡吧、快餐连锁等餐饮；健身房、KTV等；CBRichardEllis|Page11目标顾客—周边中高收入人群特征描述：?中高收入；?大多是项目周边及十号线沿线新建住宅的新增居民；?对目前的商业现状不满，尤其在中高档的餐饮和娱乐休闲方面；?对本项目引入中高档的商家品牌有较迫切的需要；?更多的是家庭消费；对应业态：?大型中餐、高档西餐、特色餐饮、健身房、美容院等；CBRichardEllis|Page12档次定位中高档次为主；少量高档餐饮为辅；理由：?预计三年后周边居民素质会有较大提升；?预计三年后周边商务氛围将初步成型，有更多商务餐饮的需求；?随着交通的便利，本地块周边居民到人民广场、南京西路等商圈将更为便捷，纯高档消费预计仍会有相当外流；?以中高档定位入市能确立本项目在该区域的先发优势，并在今后与周边项目一起，进一步推动该区域的成熟；CBRichardEllis|Page13目标租户—主力店?主力店：大型正餐、中高档餐饮、健身房、美容SPA、KTV、年轻时尚服饰品牌（如H&M、C&A）等?次主力店：小型超市（如屈臣氏）、美容院、保健护理、中外著名快餐连锁（如必胜客、麦当劳）、知名咖啡店、茶座等CBRichardEllis|Page14目标租户—食品零售店宜芝多永和大王山崎面包糖朝贝尔多爸爸日美珍香式泡芙香特莉CBRichardEllis|Page15总体业态配比业态配比情况本项目业态比例为：餐饮：37%8%30%零售：30%食品零售食品零售：8%餐饮其他娱乐：20%37%娱乐其他：5%零售20%5%食品零售餐饮其他娱乐零售汇总106549857202700409013560理由：?适当加大餐饮、娱乐的比重，目的在于利用相对规模优势抢占市场空白，同时在商场环境营造和商家引进中适当提高其档次，有助于整体商业档次的提升；?零售偏重于年轻白领女性，原因在于周边竞争项目众多，且当地中老年居民更习惯于到综合百货中购物，本项目适宜在细分市场确立比较优势；?利用餐饮和娱乐项目先期培育人气，待到一定时候可以再作部分业态的调整；CBRichardEllis|Page16布局规划—B2B2-14B2-153/1121//1B2-16102-B2-1BB2-9B2-1小型餐饮B2-2B2-2食品零售B2-6/7/8B2-3B2-3食品零售B2-4B2-4食品零售B2-5B2-5食品零售B2-6食品零售B2-7食品零售B2-8小型餐饮B2-9食品零售B2-10食品零售B2-11食品零售B2-12食品零售B2-13小型餐饮B2-14超市B2-15食品零售CBRichardEllis|Page17布局规划—B2编号类型面积地下二层业态配比B2-1小型餐饮200B2-2食品零售90B2-3食品零售60B2-4食品零售100超市,37.2%,B2-5食品零售100食品零售41.7%B2-6食品零售80B2-7食品零售100B2-8小型餐饮120B2-9食品零售90B2-10食品零售90B2-11食品零售75餐饮,21.1%B2-12食品零售75B2-13小型餐饮220B2-14超市950业态食品零售餐饮超市B2-15食品零售85总面积(m2)1065540950汇总2555比例41.7%21.1%37.2%CBRichardEllis|Page18布局规划—B1B1-8B1-9B1-7B1-6B1-11B1-5B1-10B1-2B1-4B1-1B1-3B1-1零售B1-2零售B1-3零售B1-4零售B1-5餐饮B1-6餐饮连锁B1-7餐饮连锁B1-8中式快餐B1-9流行服饰B1-10流行服饰B1-11流行服饰CBRichardEllis|Page19布局规划—B1编号类型面积业态配比B1-1餐饮连锁300B1-2零售100B1-3零售10037%B1-4零售100零售B1-5餐饮310餐饮B1-6餐饮连锁15063%B1-7餐饮连锁130B1-8中式快餐240B1-9流行服饰85B1-10流行服饰100业态零售餐饮B1-11流行服饰190总面积(m2)6751130汇总1805比例62.6%37.4%CBRichardEllis|Page20布局规划—L1L1-9L1-8L1-7L1-6L1-5L1-10L1-4L1-3L1-2L1-1L1-1品牌零售L1-2品牌零售L1-3快餐连锁L1-4甜品L1-5银行L1-6零售L1-7零售L1-8零售L1-9咖啡吧L1-10品牌零售CBRichardEllis|Page21布局规划—L1编号类型面积业态配比L1-1品牌零售2