提交广东创鸿集团年月日佛山万业城项目发展顾问报告（终稿）2010812目录执行总结宏观分析基准分析物业市场分析竞争市场分析参考案例需求调研分析项目定位思路优选方案深化财务分析SWOT1234567891011世邦魏理仕第页|2执行总结1.0世邦魏理仕第页|3主要考虑因素及机会开发商主要考虑因素及项目对客户的价值政府的主要考虑因素及项目对政府的价值本项目的城市发展价值本项目对周边区域居民的价值1.11.21.31.41ection世邦魏理仕第页|4S开发商城市中心稀缺地块：地段成熟，优质物业升值前景好打造佛山最好的综合性项目土地价格较高：开发适合的产品开发利润最大化的产品，以收回投资资金投入大需要规避开发风险，确保可持续运营创鸿的企业品牌企业的名片树立创鸿在珠三角核心区域的开发水平为企业未来发展提供便利条件??????(i)(i)(ii)(iii)(i)(ii)世邦魏理仕第页|5开发商1.11.1政府本项目将使南海大道成为佛山最重要的商业中心之一香港的铜锣湾项目开发在税收收入方面对政府的贡献：年内带来税收平均亿元年（间接税收将达到倍）年后带来税收亿元年标志性项目的开发，展现了当地政府能力：城市发展城市配套设施的完善，便于带动对金融后勤等产业的带动????(i)50.74/5(ii)51.3/(i)(ii)世邦魏理仕第页|6政府2.11.2城市提升本区域城市土地开发价值改变区域的消费习惯，扩大商圈影响范围催进区域配套设施的完善???世邦魏理仕第页|7城市2.11.3人民增加就业机会，提升收入水平：直接就业机会个，居住人口人改善区域生活环境，提升居民生活水准丰富居民生活改善生活环境改变生活方式??(i)4,0001,500:(i)(ii)(iii)世邦魏理仕第页|8人民2.11.4市场分析高档住宅市场现状及未来发展优质商场市场现状及未来发展优质写字楼市场现状及未来发展五星级酒店市场现状及未来发展四星级酒店市场现状及未来发展2.12.22.32.42.52ection世邦魏理仕第页|9S世邦魏理仕根据市场数据估算*年将过到元平方米禅城桂城高档住宅市场呈现供不应求，销售压力小，销售价格将继续上升。?16,000/禅城桂城高档住宅市场目前：供应：万平方米（年月年月初），约万平方米（年）需求：销售率达，月均消化万平方米（年月年月初，月均套，年月均销售面积万平方米套。价格：元平方米（年月初）客户：以佛山中心城区占，自住兼投资客户占比约未来年：供应：平方米年：平方米年：平方米年：平方米需求：预计需求量为平方米。供不应求，市场缺口平方米年：平方米年：平方米年：平方米价格：每年保持的增长速度，到?3520099-20103702009?70%6.220099-20103392)20096(375)?12,055/20103?60%50%3?2,289,417?2010668,297?2011772,120?2012849,000?2,428,099138,682?201079,639?201135,651?201223,393?10%2012市场表现发展趋势现有供应未来供应未来预测世邦魏理仕第页|10高档住宅市场2.12.1世邦魏理仕根据市场数据估算*禅城桂城优质商场市场目前：供应：年存量达到万平方米，当年新增万平方米，是前年平均新增供应量的倍需求：年当年新增吸纳面积达到万平方米，高于年年均吸纳面积达到万平方米。空置率：年空置率达到，较年下降了，本项目地处商业成熟区域，竞争力较高未来年：供应：万平方米，年均超过万平方米，高于过往年的平均供应量万平方米的倍；需求：万平方米，年均万平方米；空置率：到年，优质商场的空置率约达到。成熟商业区如南海大道、祖庙等区域将首先受到商户的欢迎，而新发展区域如东平新城、平洲等地的商场招商时将面临较大压力。发展趋势收入的提高，使市民对于佛山现有商场的购物环境、业态组合都已有所不满。项目应采用差异化策略，在建筑形态、业态组合等方面超越原有商场，在商业氛围与新开商场形成竞争优势。?????????2009741853.32009162005-20096200921%20083%461.615.455.42.830.57.62201328-34%市场表现发展趋势现有供应未来供应未来预测世邦魏理仕第页|11优质商场市场2.22.2世邦魏理仕根据市场数据估算*禅城桂城优质写字楼市场目前：供应：年优质写字楼存量达到万平方米，当年新增供应万平方米，高于前年的平均供应量万平方米；需求：年，佛山优质写字楼的年新增多供应量为平方米，同期年均吸纳面积为平方米。空置率：年优质写字楼空置率为，较年下降；租金：年优质写字楼平均租金为元平方米月，近年的复合增长率为佛山优质写字楼市场逐步发展：需求有所增长租金保持平稳增长未来年：供应：总供应万平方米，其中千灯湖区域未来年的供应量约万平方米，占整体供应量的；需求：总吸纳面积达到万平方米，需求包括金融服务区内的企业自用、企业上市、传统产业升级等；空置率：由于供应量增长较快，空置率在年将维持在的水平。发展趋势佛山未来新增供应的写字楼在质素较现有写字楼有一个较大幅度的提升。本项目如开发写字楼物业，需在产品硬件、性价比上有较大竞争力。??????????200931351.62007-200927,23325,529200912%20084%200936//54.5%(1)(2)515459058%85201423-36%市场表现发展趋势现有供应未来供应未来预测世邦魏理仕第页|12优质写字楼市场2.32.3世邦魏理仕根据市场数据估算*五星级酒店市场目前：供应：全部为年供应市场，新增客房间，年均新增供应间；需求：平均客房吸纳量为间，相当于同期客房供应量的开房率：年开房率为，与年相比上升了约个百分点价格：年，佛山五星级酒店的平均房价为元间晚，较上年增长，未来年：供应：预计有家五星级酒店开业，共提供个房间，年均新增供应间；需求：共吸纳个房间，年均吸纳个；开房率：年开房率率将维持在左右，酒店客房供应多出个；发展趋势未来开业的五星级酒店以国际品牌为主，并且供应区域较为积中。五星级酒店市场供过于求，但五星级酒店将对于住宅售价、商场的形象等起到提升的作用，将从项目整体收益的角度来考虑是否兴建五星级酒店。?????????2005-20092,65353131559%200959%200892009590//9.6%473,4728681,610403201350%1,300市场表现发展趋势现有供应未来供应未来预测世邦魏理仕第页|13五星级酒店市场2.42.4世邦魏理仕根据市场数据估算*四星级酒店市场目前：供应：房间总数为间，新增供应间，年均新增供应间。需求量：年均新增吸纳客房间；开房率：年开房率达到，较年上升了个百分点。房价：年平均房价为元间晚，较上年增长。未来年：供应：预计有家四星级酒店开业，共提供个房间，年均个房间；需求：总吸纳量约间，大于同期新增供应量；开房率：预计年的开房率将上升到左右。房价：预计房价将持续稳步增长，复合增长率为，市场空间：约有个房间的市场空间，但未来将面临五星级酒店市场竞争的压力；发展趋势开始有国际品牌如雅乐轩进驻佛山四星级酒店市场，从而带动产品质素的提升。本项目的地价成本较高，而四星级酒店的房价较低，建议不考虑。???????????1,85737575173200965%200832009364//3.1%43790198882201380%2.7%300-600市场表现发展趋势现有供应未来供应未来预测世邦魏理仕第页|14四星级酒店市场2.52.5项目定位思路项目定位逻辑经营模式研究定位思路测试方案财务假设测试方案对比3.13.23.33.43.53.63ection世邦魏理仕第页|15S定位思路财务假设初步方案建议深化优选方案初步财务测算及方案对比12345世邦魏理仕第页|16项目定位逻辑通过各物业市场的竞争现状、需求分析及后续竞争预测，初步判断出各类物业的发展前景?实现企业所期望的收益目标?根据项目的区位条件判定土地的增值价值根据经济技术指标、地块限制条件，得出物业的合理布局方向??地块适应性市场竞争环境物业互动影响企业发展愿景案例分析借鉴成本财务效益整体定位的思路考虑各物业之间的有机联系，选择最优组合方案?结合创鸿集团的地产开发经验、商业运营资源、品牌建设期望等?世邦魏理仕第页|17借鉴相关案例成功因素，总结城市综合体可发展的模式?定位思路五星级酒店供大于求（未来年）由于开发成本高，长远回报低房价增长较慢需整体出售，物色投资者难度较大?5?7,951?10,000???优质写字楼供大于求（未来年）开发成本高，价格竞争力低未来供应多，租售价提升幅度小灵活，可整体出让，或分散出售?6?7,951?4,000???商场万平方米地价：建筑成本：利润较高租金增长快可抵押或整体出售可分散出售，但会降低整体商业的品质和租金价值。?10?7,951?6,000???,?利润率考虑因素市场空间发展商有自由选择发展商有自由选择必须建地块规划可行性???未来发展前景房价：元间晚入住率：经营年后达到左右租价：元平方米月售价：元平方米租价：元平方米月（约南海广场的）售价：万元平方米（首层）预计价格?650-750//?365%?50-60//?13,000-14,000/?200-300//90%?6-10/资产处置灵活度财务成本效益成本（元平方米）/世邦魏理仕第页|18从市场空间、成本、未来预计收益等角度进行对比，选取较为合适的开发物业类型?定位思路成本财务最大资金使用量：亿元（税前）：（税前）：亿元投资回收期：年测试方案一最大资金使用