抚顺天朗国际广场商业报告摘要CBRE商业服务部26/3/2010报告目录?1.0抚顺宏观经济?2.0项目地块分析?3.0抚顺商业市场研究?6.0市场空白点分析?7.0商业定位?8.0项目规划设计建议??1.01.0抚顺宏观经济抚顺宏观经济1.0抚顺整体概况及未来规划图1.1：抚顺在中国的地理位置1.1城市概况?抚顺是一座因历史而影响中国，以资源而闻名世界的现代工业城东北地区市；?它位于辽宁省东部山区，呈东南高，西北低之势。市区位于抚顺西部浑诃河谷冲积平原上，呈东西走向，南北为山地；?美丽的浑河由东至西将市区分割成南北两部分市区的南北宽约6-8公里，东西长约30公里。浑河宛如一条彩带横贯市区，是一座美丽的带状城市；?抚顺市下辖四区三县和两个省级经济开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县为抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。两个省级经济开发区为抚顺经济开发区、抚顺胜利经济开发区；图1.2：抚顺的行政区划河西新区1.0抚顺整体概况及未来规划1.2人口情况图1.3：抚顺市户籍人口增长?到2008年底，抚顺户籍总人口达到223.2万人，其中，市区人口139.6万人，占总人口的62%；224.4?进入2005年以后，抚顺人口自然增长率基本为负增长224.50.220070，只有年的增长率为正的，而常住人口仍在持续223.9224223.7-0.2增长，说明抚顺人口的增长来源主要是外来人口的迁入-0.4）），反映了抚顺的经济发展产生了较强的吸引力；人223.5-0.6223.2‰万-0.8（?从右图1.4可以看出，抚顺人口目前在辽宁省的五个主（223-1-1.2要城市中是最少的；但根据抚顺市人才发展报告规划预222.5-1.4测，抚顺2015年人口将超过230万人；2005200620072008?未来抚顺人口的增长将为住宅及商业地产的发展带来有户籍总人口自然增长率力的发展动力。图1.4：抚顺市人口与辽宁省其他城市对比（2008年）800713.5700583.4600500400351.4300223.2233.82001000（万人）沈阳大连抚顺鞍山营口资料来源：各城市统计局1.0抚顺整体概况及未来规划图1.5：抚顺与沈阳GDP增长对比及预测1.3GDP情况?抚顺GDP持续快速增长，2008年增长率为16%，实现20%GDP662.4亿元；与沈阳的增长速度基本一致；6300530015%?虽然目前抚顺GDP水平远远落后与沈阳2005年的水平430010%，但其将持续强劲的增长势头，预计到2011年，其330023005%GDP将接近沈阳2005年GDP水平的三分之一；13003000%?从右图1.6可以看出，2008年抚顺GDP在辽宁省几个200520062007200820092010F2011F(亿元）主要城市中是最低的；GDP增长率虽然到达了16%，但在几个主要城市中也是最低的；抚顺GDP沈阳GDP抚顺增长率沈阳增长率图1.6：抚顺GDP与辽宁省其他城市对比（2008年）45003860.53858.225%400020.3%350020%300016.3%16.5%16.0%16.6%15%250020001607.910%1500662.4703.610005%50000%沈阳大连抚顺鞍山营口GDP(亿元)GDP增长率资料来源：各城市统计局1.0抚顺整体概况及未来规划图1.7：抚顺固定资产投资1.4固定资产投资情况?抚顺固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体380.7现在基本建设投资和房地产开发投资的增长；40050.0%350281.540.0%?2008年城镇固定资产投资340.4亿元，增长30025020130.0%）)元20033.0%40.3151.1%。农村固定资产投资完成亿元，增长(亿15020.0%（58.3%；10010.0%50?全年房地产开发投资40.0亿元，比上年增长00.0%41.2%；2005200620072008固定资产投资增长率?从右图1.8可以看出，2008年抚顺固定资产投资增长率次于鞍山和营口，在辽宁省主要城市中排在第三位，说明抚顺在辽宁省有一定的发展优势；图1.8：抚顺市固定资产与辽宁省其他城市对比（2008年）3008.7300050%46.8%27002513.445%240040%210035.3%35.7%35%30.2%180027.4%30%150025%120020%700.2900543.115%600380.710%3005%00%沈阳大连抚顺鞍山营口固定资产投资(亿元)固定资产投资增长率资料来源：各城市统计局1.0抚顺整体概况及未来规划1.5外资利用情况图1.9：抚顺市实际利用外资与辽宁省其他城市对比（2008?在“振兴东北”政策的背景下，抚顺实际利用外商直接年）投资总额从2005年-2008年保持快速的增长速度，2008年实际利用外商直接投资更是突破1亿美元70.0，达到了1.3亿美元，差不多是2007年的2倍。60.060.050.1?从右图1.9可以看出，2008年抚顺实际利用外商直接50.0投资在辽宁省主要城市中排在最后一位，外资目前对抚)40.0元顺市场还不是特别看好；美亿30.0(20.010.05.81.33.20.0沈阳大连抚顺鞍山营口资料来源：各城市统计局1.0抚顺整体概况及未来规划图1.10：抚顺与沈阳人均可支配收入对比及预测1.6人均可支配收入情况?自2005年以来，抚顺城市居民人均可支配收入一78,000直保持较快增长，2008年为12,434元，超过了沈73,00073,53068,000阳2006年的水平；63,00058,00053,00048,000?43,00045,389从右图1.11可以看出，2008年抚顺城市居民人均38,00033,000可支配收入在辽宁省主要城市中排在最后，但与其28,00028,01823,00018,000他几个城市相比差距不是很大；13,00014,60717,2958,00010,09811,65120052006200720082009F2010F2011F?虽然目前抚顺的人均可支配收入水平较低，但其（元)2008年比2007年可支配收入增加了15%，预计抚顺沈阳未来增长率还将会持续在15%左右，预计到2011年，抚顺居民生活水平将进一步提高；?预计在经济强劲增长的支持下，抚顺居民收入在未来有较大的上升空间。图1.11：抚顺市人均可支配收入与辽宁其他城市对比（2008年）200001750018000172951507416000143521400012434120001000080006000400020000(元）沈阳大连抚顺鞍山营口资料来源：各城市统计局1.0抚顺整体概况及未来规划图1.12：抚顺与沈阳人均消费性支出对比及预测1.7人均消费性支出情况?2008年，抚顺人均消费性支出为8,747元，超过24,000沈阳2006年的水平；22,30720,00019,397?16,00016,867抚顺2008年人均消费性支出在辽宁省主要城市14,66713,847中居最后一位；12,0008,6708,0007,863?从下图1.13可以看出，抚顺人均可支配收入的增4,000长要高于消费性支出的增长水平；20052006200720082009F2010F2011F(元)?抚顺未来随着经济结构的进一步调整，就业的进抚顺沈阳一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，从而促进商业的发展；图1.14：抚顺市人均消费性支出与辽宁其他城市对比（2008年）图1.13：抚顺人均可支配收入和消费性支出增长情况16000146671410114000120001113613,0001000087488,000800060003,00040002000-2,00020052006200720080沈阳大连抚顺鞍山(元）(元）抚顺人均可支配收入抚顺人均消费性支出资料来源：各城市统计局（营口未统计这个指标，所以未计算营口市）1.0抚顺整体概况及未来规划1.8城市规划－辽宁中部城市圈图1.15：沈阳在中部城市圈的区位?2005年4月7日，沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭7城市市长共同签署《辽宁中部城市群（沈阳经济区）合作协议》；?“辽宁中部城市圈”以沈阳为中心，在半径150公里范围内囊括了阜新、铁岭、抚顺、本溪、鞍山、丹东、营口、锦州等八个外围城市，形成了一个以沈阳为龙头的城市圈；?抚顺正好位于这个经济圈内；?随着七城市合作协议的签署，抚顺的发展将得到周本项目边城市更多的配合支持，将会带来更多周边城市人群来抚顺购物或寻求发展，从而为抚顺的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量1.0抚顺整体概况及未来规划1.9抚顺城市规划描述?围绕“三至五年再造一个抚顺”目标，抚顺坚持工业强市，加快产业结构和布局调整；?按照“人居向浑河两岸集聚、工业向外围园区集中”的发展战略，全力打造“两区两带”发展格局；?依托沈抚同城化和“千万吨炼油、百万吨乙烯”工程，建设石油炼化、精细化工、新材料产业基地，打造国家级新材料产业基地；?西部产业区（沈抚同城新区）发展以特色装备制造业、冶金新材料为主体的高新技术产业；?东部产业区（国家精细化工产业区）发展石化产品深加工和精细化工等产业；?南环循环经济产业带（南环路沿线两侧）发展冶材、塑料和油母页岩综合利用等产业，建设国家级油母页岩综合利用示范基地；?浑河生态商住景观带。建设浑河北岸滨河路和浑河中部段滨河公园。沿浑河两岸发展商贸、房地产等服务业；未来抚顺主要以工业发展为主，预计抚顺居