呈交呈交呈交呈交深圳泛华置业有限公司深圳泛华置业有限公司深圳泛华置业有限公司深圳泛华置业有限公司2005200520052005年年年年7777月月月月22922999日日日日南宁市商业南宁市商业项目南宁市商业南宁市商业项目项目项目财务分析报告财务分析报告财务分析报告财务分析报告----终稿终稿终稿终稿目录目录目录目录项目经济评价项目经济评价项目经济评价项目经济评价..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................1......1111.01.01.01.0方案一方案一：方案一方案一：：先出租：先出租先出租、先出租、、后出售、后出售后出售后出售..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................1..............1111.1项目投资估算..........................................................................................................11.2租售收入估算..........................................................................................................71.3经营成本、费用支出...............................................................................................91.4资金筹措及运用......................................................................................................91.5项目经济效益评价................................................................................................111.6项目敏感性分析....................................................................................................171.7项目经济评价结论及建议.....................................................................................182.02.02.02.0方案二方案二：方案二方案二：：只租不售：只租不售只租不售只租不售..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................20......................2020202.1项目投资估算........................................................................................................202.2租赁收入估算........................................................................................................212.3经营成本、费用支出.............................................................................................222.4资金筹措及运用....................................................................................................232.5折旧分摊费估算....................................................................................................242.6项目经济效益评价................................................................................................252.7项目敏感性分析....................................................................................................302.8项目经济评价结论及建议.....................................................................................33土地价值概算土地价值概算土地价值概算土地价值概算............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................34....343434免责声名：本报告所刊载的资料相信是来自可靠来源，但本公司并未对此资料进行核实，亦不会对资料作出任何保证或陈述。报告内容有可能会出现错误、遗漏、或价格租金变动及其他情况，还有在事前未经通知的销售、出租、融资或撤回。所有刊载的预测、意见、假设或估计只作例子说明，并不一定代表地产市场的真正现况或未来表现。阁下与阁下之税务及法律顾问须亲自对该物业及交易作出审查。项目项目财务分析项目项目财务分析财务分析财务分析项项目经济评价项项目经济评价目经济评价目经济评价根据项目前期研究策划方案的结论和建议，本财务分析报告将对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和收益进行测算，通过财务评价方法、评价指标对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力等）作出评价及提出针对性建议。本财务分析报告将会对两个经营方案（方案一：先出租、后出售；方案二：只租不售）作出财务分析评价。1.01.01.01.0方案一方案一：方案一方案一：：先出租：先出租先出租、先出租、、后出售、后出售后出售后出售方案一的财务分析的假设前提是：项目竣工交付使用后，先出租四年，待进入正常营运期后（即第五年）再将物业整体出售。以下是方案一的具体财务分析：1.1项目投资估算1.1.1项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据编制项目