宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告Presentedto:11thMay,2006目录?社会经济环境分析?地块分析?市场分析?办公楼市场分析?公寓市场分析?商业市场分析?项目开发内容建议?财务分析社社会经济环会经济环境分析境分析宁波概况地理位置优越，经济发达；?国内第二大港口?长三角南翼中心城市?目前距上海约279km，距杭州约168km南京都市圈?2010年左右，杭州湾大桥建成，宁波与上海距离将缩短到约179Km，车程约苏锡常都市圈2-3小时；杭绍甬高速铁路建成后，宁波上海到杭州只需要50分钟；?根据2006年3月20日中国社科院发宁波布的《中国城市竞争力报告NO4》蓝皮书显示，2005年宁波综合竞争力名列内地城市中排名第六：上海、北京杭州都市圈、深圳、广州、杭州、宁波、苏州。宁宁波都市圈波在市民竞争力、企业竞争力、商务环境竞争力上排名靠前，但在创新、生活、社会环境等方面排名较后。宏观经济总量?2000-2005年，GDP年均增幅国民生产总值21.6%；300025%?2005年三类产业的GDP贡献比例为250020%5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属200015%于第二产业：元1500亿10%1000?电气机械及器材制造业5005%?石油加工及炼焦业00%200020012002200320042005?服装及其他纤维制品制造业国民生产总值增长率?普通机械制造业?烟草加工业?目前宁波已经形成3个国家级开发社会消费品零售总额区、10个市级重点工业园区，主要分布在北仑、镇海区域。其中宁800波市科技园区是宁波与中国科学院700合作开发的高新技术产业园区，是600500浙江省首家高新技术产业园区，紧元400邻本案项目。亿300?2000-2005,社会消费品总额年均200增长19.1%。1000200020012002200320042005外商投资?2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%；合同利用外资?按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投4540资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业：3530?电气机械及器材制造业元25美20?金属制造业亿1510?通用设备制造业50?通信设备、计算机及其他电子设备制造业200020012002200320042005?化学原料及化学制品制造业这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生居住、日常消费等方面的需求。2004年外商投资6强：香港?38.9%按行业外商投资比例英属维尔京群岛?10.7%13.90%0.11%开曼群岛?10.4%美国?7.58%日本?6.9%台湾?5.9％85.99%外商投资额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最农业制造业其他多，其次为西方国家投资企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。私营经济宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列：?至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。?2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。?15项个私经济发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。?2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。?宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。人口及收入背景全市总人口?人口保持稳定增长，近10年来的人口平增长率达到0.54%。560?2005年宁波人均可支配收入?17,408元，555550仅次于深圳、上海、广州、北京。545?深圳21,494540人万535?上海18,645530525?广州18,287520515?北京17,653宁波17,4081996199719981999200020012002200320042005?苏州16,276?杭州16,601人均可支配收入?由于较高的人均可支配收入，宁20,000波居民整体上具有较强的购买力；另外，由于宁波的私营经济发达，造就15,000了规模较大的以私营企业主为代表的富有人群，这些人尤其具有很强的富10,000裕财力进行房产投资或收藏，因此在元发展类似产权出售型办公楼、商铺、5,000服务式公寓等投资性较强的产品方面，宁波本地有着较大的潜在客户群。0200020012002200320042005房地产业发展房地产开发投资30050%25040%20030%元150亿20%1005010%00%200020012002200320042005房地产开发投资增长率?2000-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上；?2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%；?根据2006年3月份两会以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的最新政策信息及中央动向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，调控措施及方向主要包括：?稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性；?加大中低价位商品房的开发，通过这个方法来解决普通居民购房问题，而不是通过打压房价来解决问题；?房地产投资规模将会在一定程度上受到限制，一些资金类型包括保险资金等将被禁止进入房地产开发市场。总体规划宁波市总体规划东部新城总体规划镇海片北仑片本案项目三江片三江片总体规划科技园区?根据《宁波总体规划纲要（2020）》，宁波市中心城将主要包括3片，三江、镇海和北仑，其中三江为生活带，镇海和北仑为生产带；?三江片中将形成市级行政、商务、商业、文化、教育、休闲旅游中心，其中行政、商务中心即建设中的东部新城，商业中心仍将在现在的三江口区域。位于本案项目北面的宁波市科技园区将成为宁波市内唯一的高科技工业园区。东部新城区域规划背景?从远期规划角度来看，东部新城将成为未来市区的中心位置；镇海?即使从目前的交通条件来看，北仑东部新城到达三江口、高校园区三江口、钱湖、镇海、北仑等区域的实际车程在15-40分钟内；东部新城?东部新城是未来的市中心，物业升值潜力大。鄞州高校园区钱湖休闲旅游区?东部新城规划占地面积15.85本案项目平方公里，其中核心区8.45平方公里；?东部新城主要包括行政、商务、商业、居住功能，本案项目位于混合区（商业、商务、酒店等），紧靠中心商务区；?东部新城核心区规划居住人口约6万人，工作人口约8万人，其中东部的居住区规划居住人口9.5万人。社会经济环境小结?宁波具有很强的经济实力，作为国内第二大港口，国际化程度高，外商投资活跃，具有雄厚的制造业基础，外商投资也主要集中在制造业，据此可以推断在甬的外籍人士的主要工作区域是各重点工业园区，这些人士将产生较强的中高档次的居住消费需求尤其是对服务式公寓的需求，从而推动宁波当地该类型物业市场的发展；?宁波市的外资企业，实力较强、数量较多的的私营企业也将产生较大的对写字楼物业的需求，这对于宁波写字楼物业市场的发展将起到实质性的推动作用；?东部新城规划将重点发展行政、商务、居住功能，从其他二线城市新区建设的经验来看，上述功能必将衍生对于商业物业功能的需求，从这个角度来看，本案项目发展商业物业是有其必要性的；?宁波居民整体收入水平较高，2005年人均可支配收入水平位于国内第5位，仅次于深圳、上海、广州和北京，据此推测宁波市民在房地产方面也有着较强的个人/家庭消费/投资能力；?由于宁波对外开放时间较早，国际化程度较高，整体经济实力较强，城市建设的潜力较大，根据上海、北京、深圳等城市的经验，境外资本流入宁波房地产投资市场的可能性较大；?总的来讲，目前宁波的整体社会经济环境对于开发写字楼、服务式公寓类型的物业是有利的，本案项目所在的东部新城区域也存在着较好的商业物业发展空间；?本案项目位于规划中的宁波市中心区域，其区位价值上升潜力大，可以作为本案项目的卖点之一，而且项目目前也已经具有较好的交通条件，到目前的市中心、北仑、镇海、东钱湖区域的车程都在15-40分钟内，这对于本案项目的物业发展、推广是有利的条件。地地块块分析分析基地现状4本案项目121展览中心科技园区3科技园2江东分区3农田4科技园区农田?本案项目现状平整，东面临水系，与科技园区江东分区相望，该高科园区规模相对较小，多维电子类企业，如桑尼电子；?项目西面与宁波市国际会议展览中心隔海晏路相望；?项目南面现状为农田，西南面有市政府办公区域，预计在2008-2010左右将投入使用；投入使用的?项目北面为宁波市科技园区，该园区的规划面积达到17.9平方公里，将集中大量的常住及流动人口，是距离本会展中心案项目最近的、发展相对成熟、人口和企业最为集中的区域；轨道交通分析?2006年4月6日，宁波市完成了对《宁波城市