上海外高桥楔形绿地综合开发项目财务预算报告2006年8月7日提纲?报告结构思路?项目简介?项目开发组合参数?项目开发成本参数?项目租售价格参数?项目发展分期方案?财务指标综合比较?土地处置建议报告结构思路报告结构思路项目规划项目规划//各用地类型各用地类型根据最佳根据最佳发展组合发展组合转让价格转让价格分期发展分期发展财务指标财务指标最佳发展22个项目发个项目发最佳发展方案进行方案进行项目简介分期方案项目简介展分期方案展分期方案综合比较综合比较分期方案土地处置土地处置安排建议安排建议确定财务确定财务转让面积及转让面积及预算参数预算参数进度安排进度安排项目简介项目简介荷兰新城?本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目；动迁基地?本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地外块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住高区；桥综合商业区保?项目占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210税万平方米，其中可经营性建筑约为1430050平区方米，用地面积4730120平方米。中高档居住区项目简介中环线翔殷路隧道的建沪崇苏跃江工程成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目翔殷路隧道的交通条件；从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西→浦东→崇明的枢纽；轨道交通六号线从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿东沟海大通道的重要组成部楔形分。绿地项目简介根据周边规划，至2010年前，距本项目1-1.5Km范围内本项目1-1.5Km范围281,600人本项目3-4Km范围距本项目3-4Km范围内50万人给本案地块发展住宅、大型商业带来商机。同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。生活区截止2003年末，保税区累计批准投资项目7054个，吸引投资总额本项目86.81亿美元，企业数量约超过7000家。企业企业类型百分比数量贸易类企业4,20060%加工生产类企业1,12016%仓储、物流类企业1,40020%软件及其他类型企2804%业总计7,000100%项目开发组合参数项目开发组合布局住宅住宅社区商业社区商业公建配套公建配套公共绿地公共绿地高尔夫球场高尔夫球场公共绿地公共绿地项目开发组合布局编号物业类型C-1奥特莱斯C-1C-2商场UUC-1RRA单身公寓R预留开发地公共绿地公共绿地AASSSSO写字楼S服务式公寓U配套设施OOOOC-2C-2高尔夫球场高尔夫球场公共绿地公共绿地项目开发组合布局公公寓寓叠叠加加别墅别墅联联排排别墅别墅杨公共绿地公共绿地高高尔夫球场高尔夫球场北公共绿地公共绿地路项目开发组合面积参数?物业占地面积平方米建筑面积*平方米动迁基地-公寓6000000动迁基地动迁基地-商业3125025000动迁基地-其他配套1087500综合商业区-写字楼（裙房占343408585020%）综合商业区-服务式公寓4244284884综合商业区-奥特莱斯7921280000综合商业区综合商业区-商场3316553064综合商业区-单身公寓2326641879综合商业区-预留开发1919847996综合商业区-其他配套35973597现代居住区-公寓(不带装修）529341909460现代居住区现代居住区-叠加别墅25619154320现代居住区-联排别墅26316844000北区绿化北地块绿化4000000中区绿化中地块18洞高尔夫球场13411000南区绿化南地块绿化9651000总计47301201430050*以上所指建筑面积为地上建筑面积项目开发成本参数项目开发成本参数-土地成本物业土地成本分配比例?从业主收支平衡角度考虑，项目整体的土地开发成本将包括直接发生的土地成本及非盈动迁基地-公寓00.0%利性的物业（如动迁房）及公共配套（如公动迁基地-商业108,612,8751.7%共绿地）的开发成本，预计为RMB动迁基地-其他配套00.0%6,212,873,653综合商业区-写字楼（裙房占20%）372,975,7906.0%?项目整体的土地开发费用将摊进可盈利（租/综合商业区-服务式公寓368,779,8135.9%售）的物业的开发成本当中综合商业区-奥特莱斯347,561,1995.6%?将按照可盈利（租/售）的物业建筑面积进综合商业区-商场230,537,4983.7%行土地成本的分摊综合商业区-单身公寓181,945,0532.9%?由于非盈利性物业（如动迁房）及公共配套综合商业区-预留开发208,519,5863.4%（如公共绿地）的开发成本已经转入土地成综合商业区-其他配套15,626,5230.3%本，并由盈利性物业分摊，因此非盈利性物现代居住区-公寓(不带装修）3,951,162,60363.6%业及公共配套将不做现金流分析，以下非盈现代居住区-叠加别墅235,994,0543.8%利性物业及公共配套的建安成本及其他成本、发展进度等参数仅作示意现代居住区-联排别墅191,158,6603.1%北地块绿化00.0%中地块18洞高尔夫球场00.0%南地块马术练习场（绿化）00.0%总计6,212,873,653100%项目开发成本参数-工程建设直／间接成本及其他成本?建安成本?前期工程费：提建安成本的7%单位面积建筑安建筑面积平物业装费元/平方米方米建筑安装费元?基础设施费：320元／建筑平米动迁基地-公寓2,10000?开发间接费及管理费：提建安成本的7%动迁基地-商业2,00025,00050,000,000?不可预见费：提建安成本的5%动迁基地-其他配套1,05000综合商业区-写字楼（裙其他成本比例/费用房占20%）4,11085,850352,842,723销售费用5%综合商业区-服务式公寓4,61084,884391,315,242销售营业税及5.55%综合商业区-奥特莱斯2,31080,000184,800,000附加综合商业区-商场2,91053,064154,416,344租赁费用5%综合商业区-单身公寓?41,8790营业税及租赁5.55%综合商业区-预留开发?47,9960附加综合商业区-其他配套1,1603,5974,172,334房产税12%现代居住区-公寓(不带一年期贷装修）?909,4600财务费用5.85%款利率现代居住区-叠加别墅?54,3200现代居住区-联排别墅?44,0000土地增值税超额累进制北地块绿化20000所得税（浦东新区）15%中地块18洞高尔夫球场?00南地块绿化20000总计~1,430,0501,137,546,643?地上建筑物单位建安成本中已经考虑了地下车位的建安成本?动迁基地的平均造价（公寓、商业、其他配套）约为2602元/平米项目租售价格参数公寓销售价格水平序号项目名称2005价格2006价格1东方城市华庭720073002证大家园（利津84008600路区域）3绿地威廉公寓780081004幸福小镇750078004幸福小镇（联体12000－12000－13000别墅）130005春江花悦园80008200（装修）6贝越高行馨苑6600售完??随着证大家园、幸福小镇等大盘的开发带动，该区域在2005－2006受调控影响较大时期，依正处于逐步成熟的过程中；然逆市向上，价格保持稳中有升的态势??公寓价格从2003年的5500-6000元/平方米升至目前随着6号线的开通，该区域价值得到进一普遍的8000-8600元/平方米左右，鉴于本案项目的步发掘，升值趋势将持续档次定位相对较高，而且在地理位置上有明显优势，?按照保守估计，目前本地块住宅物业每年预计本案项目的售价目前可以达到9500元/平米；房价增长在5%左右。?区域内别墅产品数量稀少，仅有幸福小镇有联体及独幢别墅的价格可做比较，但是由于幸福小镇整体定位水平较低，相比之下，保守预计本案项目的叠加别墅价格平均可以达到12000元/平米的水平,联排别墅可达到15000元/平米的水平。商业物业租金/售价水平?根据CBRE在青浦Outlet的运作经验，郊区Outlet的租金?根据CBRE的研究，目前外高桥居民报价达到6-8元/平方米，高于区域平均水平；集中区域的商业售价普遍在20,000元/平方米?经过权重打分，本案项目如采用相应Outlet形式，租金报价可达到6.7元/平方米,但是根据大型商业物业运作的一?由于本区域处于不断成熟过程中，商般经验，物业运营初期的租金水平不可能达到理想的水平，业环境将不断加强因此，保守估计本案项目奥特莱斯的初始平均租金水平大约?预计本项目商铺售价为20000元，售为5.5元/建筑平米/天；价增长每年在5%左右?商场物业的租金水平一般会低于同区域奥特莱斯类型的租金水平，建议商场物业的初始租金水平为3.5元/建筑平米/天，而动迁基地的社区商业的租金应比商场更低，建议为3序号项目名称2006价格（元/平方元/建筑平米/天。；米）?根据我们对商铺的经验，每年租金增长预测为5%。1春晖路商铺20000?青浦Outlet本案项目2瑞禾眀苑商铺20000地段0.40.5品质0.60.6交通0.50.7景观0.50.6配套0.60.8市场氛围0.80.6得分3.43.8租金66.7服务式公寓租金水平?根据世邦魏理仕上海服务式公寓租金指数，2000-2005年，上海服务式公寓市场的租金保持2.66%的年均增长速度，随着外籍人士的逐年增多导致的需求上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；?根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域服务式公寓市场的租金水平上升了约2%左右?综合上海整