13.0发展策略建议13.1整体开发规划表13.1：分物业规模及档次建议物业规模档次目标客户?根据世邦魏理仕针对小白楼CBD项目所进行的深入市场调研、需求类型（万平调研、地块评估、项目发展机会分析、定位建议以及相关财务分析之后，方米）本部分将提出项目整体开发规划建议。在提出整体开发规划建议时主商业4.5~5高档购未来在项目自身公寓生活居住的人群；要考虑如下几点：?物中心?未来在项目写字楼和CBD工作的人群o为确保整个项目的档次，所有分物业档次定位需一致，物业之间和来往于各区域之间的人群，主要为各/品质比较接近，在销售和经营上将会互相支持和影响；类职业人群、企业政府消费群等；?地铁和便利的公交网络带来的其他区域o分物业比例的确定需综合权衡项目整体开发短期资金回收以及长的消费者；期收益的需要；?居住在和平区、河西区的中高收入消费者以及来自五大道区域的外国人、旅游者o项目内部各物业之间应能够互相促进，形成客户资源共享、协同发和学生5~5.5展的整体；写字国际化?知名的一线外资企业；楼甲级写?天津本地知名的贸易公司、物流公司、金?综合考虑上述因素，本报告建议小白楼CBD项目的开发组合为：字楼融企业；?与知名国际企业有密切业务关联的中小写字楼＋商业＋公寓＋酒店和服务式公寓型企业；高档8豪华公?城市核心商务区工作的高级白领；公寓寓（精?私营业主、企业高级管理者；?各分物业市场的规模以及相应档次建议如表13.1所示：装修）?部分在津工作的外籍人士；?投资客户酒店5.5（约豪华五?高端国际商务散客；和服350套客星级酒?高端国内商务散客；务式房和100店和服?企业、政府会议和旅游客人公寓套服务务式公式公寓寓）总计23～24泰丰小白楼综合公建项目140二零零六年七月13.0发展策略建议资料来源：世邦魏理仕顺应目前的市场机遇，又能够充分利用自身优势，实现快速销售，达到资金迅速回收的目的以支持后期公建物业，尤其是投资较大13.2分期开发策略的酒店和写字楼的开发；?本项目分期开发策略的制定需考虑如下几点：o商业和部分配套设施的裙楼将是整个项目各部分物业的联系，需o本项目将会是区域规模较大和标志性的建筑，区域发展相对比较要在较早的阶段开发，况且区域商业在逐步成熟，地铁的通车也成熟，项目的开发步骤直接影响项目的市场推广和销售。大大提高了区域商业的成功机会，因此商业部分较早开发有助于使商业在较早的阶段入市。o分期开发还应考虑项目的资金压力，尽量利用项目滚动开发回笼部分资金支持后期开发。o分期开发还应从项目整体布局方面考虑，尽量减少前后开发物业的相互干扰。?综合考虑上述因素，建议本项目分期开发策略如下表所示：表11.2：项目分期建议分期开发时间物业类型规模（平方米）一期2007年－2009年高档公寓80,0002007－2009年商业和裙楼45,000小计125,000写字楼55,000二期2008年－2010年酒店45,000服务式公寓10,000小计105,000资料来源：世邦魏理仕o目前天津市公寓市场发展势头较为强劲，先期开发公寓正好可以承接当前良好的市场机会；同时项目周边小白楼区域日趋完善，良好的区位优势已经形成，因此本项目公寓部分的先期开发既可泰丰小白楼综合公建项目141二零零六年七月13.0发展策略建议o资来获得更高的投资回报。13.3产权处置策略?本项目写字楼部分定位为国际级甲级写字楼，主要针对在天津投资的知名内、外资企业。一般来说，“单一业权”为大多数国际和国内知名?项目产权处置策略（租售策略）的制定既要考虑发展商短期回收资金企业选择办公地址时的基本考虑条件，因此单一业权的写字楼利于租的要求，又要考虑项目长期经营的需要。户档次的控制以及日后的运营管理，对于维护整个项目的高档形象有积极的作用。?总体来说，目前我们发现无论国际还是亚洲成功的商业设施，都要求项目具有单一的产权。在这个条件下，就要求发展商不仅要建设这些?酒店为聘请专业公司管理的豪华五星级酒店。国际知名的酒店管理公物业，而且在之后还应该拥有和管理这些物业或委托专业的商业管理司与开发商的合作方式通常以输出管理为主，但是不排除有参股的可公司进行统一管理。能。但只有具备知名国际品牌的酒店才能在未来吸引投资人。?项目整体为单一业主能够使项目保持生命力的优势在于：?高档公寓本身即为出售型物业，但我们仍然建议聘请著名的物业管理公司进行管理，作为物业形象以及品质的保证，可以大大提升销售的o各部分物业控制在发展商或者是发展商任命的管理公司手中，卖点。便于管理和经营。?基于上述因素，本项目物业处置方式以及未来产权归属如下表所示。o由于商场是单一的产权拥有者，因此统一招商，保持比较合理的业态和商品组合。表13.3：物业处置方式和未来产权物业类型处置方式未来产权o整个项目统一管理，容易保持较高的物业和服务水准。由专业零售管理公司负责管理发展商为未来主要产权的所商业出租和推广，少量出售。有人o有利于整体上保持物业的市场形象，并通过此努力获得稳定的出售和出租结合，委托专业租发展商为未来部分产权的所回报。写字楼赁公司进行统一招租，并聘请有人专业管理公司管理。o完全持有物业和经营可以实现公司的长远发展战略，增加公司全部出售。并委托著名物业管公寓由小业主持有的资产规模和价值，整体保持比较强的实力。理公司进行管理。由发展商单独持有或管理公酒店引入专业集团经营管理。o商业方面，客户组合的维持可以帮助零售商取得最大的销售业司与发展商共同持有绩；乐观的销售情况又可以使租户愿意支付更高的租金。基于这种情况，发展商更有信心通过在商场的推广和宣传方面的投资料来源：世邦魏理仕泰丰小白楼综合公建项目142二零零六年七月13.0发展策略建议13.413.5有关胡佛纪念馆的处置策略根据客户提供信息，项目用地中低能会考虑修建前美国总统赫伯特·克拉克·胡佛的纪念馆。我们认为在处理这个问题上，需要考虑如下几点情况：根据经验，一般的名人纪念馆大多是由政府开办和经营或财务支持，基本上没有名人纪念馆盈利的先例；在物业安排上需要有以下几点考虑：-这样的设施规模不可过大，不适宜超过1,000平方米；-按照要求，纪念馆需要有醒目的外立面和相对独立的建筑，但不必考虑项目的主要正面；-鉴于上述情况，建议将该纪念馆安置在高档公寓底商中，临合肥道，外观上稍微比一般商业突出；-另外，建筑内部尽量考虑按照商业设施，例如餐饮设施的要求配置设备，一但用途发生变化，可以方便的招商。泰丰小白楼综合公建项目143二零零六年七月13.0发展策略建议力，全面、深层次地发掘相关卖点（例如：标志性建筑、稀缺13.6市场推广策略地段的开发、商务中心地段升值潜力等）进行推广，引起人们对该区域的关注、期待和议论，在项目入市前的一定时间13.6.1项目卖点分析内形成舆论优势。为项目亮相市场制造“井喷”效果，获取?升值潜力：项目位于小白楼CBD区域，区域正处于快速发展阶段，市场的追捧。未来具有非常好的升值潜力。（2）利用酒店成为项目的形象展示中心，提升高尚社区的形象?核心位置：本项目位于小白楼CBD区域的核心位置，是区域未来重在宣传推广中，酒店、写字楼、商业和公寓两者的关系是互动要的商务设施。的：首先，构成酒店和写字楼的主楼是项目的形象展示中心，有?良好环境：项目处于天津传统文化和现代商业的交汇处，东临海河，助于提高这个社区的高尚、高档次形象。是项目推广过程中的西南临五大道，充分体现城市现代建筑景观和历史景观结合。优质借势点。?高档项目：项目主楼将成为区域标志性建筑，写字楼为国际化甲级写其次，通过国际商务客人、政府和大型商务会议活动等一系字楼，酒店为区域内高档豪华酒店，公寓定位高档豪华，商业引领区列高素质人群的入住，能帮助扩展项目在天津的知名度，发域高档需求。掘更多的区域外潜在客户，将人际口碑传播的效力最大化。?良好配套：项目自身不仅有酒店的高档配套，而且有包含餐饮娱乐配再次，随着未来社区的逐步成熟，亦有利于为酒店带来更广套的中型高档商业，配套丰富，具有良好投资出租和自住的适用性。泛的客源，提高酒店和餐饮娱乐设施的使用频率，从而扩大?酒店的尊贵：公寓除自身良好的产品设计和硬件设施外，酒店对高档酒店的知名度、影响力。公寓的价值提升应该充分体现。因此，项目在推广中过程中应注意两者的互相配合，产生更大渗透合力。13.6.2总体市场推广策略（3）确立鲜明独特、符合市场需求的项目宣传主题概念融合项目开发理念和市场定位、目标客户定位，结合产品构（1）借助小白楼中心商务区的位置、海河开发的良好契机，打造成、配套功能、建筑风格，提炼项目在不同时期的宣传主题概项目的地缘升值优势念。这个主题概念不仅是项目的一种包装，而且是项目分期通过对政府规划和建筑设计，突出项目建筑方面的市场冲击泰丰小白楼综合公建项目144二零零六年七月13.0发展策略建议开发推广的一条主线和中心。主题概念确立的原则：13.6.3推广时机?主题概念的内涵要有足够的深度，能充分挖掘出源源不13.6.3.1项目入市时机建议断的题材吸引买家。?主题概念的外延要有足够的广度，能包容项目开发的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、服务和文化等。项目推广时机（入市时机）的选择主要从两个方面进行考虑：o在推广方面能够集聚人气；（4）先推产品、再推品牌o无论是舆论引导还是概念宣传，都需要基于事实的支撑才能在销售方面能够增强买家信心。经得起考验。因此项目的产品和服务体系才更为重要，同时所以，项目出售物业部分亮相市场时必须具备以下几个条件：也是树立项目品牌的有效方法。公寓：生态环境塑造，人性化的产品设计，全方位的配套设施、贴o紧邻公寓的酒店的已经在市场上得到了广泛的宣传；心的物业管理服务