专注地产·至诚至信在竞争激烈的市场下，如果锁定客户为项目的核心目标客群，避免盲目推广。以品牌、品质和服务引导消费者，配合事件营销、体验营销；以渠道渗透，获取市区临桂新区及周边有效客户。保住一个阵地渗透一个阵地精准营销借力中体资源有效执行成本有效吸收桂林市区、临桂新区为核心客户群，市区及外地客客户为重要客户群控制有效执行成本，实施精准营销。专注地产·至诚至信奥园目标客户锁定方置业目排位分类细分客户属性产品需求关注点向的具有一定经济实力，一般为私企、政府、企对园区规划、产品改善性综合性事业单位高层，至少二次以上购房，这部分设计、物业配套会改善性客户高客户价格不会成为首位抗性原因有较高的要求一类为政府西迁的中高层公务员，自己有车桂，10分钟车程能接受，或是无车但是20分钟10分钟内上班距离林中高距离、左右的公交或是日后新区公交系统通行时间、对居住环境有一自住市端人环境城市西能接受，由于自身的品味，对于居住环境有定要求区士/地迁带动所追求，符合一种闹中取静的需求。、缘性核心临客户另一类城市西迁带动的企业西迁，如政府班客户上班距离、房价有距离、桂客户子，行政配套部门职工为方便上下班，对房自住所要求房价新价承受力有所限制。区临桂地片区内方便上班及客临桂周边地缘性客户，为居住习惯问题，会刚性需距离、缘性客习惯本区生活的距户选择周边项目求区域户离范围内项目本市富此部分客户在价格合适的情况下，因为居住临桂新区内价格合价格、周边自住裕阶层习惯会选择临桂项目适房源区域客户专注地产·至诚至信奥园目标客户锁定方置业目排位分类细分客户属性产品需求关注点向的动新区拆迁选择货币补偿，习惯本区生活购迁产品自身规划较优秀刚性需综合性新区拆迁户买新房，又是未来行政中心重点打造的区及、价格较低求价比重要域，可以说是在桂林市未来最好的选择外客户地外地在临桂工由于工作、伴侣的原因，打算在桂林成家价格适合、有升值远刚性需客价格户作落户的外来务工人员景的产品求潜外地桂林大学，由于自身的素质，对产品价格、刚毕业的大学价格较低、片区未来刚性需在自身要求较高，但刚毕业储蓄有限，借助片区规生的发展趋势可见求次要资父母支柱支付首付款划客户源由于朋友购买后的口碑传播，此部分人在园区规划、产品设计客业主、老客户产品自认可项目的同时，出于聚居、攀比心理，、物业配套不错，已改善性户朋友身也会被朋友影响有朋友购买由于看到未来会展、全运效应，配合新区综合功能配套的便利，认可项目的投资潜升值潜外地投资客升值潜力高投资边缘其力（如桂林临近县市、广东、湖南的桂林力客户他周边城市的人群，甚至是外省市投资客）临桂周边县市及下属分区等区域认可片区自住、片区规其他区域片区发展潜力巨大未来发展投资划专注地产·至诚至信客户群描述年龄25-50岁，准备结婚或已经成家，事业稳定甚至处于上升期，有一定经济实力，到了人生的这样一个阶段，需要一套好的，不仅是生活的解决方案，也是一种身份的证明，更是对家人的一个交待，需要一套像样的房子,给此阶段做一个完美的，希望借助房子跨入一个新的行列，使自己的社会地位尽量靠前，成为人们眼中的好，有面子有说法的房子对他们最具有吸引力，是大众眼中的好房子，此次置业对他们来说是一次审慎的选择，不仅是财力上的，更是心理上的，他们会对房子提供的利益点反复斟酌未到达财富巅峰，但是希望拥有大众公认的知名住宅！专注地产·至诚至信给客户购买奥园的心理理由奥林匹克花园，无可取代的为专属业主提供了因大规模纯粹的城市山水独幢别墅构筑起来的一个顶礼贵族运动的私人社交平台一个划出人生高低的分界线一个界定富人阶层的顶级专署领域一个一辈子不抛弃的运动家园一个拥有天然氧吧的生态健康部落专注地产·至诚至信所以奥林匹克花园区隔与市场的产品属性是：带来区域没有的成规模的纯粹山水独栋别墅群落带来新桂林没有的生态运动康居家园我们要让市场认知、让目标客户得到的是：一个顶级阶层的疆域，一个自成世界的显赫族群！一个桂林代表领域，一个新桂林标志性地段的贵族人群！专注地产·至诚至信专注地产·至诚至信2011年主要调控政策回顾时间措施1月18日银监会：继续实施差别化房贷政策1月20日上调存款准备金率0.5%1月26日新“国八条”2月9日上调存贷款基准利率0.25%2月24日上调存款准备金率0.5%3月16日国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知3月25日上调存款准备金率0.5%4月6日上调存贷款基准利率0.25%4月21日上调存款准备金率0.5%5月18日上调存款准备金率0.5%7月7日上调存贷款基准利率0.25%7月12日国务院:房价上涨过快二三线城市要采取限购措施（最新“国五条”）8月1日央行：继续实施稳健货币政策执行差别化房贷…………今年2011年，是中国房地产政策从严调整的一个，特别是2011年10月开始，全国房市基本出现了下行局面，目前全科全国又拉开了降价序幕，“新的一轮降价潮已出现，房市步入了下行通道“。2012年，政策层面上也不容乐观，2012中央经济大会定调，”房地产市场调控取得初步成效，保障性安居工程建设进展顺利，明年将巩固和扩大房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展”，因此，2012年房地产政策将不容乐观。专注地产·至诚至信从2011年临桂新区本项目与主要竞争项目价格对比情况看，本项目在价格上对其他项目有一定的“标杆”作用，如下表：新区主要要售楼盘对比奥林匹克花桂林桂凤凰城天新城福长岛16印象桂林远辰花样城园林屿邸区总建筑面积186861003741268060（万平）销售均价42004200430041003900390039004400(元/平)从表中可以看出，由前面主竞争项目分析看，明年花样城，桂林桂林主要推盘产品均以高附加值产品为主，而本项目明年主推产品是大户型“未来城堡”产品，加之明年政策调控将继续加大调控力度，因此，本案普通住宅价格：4000—4500元/平方米同时，建议视形势做出低开高走策略准备。专注地产·至诚至信从2011年临桂新区本项目与主要竞争项目价格对比情况看，本项目在价格上对其他项目有一定的“标杆”作用，如下表：桂林公馆·原乡墅水印长廊漓江奥林苑麒麟湾万灵·润园面积347333㎡111813㎡404404㎡347333㎡26000㎡主力户173-282㎡多种双墙门合500-1200㎡沿江别250㎡公园联排/270㎡帝600㎡独体别墅270㎡独体别墅型院别墅户型墅琴湖双拼均价1.6万5万1.1万1.3万待定后现代建筑风格别风格不一，主要以风格双院墙新中式合院别墅北美式风格现代简约风格墅欧式为主容积率0.560.450.620.550.74绿化率51%61.35%60.50%67%54.50%从表中可以看出，由前面主竞争项目分析看，明年主要竞争别墅项目将是麒麟湾，本项目明年主推产品是独幢为主的别墅，产品面积都在500平方米左右，整体总价较高，同时，明年政策调控将继续加大调控力度，因此，本案别墅价格：12000—15000元/平方米同时，建议视形势做出低开高走策略准备。专注地产·至诚至信桂林奥林匹克花园项目2012年1月－2012年12月营销总表2012年32012年42012年52012年62012年72012年82012年92012年2012年2012年备2012年1月2012年2月月月月月月月月10月11月12月注鲁湖改造基本完成/城保大堂、样板房4#地块样板房完工工程工程节4月前实景观带完工/看房通道完成/6#地完成/项目“未来城/2#地块样板区/看块样板房交付使用线点保”体验营销中心房通道完工完成4#地块别预墅开盘原项目7、6#地块别墅47幢别城堡开盘（面积计主推产6#地块别城保入市2#地块开（面积8#地块产墅入市（别墅400平160平方米—600平年品墅开盘推广盘330—585品方米到600平方米）方米）共148套销平方米）售共约61套10营销辅销产三房及四房平线品方销售目开盘15—20套左右左每月20—40套交量每月5套左右开盘标成交量右营销策略推广策略销售中心推广主高级会所网络看房全民运动奥林匹克企事业员高层产品圣诞亲子中高端车婚纱摄影大赛公开团大赛之夜工运动会推介会嘉年华题展秀推广◎中高端网络看房奥联匹克新区企事线车展秀-中基本形成奥园婚纱大赛，奥营销活团奥园体社区全民之夜，10业员工、高层产品高端汽车看房路线园“新婚房”置业欢乐亲情动验、样品运动会万元/套公务员运推荐会4S店合作基础雏形计划房体验秒杀活动动会展出活动媒体组以电视滚动字幕、短信为主，报纸、户外、网站、电梯间广告、杂志、合夹报或DM为辅专注地产·至诚至信第一阶段推售说明6#地块低层住宅户型统计第一阶段:2012年5月1日预测建筑户型占地面积楼幢号面积主推产品:6#地块别墅A1户型：171.16395.077#、9#、15#、44#、46#18#、20#、22#、24#、27#、28#、29#、主推户型：B3B1户型：169.58417.841#、43#、45#、47#推出套数：36套B2户型：161.98368.1511#、12#、13#C1户型：183.6423.351#、3#、39#E1户型：243.75599.9430#、36#、37#6#、8#、10#、14#、19#、21#、23#、F1户型：163.82379.68推盘主要考虑因素：25#、42#2#、4#、17#、26#、31#、32#、33#、?D1户型：149.63436.99示范基本完工，由于原来设计34#、40#上的不足，因此，6#地块别墅的D2户型：147.09436.585#、16#、35#、38#景观系统及样板间的完成至关重要，作为能全面提升项目品质