大同市御东新区大同市御东新区XXXX项目项目营销营销策策划划全案全案二0一二年三月大同之我大同之我见见?1、大同地理位置大同地处山西省北端，位于京津250km冀北都市圈是我国第三个大型都市群——即“大北京地区”。众所周知，山西省的重要城市大多数集中在南部，北部仅有大同，在太原对省域中部形成带动和促进作用的形势下，北部经济发展的龙头非大同莫属。大同处于北京、呼和浩特、太原构成的三150KM角形结构中心，特别是三个城市之间的交通联系主要通过大同，因而大同是这一地区重要的交通枢纽。大同与太原形成双核效应成为北京、呼和浩特、太原三角中心，是重要的城市交通枢纽。大同之我大同之我见见?2、大同市交通情况?铁路：京包铁路、北同薄铁路、大秦铁路等40余条支线及专用线相交于大同境内，是京、津、蒙、冀、晋五省市、自治区的重要交通枢纽，至北京的高速铁路目前正在修建之中；?公路：大同环城高速、京大高速公路、大运高速公路、呼大高速公路等多条；?区域周边的机场、铁路、公路组成了立体化的交通路网。大同之我大同之我见见?3、文化历史?大同市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址2万余处，其中国家级和省级文物保护单位60余处。素有“地下文物看陕西、地上文物看山西”之说。?驰名中外的主要有历史文化名称是大同标志性北魏文成帝和平初年城市品牌。开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构大同市正在大力开发旅游业建筑上、下华严寺；，打造大同市极具竞争力的九龙壁；北岳恒山、产业品牌。悬空寺、灵丘觉山寺、古长城等。大同之我大同之我见见?4、资源矿产与能源的优势支撑着大同，并确定了大同在华北地区的重要位置。煤炭工业对大同市经济增长的贡献举足轻重，但煤炭生产中存在的问题也非常突出，经济发展的代价很大，经济增长方式亟待转变。大同已经向集约发展、内涵发展、绿色发展、综合高效发展、和谐文明发展的新路子迈进，从而实现从煤炭资源大市向煤炭工业大市的转变。从“开采――输出”的模式，转化为“开采――加工”的模式。依托能源工业优势，建设新的加工工业。大同是北方重镇，华北重镇，经济重镇，能源重镇。大同之我大同之我见见?5、大同人口及经济大同市人口数据2011年人口总数：333.97万人比上年增加：1.88万人地区分布比例城区22%矿区15%南郊区12%新荣区3%阳高县8%天镇县6%广灵县6%灵丘县7%浑源县10%左云县5%大同县6%　　其中：　　　城镇户口50%农业户口50%另有外地人口约50万15%　?城镇居民人均住房建筑面积24.32平米?大同近5年经济增长位于山西?农村居民人均拥有住房面积22.42平米二线城市前列?低于城镇人均30平米、农村人均33.6平米大同之我大同之我见见?6、人均收入与消费情况?全年城镇居民人均可支配收入为18915元，比上年增长14%。?城镇单位在岗职工平均工资约为2900—3100元。大同市居民收入水平在山西城市较高，同时也有着较高的人均消费支出。大同之我大同之我见见?7、固定资产投资情况?固定资产投资：2011年全年全市全社会固定资产投资完成664.91亿元，比上年增长15.3%；?其中房地产投资134.18亿元，占固定资产投资的20.18%；?全年全市房地产业开发投资完成134.18亿元，比上年增长48.1%，其中住宅投资103.4亿元，增长48.2%。?全年全市房地产开发施工面积1707.9万平方米，比上年增长54.0%，其中住宅施工面积1520.4万平方米，比上年增长58.3%。竣工面积872.5万平方米，比上年增长8倍，其中住宅竣工面积812.2万平方米，比上年增长10倍。?商品房屋销售面积90.2万平方米，比上年增长12.0%。大同之我大同之我见见?8、大同的发展与规划?大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。?坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区?2009年大同市进行古城区建设，搞好市区道路和两大出口建设。改造，旨在恢复古城墙貌，?抓紧大同机场的建设。同时古城区对古城区内住宅进行拆迁，使大同房地产市场上对高品质新房有一定刚性需求。?东部御东新区是大同今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副区域；?南部依靠大同经济开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向南发展。大同之我大同之我见见?8、大同的发展与规划大同市古城改造范围?2008月2日年大同市旧城区开始进行搬迁，旨在恢复古城风貌?大同市东、西、南、北建设四大安置新区，分别为御西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧、由被拆迁户自主选择新居；?拆迁办法：拆一平还一平，以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部分面积结算大同之我大同之我见见?9、小结1）大同作为山西第二大城市，以能源、机械加工为支柱产业，但随着产业结构的升级、城市环保要求的提高，房地产、旅游必将逐步增加其在大同GDP中的比例；2）大同规划城市东扩，已将一部分工业迁至城市东侧，形成了居住与产业的物理分离，可以逐步实现城市的净化；3）大同城中村改造的规划中，将城市古文化最大限度地展示及完善，可以充分体现其历史底蕴，增强城市品味；4）大同整个城市正在进行各城市功能的分区，同时伴随了道路的拓宽，如果按此规划建设完善，那大同将进入功能分明、规划发展的新阶段；5）大同的城市改造，多元化地发展以旅游等为龙头的服务业，使城市可持续发展；6）御东新区是大同今后20年城市发展的主要方向，此地区的房地产发展将会达到一个全新的高度。房地房地产产市市场场情情况况?1、政策情况?不利因素：?“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年不足20个增加到40个城市,“二三线城市也要限购”限购城市增加到近50个，且2011年年底到期的限购城市继续限购；（大同未限）?3月5日两会召开，政府工作报告指出“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”，中央的态度非常明确，加强房地产市场调控的决心坚定不移，同时报告还指出“十二五”规划已明确提出要扩大房产税试点；?保障房建设，2011年开工建设1000万套，2012年，将新开工建设700万套；势必对房地产市场造成不小冲击。房地房地产产市市场场情情况况?1、政策情况?利好因素：?5年内10万亿七大新兴产业战略投资，有多少会流入房地产业未可知，但产业链的以及操作层的关系可能会稍稍缓解房地产企业的资金压力；?2011年12月5日央行3年来首次下调存款准备金0.5个百分点缓解调控的压力；2012年2月24日将再次下调存款准备金0.5个百分点；?首套住房贷款利率在基准利率基础上上调20%的情况下，目前四大国有银行都已经回归到基准利率水平线上；?市场上曾有呼吁，应对首次置业和首次改善型置业房贷恢复7折优惠利率，银行业人士表示不得低于8.5折，目前中国银行、花旗银行、华夏银行首套房贷利率最多可在基准利率基础上打9折，农业银行首套房贷利率最多可打9.5折；甚至已经地方有银行执行了8.5折利率。房地房地产产市市场场情情况况?1、政策情况?结论：本市房地产受政策影响不大自10年房地产市场进入调整阶段以来，政府一再提高贷款利率，并限贷、限购，但对于本市房地产影响不大。1）大同的购房客群多为一次性付款或少量贷款，因此贷款利率的降低对大同购房客群影响较小；2）大同房地产企业融资多为银行贷款，且房地产信托等新型渠道并未成为城市重要融资方式，则影响不大；3）大同城市监管及税收监管并未象北京、上海等地严格，则税收未能起到较大作用；4）大同市暂不在限购城市之列，方便了本地从业的外地人员。房地房地产产市市场场情情况况2、市场环境——全国市场?全国100城市全样本调查显示，均价从9月份开始已经连续三个月下跌，且跌幅在逐渐加大。房地房地产产市市场场情情况况2、市场环境——全国市场?重点城市供销比（销售面积/预售面积）持续低于1，已接近或低于08年最低点，库存压力大；2011年全国商品住房用地供应计划14.06万公顷，比2010年实际增长51%，但成交量不足10年的40%。?据2012年2月18日国家统计局统计，70大中城市一手房房价全线滞涨，其中有48个城市房价环比下降。?2012年2月，市场首次出现了二手房价高于一手房的倒挂情况。房地房地产产市市场场情情况况2、市场环境——大同房地产市场?房地产开发：2011全年全市房地产业开发投资完成134.18房地产投资增亿元，比上年增长48.1%，其中住宅投资103.4亿元，增长长较快，增幅48.2%。接近50%，房?全年全市房地产开发施工面积1707.9万平方米，比上年增长价持续攀升，54.0%，其中住宅施工面积1520.4万平方米，比上年增长但是去化速度58.3%。慢（只占竣工?竣工面积872.5万平方米，比上年增长8倍，其中住宅竣工面积812.2万平方米，比上年增长10倍。面积的11%）?商品房屋销售面积90.2万平方米，比上年增长12.0%。房地房地产产市市场场情情况况2、市场环境——大同房地产市场?从商品房销售来看，07年大同商品房销售为一个高峰，年销售近百万平米，到了08年受大市的影响，商品房销售回落；而08年又正是大同新规划出台的时期，旧城区拆迁，大量保证性住房及拆迁房的介入，使01-10年商品房销售有所回落。?2010年商品房的销售有所反弹，由于大同市房地产并未受政策太大影响，2011年的商品房继续攀升去化速度太慢，库存压力大：。2010年住宅施工960.6万㎡竣工78.5万㎡销售80.5万㎡?2012年房地产还是个低迷时期，目前来看市场冷2011年住宅施工1520.4万㎡竣工872.5万㎡销售90